滁政秘〔2008〕27号
滁州市城市规划区房屋拆迁补偿安置政策解答汇编
一、国有土地房屋拆迁安置相关问题
1、《“两湖一河”地区综合整治项目房屋拆迁补偿安置方案》制定的指导思想是什么？
答：一是依法决策，依法拆迁。政策制定的程序严格依照法律规定。出台的拆迁补偿安置方案（听证稿）以国务院、省及市有关法律、法规和办法为依据。“拆一还一，按市场评估价结算”是法律规定的产权调换基本原则。
二是尊重民意，有情操作。被拆迁户，既可选择异地安置，也可选择就近安置；“先安置，后拆迁”，减少被拆迁户的过渡时间。
三是政策引导，鼓励外迁。方案制定了异地安置增购奖励政策，增购面积按安置房综合建设成本价结算，放弃增购的，按综合建设成本价予以货币奖励。
四是关注民生，照顾弱势。方案对享受廉租房和经济适用房政策以及租住公房的被拆迁户制定了专门的优惠政策。享受廉租房政策的被拆迁户拆迁时选择异地安置的，政府无偿提供人均15平方米住房，大大改善他们的住房条件。
2、怎样看待“市场预测评估价”？
答：为帮助广大居民申请，指挥部向被拆迁户提供了“各安置点安置房市场评估预测价”和“被拆迁房屋市场评估预测价”。两种价格都只是预测价、参考价，不是最终价，是相关部门测算的整个地块同一结构房屋的平均价，与每家每户最终用于差价结算的房地产市场评估价是有区别的。
市场评估价是由拆迁当事人***同确认的具有法定资格的房地产评估机构以市政府公布的货币补偿基准价为依据，结合被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新等因素评估确定。被拆迁房屋的市场评估价低于市场价，各安置点安置房的市场评估价同样也低于同一时点的商品房销售价。
3.如何正确对待房屋拆迁补偿安置申请书？
答：指挥部向广大居民发放了房屋拆迁补偿安置申请书，目的是全面了解广大群众的安置意向。政府根据申请情况，确定该项目的实施步骤、安置房建设的规模和房型，从而最大限度满足被拆迁户安置的需要，所以申请书是政府有序开展“两湖一河”地区综合整治工作的重要参考。为保证被拆迁户能准确填写，指挥部还印发了《“两湖一河”地区综合整治项目房屋拆迁补偿安置方案（听证稿）》、“各安置点安置房市场评估预测价”和“被拆迁房屋市场评估预测价”以及相关说明，在“大滁城” 建设网上发布了拆迁补偿安置结算案例，作为被拆迁户测算费用、选择安置意向的参考资料，广大居民都要从自身利益出发，根据家庭人口状况、现居住面积和经济条件慎重选择，认真填写。
4、什么是认证？认证的原则、依据是什么？
答：房屋拆迁认证，是指对被拆迁房屋的面积、竣工时间、结构、用途、补偿标准和被拆迁人的户数、安置人口进行认证，以及对琅琊区、南谯区政府和滁州经济技术开发区管理委员会拟定的拆迁补偿安置方案进行确认的行为。认证实行“三审”制，即初审、复审、终审。
房屋拆迁认证的原则：尊重事实，尊重历史，依法实施，维护拆迁人和被拆迁人的利益。
房屋拆迁认证的依据：对被拆迁房屋性质、用途、建筑面积、补偿标准认证，以被拆迁房屋的房屋所有权证、土地使用权证等有效权属证明，或者有效建房批准手续所作的记载为准；相关资料不全或没有的，以2005年我市航拍的120平方公里影像图为准，结合地形图等相关证据综合判定。确定以影像图为准，是因为2005年4月全市同一时间进行了航拍，资料客观公正。同年7月，市政府发布了重申严禁违法建设的通告，政策公开透明。
5、实际用于经营的住宅，如何认证？
答：按住宅予以认证。对沿路实际用于经营的一层一进住宅房，（具有三年以上营业证照并且自领证照后按照规定的范围连续经营至今，并提供纳税凭证的）,可给予适当的停产、停业补助（沿主要干道最高补助1000元/㎡，沿次要干道最高补助700元/㎡，沿小街巷道最高补助400元/㎡）。
6、政府是否在“两湖一河”改造过程中赚钱？
答： “两湖一河”改造目的为了综合整治“两湖一河”地区环境，改变老城区脏、乱、差的状况，政府不仅没有赚钱，而且通过估算改造将需投入13亿元左右人民币。
（1） 安置房建设11亿元。“两湖一河”改造需还建安置房72万平方米，加上奖励面积，建筑面积80万平方米以上。按每平方米1600元左右（建筑安装960元；公***设施配套350元；水电气等建设160元；勘察设计等前期费用80元；规费、税费70元。）计算，需建设资金13亿元左右。目前提供给居民参考的被拆迁房屋与安置房市场评估预测差价虽为400～800元/平方米左右，但综合考虑对被拆迁房屋附属物、装潢等的补偿，加上提前搬家奖励，实际结算差价400元/平方米左右。即使按400元/平方米左右找差价，政府建设安置房仍要亏损补贴11亿元左右。
（2）提供安置房建设的土地价值10亿元左右。异地安置建安置房需用地1000亩（容积率按1.2计算），政府亏损10亿元左右（若政府将1000亩土地出让开发，按每亩100万元计算，可得出让收入10亿元左右）。
（3）土地出让收入7.8亿左右。“两湖一河”地区拆迁范围内，现有土地1200亩，其中内城河改造、道路拓宽改造、公益设施建设、后退京沪铁路等占地420亩，实际建设用地仅有780亩。即使假定被拆迁户全部选择异地安置，每亩也按100万元左右计算，土地出让收入最多7.8亿元左右。
上述收支相抵，政府最少仍需投入13亿元左右。即使“两湖一河”地价每亩150万元左右，政府也至少需投入9亿元左右。因此，根本不存在政府通过“两湖一河”改造赚钱的问题。
7、开发商在拆迁安置时，为什么有的房屋差价比“两湖一河”拆迁房屋的小？
答：开发商开发的地块把差价设定的相对较小的主要原因是开发商开发的地块拆量相对较小，安置户数少。开发商损失部分利益的目的是为了实现整体利益的最大化。政府改造的项目都是开发商不愿开发的地块，从整体上说不仅无利可赚，而且还要亏损补贴。
8、9号地块特别是遵阳街被拆迁房屋评估预测价为什么偏低？
答：为了便于被拆迁户选择安置意向，指挥部向被拆迁户提供了“各安置点安置房市场评估预测价”和“被拆迁房屋市场评估预测价”。其价格只是每个地块的综合评估均价，是给被拆迁户的预测参考价，与安置方案中“被拆迁房屋的市场评估价”和“安置房的市场评估价”是有区别的。前者是整个地块的综合均价，后者是每家每户房屋具体的市场评估价。9号地块范围很大，具体区位有高有低，整个地块的综合均价不能说明遵阳街每家每户房屋的价格水平。用于差价结算的最终价格是由具有法定资格的房地产评估机构评估确定。
9、房屋折旧率对房屋评估价有何影响？
答：国有土地房屋的折旧在房屋市场评估价中所占比例很低，不超过5%，对房屋市场评估价影响有限。
10、2008年4月9日滁州市人民政府滁政秘[2008]27号文中，提到房屋装修使用期定为十年，每使用一年，折旧十分之一，如何理解？
答：在实际操作中，因房屋装修时间难以鉴定，折旧一直没有计算。
11、2005年以前建成的房屋，航拍图上反映不清楚，如何确认？
答：以2005年航拍图为准，结合地形图等相关证据综合判定。若航拍图、地形图及相关证据都没有的，视为违法建筑。
12、房屋认证工作中，地形图上有、影像图上没有的房屋，但有被市行政执法局处罚的证据，如何认证？
答：被市行政执法局处罚后，该房屋应予拆除。至今未拆，该房屋仍属于违法建设。
13、被拆迁房屋有证、无证在认证评估上有何区别？
答：有证的被拆迁房屋按证载时间认定房屋竣工时间，无证的按被拆迁房屋认证公示中标明的竣工时间认定。在评估时无证房屋将扣除相关办证费用。
14、在拆迁地块有间门面房，能否选择就近安置？
答：如果有合法的经营用房产权证，在规划允许的情况下可以选择就近安置。
15、“两湖一河”地区地块拆迁顺序如何确定？
答：根据《方案》有关规定，本次拆迁实行一次签协议、分批拆迁的办法，具体拆迁顺序根据规划建设需要确定。
16、不同地块的过渡期多长？哪些拆迁户需要租房过渡？拆迁户是否都能拿到过渡期补助？
答：实行产权调换的，“两湖一河”改造工程项目范围内、城市基础设施建设项目范围内以及公益事业建设项目范围内的被拆迁人，在签订房屋拆迁补偿协议时腾空被拆迁房屋交付拆除。选择异地安置的，临时过渡期限为18个月；选择就近安置的，临时过渡期限为36个月。被拆迁人交付房屋时，拆迁人按规定支付被拆迁人临时安置补助费及搬迁补助费。
上述规定范围以外的被拆迁人，签订房屋拆迁补偿安置协议书后，仍在原被拆迁房屋中临时过渡。
（1）选择异地安置的，安置房竣工验收后，直接搬迁到安置房，临时过渡期限为18个月。
（2）选择本区域或本地块安置的，自签定协议起18个月启动安置点建设。安置点建设期间，安置点范围内的被拆迁人自行临时过渡，安置点范围外的被拆迁户仍在原房屋中临时过渡，临时过渡期限为18个月。
仍在原被拆迁房屋中临时过渡的，拆迁人只支付搬迁补助费，不支付临时安置补助费。
17、在过渡期内房价会有变化，如何看待分批拆迁难以兼顾市场变化的问题？
答：在过渡期内，被拆迁房屋及其附属物价格可能上涨，同时也存在折旧，安置房的市场价格也会按相同趋势上涨，并且上涨的幅度可能会更大。
18、如果大部分人都选择了就近安置，怎么办？
答：《方案》第七条第三点规定：若居民房屋拆迁补偿安置申请书中选择就地安置在本区域或本地块的户数较多，导致无法满足安置，则本区域或本地块暂缓改造。在这种情况下，“两湖一河”改造工程项目、城市基础设施建设项目以及公益事业建设项目仍必须实施，项目实施范围内被拆迁人选择产权调换的，必须进行异地安置，安置地点为西涧花园或龙蟠小区。
19、在享受增购政策增购后，被拆迁户为改善居住条件，可不可以再按市场价购买部分面积？
答：选择异地安置的，在享受原有拆迁补偿安置政策的基础上，可以再按安置房市场评估价增购部分面积。其中，选择龙蟠小区的，可再增购10平方米左右；选择西涧花园的，可再增购20平方米左右。
20、租住市房产经营处公房，且该房是承租人唯一住房的，承租住房面积大于50㎡的。超过50㎡的部分承租人按市场价购买后参与安置么？
答：超过50㎡的部分按货币补偿方式结算给市房产经营处。如经市房产经营处同意，可按市场评估价购买超过50㎡的部分并按购买后实际面积参与产权调换。
21、选择产权调换的被拆迁户按政策增购后总面积较大，可否选择两套以上总面积相等的房子？
答：可以。
22、被拆迁人有两套以上的房产，选择产权调换时是否可以按被认定的总安置面积选择不同套数房屋？
答：可以
23、家中的院子手续齐全，如何补偿？
答：院子如通过出让取得的，相关面积按土地评估价补偿。
24、购买的套房无房产证。而出售房子的卖主有整幢楼的房产证，如何进行补偿安置？
答：买主如有合法有效的购房手续，且符合有关政策规定的，可以按《方案》进行补偿安置。
二、集体土地房屋拆迁安置相关问题
25、行政区域内其它乡镇的农民农转非（自己买的城镇非农户口）后居住在西涧花园拆迁地域，且现有房屋是其唯一住房，是否给予安置？
答：该种情况不符合《滁州市房屋拆迁认证暂行办法》第七条第二项、第三项关于城镇居民在农村集体土地上建房的有关规定，不予以认证。其房屋是2005年7月之前建成的（以2005年航拍图为准，结合地形图等相关证据综合判定。），按被拆迁房屋重置价结合成新予以货币补偿。其房屋是2005年7月之后建成的，不予补偿安置，若在规定的时间内主动拆除的，给予100元/㎡的助拆费用。被拆迁人符合享受廉租房和经济适用房政策，按有关规定执行。
26、外县市举家外迁至西涧花园地块的农民，原籍没有住房和承包地，是否给予安置？
答：此类农民不予安置，其房屋是2005年7月之前建成的（以2005年航拍图为准，结合地形图等相关证据综合判定），按被拆迁房屋重置价结合成新予以货币补偿。其房屋是2005年7月之后建成的，若在规定时间内主动拆除的，给予100元/㎡的助拆费用。
27、城镇户口的下岗职工、教师、医生、退休干部、工人在集体土地上建房，是否给予安置？
答：城市居民在集体土地上所建的房屋，符合《滁州市房屋拆迁认证暂行办法》第七条第二项、第三项规定的予以认证，按可安置人口人均40㎡给予安置（被拆迁房屋面积不足40㎡的按实际计算），超出人均40㎡部分，按被拆迁房屋的重置价结合成新给予货币补偿。不符合上述规定的，2005年7月之前建成的房屋（以2005年航拍图为准，结合地形图等相关证据综合判定，下同），按被拆迁房屋重置价结合成新予以货币补偿。2005年7月以后建成的房屋，不予补偿安置，若在规定的时间内主动拆除的，给予100元/㎡的助拆费用。被拆迁人符合享受廉租房和经济适用房政策，按有关规定执行。
另外，城镇非农户口2005年以前已退休的教师、医生、工人未享受过福利分房、集资建房政策，退休后回到参加工作前户籍所在村队定居的，视同《滁州市房屋拆迁认证暂行办法》第七条第二项规定中的“经批准回乡定居的人员”。
28、如何解决失地农民的生活保障？
答：征地后，符合农转非条件的农民，予以转户，符合有关政策的，可享受城市居民最低生活保障；不符合农转非条件的农民，可执行市政府已经出台的失地农民保障相关政策。
29、关于年满18周岁以上未婚农业人口能否增加安置面积问题？
答：集体土地上房屋拆迁安置中，在拆迁公告发布之日年满18周岁以上未婚农业人口可增加安置面积40平方米。但本人须提交书面申请，并承诺今后结婚不再申请宅基地。已享受独生子女安置优惠政策的除外。
30、子女为本村户口且可享受安置，长年随子女生活的父母或岳父母为外地户口，老人是否可以安置？
答：其父母是本市规划区范围内的农业户口，在原籍退出宅基地、承包地的方可安置。否则不予安置。
31、未出生婴儿是否给予安置？
答：未出生婴儿不计入安置人口，不予安置。