西欧部分国家的土地征用制度

(一)征地目的

在德国，土地征用被称为“征收”。德国法律认为，土地征收是特定少数人为社会公益被迫牺牲自己的权益，因此，除非公***福利需要，且经与拟征收土地所有权人多次协商购买未果以外，一概不得动用征地权，即使动用征地权，也必须公平合理。也就是说，德国土地征用需要符合三个基本条件:其一，土地征用目的必须是“公***利益”;其二，必须与被征地主体进行多次协商，在协商未果的情况下才能动用征地权;其三，征地必须保证被征地人的合法权益，做到公平合理。虽然德国法律未对社会公***利益范围进行明确限定，但是，由于其他法律对私人土地或者财产给予了充分的保护，因而使“公***利益”的使用范围受到了限制。

在英国，土地征用被称为“强制购买”，需由议会确认土地的使用目的是有利于公众利益后，用地部门方可依法获得强制征用土地的权力。英国《强制征购土地法》规定，土地征用必须符合公***利益需要，而确认是否符合公***利益的门槛很高，征地部门必须证明该项目是“一个令人信服的符合公众利益的案例”，比如证明该项目所带来的好处超过某些被剥夺土地的人的损失。

法国征地制度初创于大革命时期和第一帝国时期。对于征地目的同样限定在公***利益的范围之内，法国《人权宣言》第17条规定:“财产是神圣不可侵犯的权利。除非由于合法认定的公***需要的明显要求，并且在事先公平补偿的条件下，任何人的财产不能被剥夺。”对于公***利益的范围的界定，法国是以公私财产进行划分的，仅将能产生公产增值法律效果的需要视为公***利益的需要。目前，法国征地公***利益的界定已由最初的主要是指公***工程建设的需要扩大到社会经济生活的各个领域，它不仅指公***的、大众的直接需要，而且包括间接的能够满足公***利益的需要，以及行政主体执行公务和政府进行宏观调控的需要。

(二)征地程序

德国土地征用一般要经历两个阶段，第一阶段是自由协商购买阶段，德国法律规定，任何开发商或建筑商都不能直接进入征地拆迁的程序，在这之前必须要采用市场经济最通用的办法，向土地所有者、地上权所有者协商购买建设所需要的土地。在这一阶段，开发商或建筑商必须向土地所有者、地上权所有者说明征地的目的并且提供购买土地的价格。只有在自由协商购买失败之后，开发商或建筑商才可以向上一级行政管理部门申请进入征地程序。第二阶段是征地程序真正实施阶段，一般来说，这一阶段的征地程序可以粗分为审查规划、土地征用、土地赔偿、征地生效四个步骤。

英国的征地主体是法定机构，如政府机关以及自来水等公用设施单位，征地程序主要包含四个阶段:申请，核准，补偿的议定或裁决，让与合同的订立与补偿的给付。

法国土地征用程序主要包括事前调查、批准公用目的、具体位置调查和可以转让决定四个阶段。其中，事前调查由法国行政法院审查土地征收的目的是否符合公***利益的需要。同时，法国法律还规定，如果土地征收的申请单位、被征收土地的所有者和利害关系人以及与土地征收有直接利益的人对土地征用目的发生争议，不服从批准决定的，可以在批准决定公布后两个月内，向行政法院提起诉讼;具体位置调查则是核实被征用财产的实际方位、面积等。

(三)征地补偿标准及补偿内容

德国征地补偿价格以官方公布征用决定时的交易价格为准，补偿标准按市价评定，以被征收人重新获得同质等量的标的物为标准。各类补偿费由征收受益人直接付给受补偿人，且各类补偿应在征收决议发出之日起一个月内给付，否则征收决议将被取消。征地补偿费的内容有:①土地或其他标的物损失补偿，以土地或其他标的物在征用机关裁定征用申请当日的移转价值或市场价值为标准;②营业损失补偿，即原财产权人在职业、营业或履行其应负的任务所受的暂时或持续的损失，以在其他土地投资可获得的同等收益为标准;③征用标的物上的一切附带损失补偿。同时，为充分保障被征地权利人的合法权益，德国法律规定，当被征地权利人对补偿金额有争议时，可依法律途径向辖区所在的土地法庭提起诉讼。

关于土地征用补偿，英国作了较为详尽的规定，包括土地征用补偿原则、补偿估价日期、补偿范围和标准以及补偿争议的处理等。英国法律规定，土地征用补偿标准以被征用土地所有者在公开土地市场能得到的出售价格为计算依据。由于从通知被征用土地所有权人及其他相关权利人到最后取得土地往往需要花费几个月或者更长的时间，因此，土地征用补偿的估价日期成为十分关键的议题。英国土地征用评估准则规定，若补偿金额为双方同意时，则以土地征用通知日期为估价日期;若土地征用补偿引起争议，可以申请土地法庭裁决补偿费，并以土地法庭听证的最后一日为估价日期。土地征用补偿费的内容有:①土地及建筑物的补偿，以公开市场土地价格为标准;②残余地分割或损害补偿，以市场贬值价格为标准;③租赁权损失补偿，指契约未到期的价值及因征用而引起的损害;④迁移费、经营损失等干扰的补偿;⑤其他必要费用支出的补偿，如律师或专家的代理费用、权利维护费用等。

在法国，以最终裁决日一年前的土地用途为准，或以所有者纳税时的申报价格作为参考，由征收裁判所裁定的土地市场价格为补偿标准。土地决定征用后，如果双方对补偿标准不能达成一致，可以向普通法院申诉，由公用征收法庭和公用征收法官专门处理。