购买商品房需要核实哪五证？

购买商品房需要核实哪五证？

一、关键词: 商品房、商品房预售合同、开发商

1.典型案例:

2009年7月，老李与某房地产公司签订《商品房预售合同》，约定老李购买该公司开发的房屋，总金额30余万元。在老李办理贷款时，发现因该房地产公司预售房屋手续不全，银行无法办理按揭贷款，故老李一直未交纳剩余20万元款项。2010年4月，老李领取房屋钥匙，实际居住该房屋，但产权证一直没能办理。经查，房地产公司预售房屋未取得预售许可证房地产公司属于边建设边办理手续。后来因为政府规范并严格管理房地产开发市场，后续的各项手续无法办理。2017年，房地产公司起诉要求确认合同无效，并要求老李返还房屋。老李则主张开发商未履行合同反而起诉确认合同无效有违诚信，无法办理贷款原因不应归咎于个人，是否具有预售许可证不是为买受人设定的义务，因此不同意开发商的诉请。

2.法院判决:

法院经审理后认为:房地产公司与老李签订的商品房买卖合同违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。如在本案中一并处理房屋返还问题，势必造成老李负有先腾退房屋的义务，而房地产公司能否在房款退还及损失赔偿时充分履行判决，也关系到老李作为自然人居住利益这一基本生存权利的保护。综上，鉴于老李购买并已入住使用涉案房屋多年，故涉案房屋的返还与合同无效后其他后果一并处理为宜暂不支持房地产公司返还原物的请求。

二、懂法重点

1、老李签的商品房预售合同为什么被确认无效?

涉案房屋所在土地虽然办理了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》手续，但涉案房屋的《建设工程规划许可证》、《房屋预售许可证》均未办理，在此情况下，法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第二条规定依法确认涉案合同无效。

2、合同无效有哪些法律后果?《合同法》第五十八条规定 (《民法典》第157条也有类似规定)，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，老李因合同取得的房屋应当返还，同时开发商也应当返还老李购房款并赔偿相应损失。考虑到尽管老李未核实开发商的“无证”也存在过错，但开发商无疑对证照不齐存在主要责任，其亦没有赔偿老李，故在本案中对开发商腾房的主张未予支持。

3、买房需要审查开发商哪“五证”?

《建设工五证包括《建设用地规划许可证》、程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》。在购买商品房过程中，为避免合同被认定为无效，作为消费者有必要认真核实开发商的“五证”办理情况，以免遭受损失。