房屋买卖合同无效的情形法律规定

法律分析

由于房屋是建筑在上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。出卖***有房屋时，须提交***有人同意的证明书。部分***有人未取得其他***有人同意，擅自出卖***有房屋的，其买卖行为一般认定无效。房屋所有人出卖房屋时侵犯***有人、承租人优先购买权的，***有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

法律依据

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者***有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 《中华人民***和国民法典》 第三百零六条 按份***有人转让其享有的***有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他***有人。其他***有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他***有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的***有份额比例行使优先购买权。 《中华人民***和国城市房地产管理法》 第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件:（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。