谢良鸿：房地产项目合作开发商务条件要点
谢良鸿：房地产项目合作开发商务条件要点
一、项目公司设立与增资
1、项目公司成立时间：根据竞前合作还是竞后合作，可以将项目公司成立在地块成交之前与成交之后。在地块成交之前成立项目公司可以用该项目公司报名并在地块成交后直接将地块放置在该项目公司名下；在地块成交之后成立项目需要将土地更名。
2、明确股权比例：需要明确各合作方所占股权比例；特殊情况下为实现小股并表的需求，需要采取名义持股的方式，比如甲方实际出资比例60%，股权比例49%，乙方实际出资比例40%，股权比例51%，但甲乙双方仍按照60%与40%参与分红。
3、明确注册资本金：当我司并表时尽可能要求注册资本金额度增大，一方面有利于我司办理开发贷，另一方面有利于降低公司负债率。
4、明确增资扩股事宜：在合作前期往往先暂定约定注册资本金额度，或因其他合作方的介入需要增资扩股进入股权，此时需要在土地证办理后进行增资手续。
5、垫资款计息利率：后续进入的合作方，需要对前期垫付土地款的合作方偿还垫资款本金及利息。
6、明确更名手续：一般约定在合作开发协议签署、原竞得人签署土地出让合同、项目公司成立后补充签署土地出让补充协议，将土地使用权变更至项目公司名下。（因土地款缴纳时间限制，项目公司成立必须赶在第一笔土地款支付之前）。
7、明确股东借款计息：合作方就股东借款是否计息，计息利率多少达成一致。
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二、项目公司治理结构
1、股东会
1）明确各股东方所占股比及相应的表决权，注意所占股比与表决权、实际出资额度可以不一致。
2）明确股东会职权事项是否需要全体股东一致同意后生效，还是需全体股东表决权过半数/三分之二通过方为有效。
3）明确股东会职权事项内容。
2、董事会
1）明确董事会构成成员及各方委派成员数量，明确董事长由哪方委派。
2）明确董事会职权事项是否需要全体董事一致同意后生效还是过半数/三分之二以上董事同意方可生效，董事一人一票制。
3）明确董事职权事项内容，其中往往对项目开发进度推迟超2-3个月以上、总体目标成本预算超首次董事会批准的目标成本预算2-3%、项目售价较董事会批准的实收均价降低超3-5%需由董事会表决。
3、监事会
明确是否设立监事会，不设监事会则由各方各委派一名监事即可
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三、过渡期约定
1、过渡期定义：往往将协议签署至工商变更之日确定为过渡期。
2、过渡期证印章管理：往往需要各方***管，或约定由一方保管。
3、过渡期经营管理：明确项目操盘团队及按照哪方管理体系运营。
4、过渡期经营投入：明确过渡期经营投入由原股东方暂时投入，后续合作方进入后按照股权比例偿还并计息。
5、过渡期管理费：有时若过渡期后项目未获取，但过渡期又由该方管理运营，则需要项目公司承担一笔管理费，可据实结算。
6、过渡期监管：为确保项目公司不招受损失，合作方对项目公司开展的管理、运营活动及对外洽谈、签署合同等需同步通报原股东方，单方执行造成的损失需由合作方承担。
四、项目公司资金管理
1、保证金垫付：明确保证金垫付金额及偿还时间、利率。
2、土地款及税费：明确后续土地款缴纳时间及承担比例。
3、后续资金：明确后续资金需求各方需履行的义务，开发资金优先可由项目公司对外融资；明确项目公司资金封闭运作，富余资金在保留3个月运营资金后提取事宜、若项目公司出现资金缺口是否由股东借款投入。
4、股东借款：明确股东借款是否计息，若计息则确定计息起点及利率；已经股东借款偿还时间。
5、开发贷：明确开发贷办理主体，一般需由大股东主导，各股东方配合提供银行所需担保，否则需要为超额担保提供担保费；明确资方选择标准，一般按照融资成本、提款条件、融资额度综合考虑。
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五、项目公司运营管理
1、并表方：明确哪方并表，其他方配合。
2、操盘方及条线分工
1）项目总：明确项目总、项目副总由哪方委派及相应职权确定，项目总及副总一般实行联签权。对工程经营计划在开发节点、销售定价、成本预算上在需董事会决议限制之前进行决策。
2）财务：明确财务总监委派方，财务审批一般需要各方委派人员联签，公司账户由各方***管，各方各持一道U盾，委派财务总监方一般持有最后一道U盾。
3）成本：成本实行各方联签。
4）营销：确定营销条线归属哪方，其他方是否可以委派销售团队及相应的人数。
3、两费确定：明确是据实列支还是两费包干，重点需要明确两费组成内容，包含哪些费用构成内容。
1）管理费：按照不超过总销售额的1-3%（含税），据实列支，其中可以在项目公司留存0.5%用于公司日常基本开支（除人员工资以外），超出部分报董事会决议，剩余的由各股东方均分或者根据各方委派人员的多少略有偏差分配（各方可在各自额度范围内旋转在项目公司列支上述费用）。另外明确管理费范围及其重要。
2）营销费：按照不超过总销售额的2-3%（含税），据实列支。明确营销费用范围及其重要，一般不包括当售楼处、样板区为项目红线内永久建筑时，售楼处的建造费用、硬装设计及施工、购买费用；实体样板区的建造及硬装设计及施工、安装费用。至于软装设计购买等费用可根据列支费率另行考虑。
4、维保费：项目公司可按项目总投资额（扣除土地价款、营销费用、管理费用及相关税费）的1%预留项目售后服务和产品维保的专用资金，于项目竣工交付后15个工作日内存入项目公司专用账户，专项用于房屋维修及必要的补偿和赔偿，相关款项的支付须经各方审批一致同意，明确具体维保工作由哪方主导。维保期届满使用开支后仍有结余的，则按股权比例分配给各方，如有不足，由各方按股权比例予以补足
5、证照章***管：项目公司公章、营业执照、财务章、法人章等印章证照一般需要由各方***管；并经项目总、副总联签后方可使用和盖章
6、审批系统等：明确审批系统、OA系统、招采系统、财务系统、营销系统采用哪一合作方，并对其他合作方开放相应权限，并提供相应数据供合作方数据补录
7、品牌使用：一般可协商各方品牌***同同等体现，并可在首次董事会上予以明确。
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六、项目公司收益分配
1、分配原则：一般为同股同权。
2、分配条件：经项目公司核算、董事会及股东会决议，在归还贷款本息，预留税费及风险金；归还股东借款本息；预留3个月运营资金；经营性现金流为正并且持续为正时可进行分配；分配金额不超过预计税后净利润70%。
3、清算亏损：各方退回已分配的税后净利润。
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七、僵局机制
1、经召开股东会会议或董事会会议无法作出决议，并且第二次股东会会议就该事项仍无法作出决议的，视为在第二次股东会会议结束当日形成公司僵局。由股东一方确定收购单价进行收购，另一方亦可提出反向收购，直至成交。
八、退出机制
1、提前退出：约定一方在达到某种条件下可提前进行模拟清算退出。
2、***同退出：在各股东方一致同意后，在完成税务清算和公司注销后，各方可终止合作，具体终止方案可在股东会决议上通过。