3·25房产新政出台及注意实事项

　3月25日，在?万众期盼?之下，房地产交易新政在市政府新闻发布会上?闪亮登场?，很多人说，新政一出房产中介终于可以歇一歇了，然而千里之外的老吴，手机铃声此起彼伏，问询电话不止，夜深时，老吴不禁又想起了2010年开始的那次宏观调控。房产中介可以歇一歇吗?不，潜在的纠纷才刚刚开始?

　签订定金协议、买卖协议(非二手房备案网签合同)，尚未签订买卖合同的，买方因新政限购，能否解除合同呢?

　2010年上海高级人民法院曾出台《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》(以下简称?高院解答?)，其中第二条关于当事人因银行不再办理转按揭贷款而要求解除合同的情形时，对此，高院的意见是：

　?买卖合同签订后，确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的，该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人，当事人以此为由要求解除合同的，可予支持?。

　从该高院意见不难发现，对于宏观政策调控，如2010年发生的银行政策转按揭停止办理银行要求必须偿还贷款后过户的，导致的交易无法履行，法院认为不可归责于任何一方，由此当事人享有合同解除权。该观点阐述的即是合同法的情势变更原则在司法实践中的运用。

　根据最高人民法院?关于适用《中华人民***和国合同法》若干问题的解释(二)?第二十六条之规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　签订定金协议、买卖协议(非二手房备案网签合同)尚未签订二手房备案网签《上海市房地产买卖合同》的，买方因新政限购，则有权要求依据情势变更原则解除合同且无需承担违约责任。

　当然，如已签订二手房备案网签《上海市房地产买卖合同》的，不属于新政调整范围，买方自然无权以新政为由主张解除买卖合同。

　买方能否以银行贷款成数减少等政策变化要求解除买卖合同?

　?高院解答?第三条认为，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。

　因此，作为付款义务人的买方对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。

　一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致买方不能继续履行合同，买方也可以通过其他途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因主张解除买卖合同。

　但是，如买方能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，买方主张解除买卖合同的，可以允许。

　如上分析，高院认为贷款政策的变化属于商业风险，买方应当有充分的预见性，不能简单实用情势变更原则，因此以不支持解除买卖合同为基本原则，当然例外的情形为确实因贷款政策严重影响履约能力且买方本身无过错的，则可以(而非应当)支持解除合同。该观点与合同法?情势变更原则?的司法解释并无矛盾。

　同时，买卖合同签订时在补充条款或付款协议中买卖双方一般会约定?如买方贷款不足的，应当在办理产权过户时补足相应款项?的条款，根据?约定优先，法定补充?的原则，买方亦应此需自行补足贷款不足金额，而不享有合同解除权。

　房产政策出台后因银行贷款成数减少，买方主张解除合同的，原则上无法得到法院支持，当然结合具体的买卖合同成交价格、约定贷款成数与实际因政策调整而减少的贷款成数等因素，如确实减少成数较高、涉及金额较大的(如千万级成交价格贷款7成调整为贷款3成)，法院有可能支持解除合同的诉请。然支持与否显属法院自由裁量权范畴。

　已签订买卖合同的卖方因限购无法置换购房的，能否以此为由解除买卖合同?

　?高院解答?对此并无相应观点或可参照观点适用。

　首先，合同具有相对性，在买卖双方缔结的合同中并未因政策调整而产生限购、贷款等限制交易的障碍，因此不存在情势变更原则在该买卖合同中的适用。

　其次，根据《中华人民***和国合同法》第八条之规定，?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同?。因此合同解除权依当事人双方约定或法律规定在条件成就时享有。

　卖方因政策调整导致限购而无法购置房屋，与已签订之房产买卖合同并无直接关联性，因此卖方不享有本合同项下法律规定的合同解除权，若无当事人双方合同约定的，卖方无权单方解除买卖合同，如拒绝履行的，则构成合同违约，买方有权选择解除买卖合同追究卖方违约责任或主张继续履行合同。

　如因房产新政导致买卖合同解除的，房地产中介公司是否可以收取中介服务费?

　根据合同法规定，所谓居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

　根据上海市高院2013年第1期《民事法律适用》中问答内容显示，高院认为房屋买卖合同的`网签手续为行政管理手段，并不影响买卖合同本身的效力，中介公司是否完成中介服务的义务，应当依据当事人的合同约定来确定。

　如合同对中介公司的中介义务未作约定或者约定不明，根据目前上海房屋中介操作情况，中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续，以及过户登记手续，否则不能认定其已完成中介服务。

　而在买卖合同的成立、有效问题上，上海高院在《关于审理?二手房?买卖案件若干问题的解答》中表述，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。

　如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。

　如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。

　双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。

　(1)中介可以请求支付服务费的情形

　中介公司收取中介服务费的依据是提供媒介服务，促成买卖双方缔结买卖合同。

　按照上海高院的观点，若买卖双方签订二手房网上备案的《上海市房地产买卖合同》或具备房屋买卖合同主要内容的协议书的，应视为买卖合同成立并有效。

　而根据中介行业一般操作，当事人双方及中介公司签订的居间协议中均会约定签订买卖协议或买卖合同即视为中介居间义务完成。因此，从居间合同履行的角度来讲，中介公司根据前述条件已享有中介费付款请求权;

　(2)中介服务费适当减少的情形

　买卖合同因房产新政导致合同解除，并不实际阻却付款请求权的实现，概因买卖合同与居间合同系不同独立的合同法律关系，具有合同相对性之法律属性。

　但考虑到中介公司居间服务的主要义务并不仅仅局限于提供媒介信息促成成交，还包括了协助申报纳税、协助过户、协助交房等交易内容，结合公平原则，实际得以取得或被法院支持的中介服务费金额可能因买卖合同履行的不同进度而有所减少。

　除上之外，因房产新政出台，未来还将出现大量潜在纠纷，如为了规避限购政策的?假结婚?、新设公司购房、?购买?境外身份购房、公司房产通过股权投资及转让方式进行、?法拍房?规避限购等各类法律问题，在房地产交易活动中必将引发新一轮的热议。

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