小区常见物业纠纷与问题解答

近年来，物业公司与小区业主纠纷层出不穷，“一言不合”就拒缴物业费、闹上法庭等事件并不鲜见。在身边总是出现此类事情的情况下，我们不禁也有这样的疑问：房屋质量有问题，作为业主能否拒交物业费？如果是自己遭遇保安不尽职责，卫生维护差，防盗措施不力，甚至是物业侵权等事情，该如何处理？

案例一

房屋质量有问题可以拒交物业费吗？

2007年1月，业主程某购买了海安县金海国际花园小区商品房一套。2013年1月，程某所购房屋外墙渗水导致室内受到影响。程某与开发商、物业公司、施工单位三方协商达成处理方案，但多次修理未能修复。同年，程某停在小区消防通道的车辆被他人扎破车胎。程某找物管协助解决事宜，由于小区存有监控死角，物业公司查看监控后无法发现车辆被谁所扎。之后，程某认为物业公司物业服务不达标，拒不缴纳2013年全年物业服务费，物业公司多次索要未果，向法院提起诉讼。

案件以业主程某败诉告终。

分析

第一，房屋质量问题不是物业服务的内容，因此不能成为拒交物业费的理由；第二，车胎被扎一事，不是物业所为，同样不是拒交物业费的理由（物业公司只要做到了其职责范围内的事，比如小区摄像头良好，巡逻人员定点巡视即可，不能苛求物业公司对小区内所有事情负责）。综上所述，业主不能因房屋质量、小区偷盗行为就迁怒物业公司，拒交物业费。

或许有人会问了：对于超出物业公司职权范围内的事情，业主就没办法了吗？并非如此，业主也可以请物业公司协助，找到相关部门及人员予以解决。

案例二

物业公司可以限制业主使用电梯吗？

2011年7月，周先生在海安苏建花园小区购买了一套房屋。之后，周先生以其进户自来水堵塞，物业公司推脱给自来水公司、小区东边和北边的饭店排放的油烟及噪音影响其生活、2楼商业房楼顶露台长期无人打扫等理由，未缴纳近两年的物业服务费。物业公司多次书面催缴无果后，限制周先生的门禁卡使用电梯。为此，周先生将物业公司告上法院。

最终经协商后，物业公司不再禁止业主周先生使用电梯，双方就业主损失、物业费缴纳等达成一致意见。

分析

第一，物业限制业主用电梯，是一种侵权行为，催交物业费不可以通过侵权手段实现。第二，对于小区存在的违规经营、噪音污染、私搭乱建、私自更改楼体结构等违法行为，物业的义务仅为协调处理义务。

那么，如果遭遇物业公司限制电梯使用等妨碍正常生活的措施，该怎么办呢？业主拖欠物业服务费用，物业服务人采取停止对业主供应水、电、气等或不恰当的限制业主使用门禁、电梯等制约手段，影响业主正常生活的，业主有权要求物业服务人排除妨碍，造成损失的有权要求赔偿。同时，物业公司有公布房地产、价格、城市管理、规划、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话的义务。

案例三

拿房后未入住还要交物业费吗？

2007年6月，李某购买了海安县中洋现代城一套住宅。李某因领取房屋后未装修入住，与物业公司在物业费上产生纠纷。2013年3月、2015年7月，物业公司通过特快专递向李某催收物业费未果，于2015年8月诉至法院，请求判决被告李某支付2013年至2015年的物业服务费及违约金。

最终判决业主李某按约定价款的80%缴纳物业费及违约金。

分析

第一，李某与物管签订的前期物业服务合同有效，自房屋交付之日起计收物业费；第二，李某交房后未装修入住，属于“空置房”，物管的服务成本减少了，因此物业费打了“折扣”。

案件中李某因未装修入住享受到了物业费“打折优惠”。那么，如果房屋已经装修，但未入住，物业费可以打折吗？首先告诉大家一点：未装修的“空置房”物业费是可以打折的。而物业服务领域的“空置房”指已销售并交付给业主但未入住的房屋。这里的“入住”包括进驻装修，因为进驻装修会产生生活和装修垃圾，业主已实际享受了物业服务，所以此时不能再视为是空置房。因此，如果你的房子已经开始装修了，那就不能享受物业费打折了哦。

很多人或许发现了，上面几个案例大多以业主败诉作为结果，且案例都与物业费相关。2013年以来，海安法院调研后发现，物业服务纠纷中问题最多的就是物业费的收缴问题。

那么问题来了：为啥和物业打官司，业主多败诉？如果物业服务不到位，作为业主，咱们又该如何为自己讨回公道呢？

为啥和物业打官司

业主败诉居多？

我国《物业管理条例》规定，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这也是合同义务。也就是说，物业公司的工作做得不好，不能构成业主拒绝缴纳物业费的理由。因此，业主自然败诉居多。

如果物业公司的行为损害了业主的利益，业主具体该如何维权？

如果业主拖延或拒交纳物业费，物业公司常采取的手段是断水断电，限制你门禁，不让你上电梯……虽然法律规定，如果物业公司的行为损害了业主的利益、造成损失，业主可以请求赔偿，但如果证明不了断水断电给你造成的经济损失是多少，法院不会支持你的赔偿主张。

通常因业主对小区物管服务不满意拒交物管费，而被告上法庭，法院会判决业主败诉，但如果确实是物业的某项服务很差，业主可对物管公司提出反诉，要求对所欠物管费少交或者不交。但业主需要向法庭提供物管公司服务不到位的证据，例如：物管本应上门解决的问题却一直未处理的，业主进行拍照、录像取证，其后上门告诉物管，通过录音记录对方答复；收集物管对小区环境服务不周到之处的证据。

这时再表明因物管服务打折，要求降低物管费甚至不交，就很可能得到法院的部分支持。如果业主不愿意反诉，也可拿着该类证据直接和物业公司交涉。

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