刘某与某农产品批发公司合同纠纷调解案
乌海市海南区刘某与某农产品批发公司合同纠纷调解案
案情简介
乌海市海南区某镇某农产品批发市场有限公司(以下简称某公司)出售某栋甲号商铺给刘某,用于其经营超市,同时把某栋乙号商铺免费提供给刘某当库房使用,双方签订期限为五年的无偿租赁合同。约定期满后,某公司多次向刘某提出收回乙号商铺的要求,刘某则以曾交过取暖费,但暖气不热、取暖期不足等理由拒绝交还,并要求继续无偿使用三年。
双方曾多次沟通,但始终未能达成一致意见。为此,某公司向乌海市海南区某镇人民调解委员会(以下简称调委会)申请调解。调委会在征求纠纷双方同意后,受理了此纠纷。
调解过程
调解员首先告知双方当事人权利义务以及《中华人民***和国人民调解法》的相关规定,随后查看了某公司提交的营业执照、房屋租赁合同等证据。刘某认为,自己在购买某栋甲号商铺时为某栋乙号商铺缴纳过取暖费1万元,但使用过程中存在暖气不热、取暖期不足等情况。因此提出继续免费使用某栋乙号商铺三年的要求,以弥补取暖问题造成的损失。某公司则表示,暖气不热等问题是供热公司暖气管道年久老化、多次更换维修导致,不能成为刘某继续免费使用某栋乙号商铺的理由,如果刘某希望继续使用该商铺,应交纳房租。
调解员向刘某指出,双方原租赁合同五年期限已满,根据《中华人民***和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物;返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”及第二百三十六条“租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”之规定,某公司已对刘某继续免费使用某栋乙号商铺的行为明确提出异议,如果刘某愿意补交其拖欠18个月的租金,双方可补签房屋租赁合同,继续承租该房屋;如果刘某拒绝补交租金,某公司可要求其立即腾房,并支付18个月的占有使用费。至于刘某以暖气问题所作出的抗辩,根据合同相对性原则,该供暖合同的当事人为刘某和供暖公司,某公司并非供暖合同的当事人,刘某只能向供暖公司提出异议,而不能向某公司提出抗辩。
通过调解员的释法说理,刘某认识到自己的错误。考虑到自己经营超市需要仓库,且某栋乙号店铺面积、距离等各方面均最为合适,刘某恳请调解员从中协调,希望某公司继续出租某栋乙号店铺给自己使用,自己愿意按照市场价格支付租金。
调解员了解到,某公司收回某栋乙号商铺后仍将用于出租,并非自用。调解员随即劝说某公司,与其再花时间、精力寻找新的承租人,还不如出租给刘某,刘某熟悉该商铺的状态,数年来商铺在其手中保护得较好,并且刘某也表示愿意按照市场价格补交***18个月的租金。某公司表示接受调解员给出的调解方案。
调解结果
在调委会主持下,纠纷双方当事人自愿达成如下调解协议:
1.刘某继续租赁某公司某栋乙号商铺,租金16500元于协议达成当日一次性支付,某公司向刘某出具收款凭条;
2.双方补签房屋租赁合同,其他未尽事宜,双方另行协商;
3.本协议自双方当事人签字后生效;
4.本协议一式三份,双方当事人各执一份、调委会存档一份。
案例点评
本案是一起较为常见的房屋租赁引起的纠纷,虽然事实简单清楚,但由于各种原因一直未能解决。调解之初,双方各执一词,互不退让,调解员首先倾听双方陈述,安抚当事人情绪;随后根据《中华人民***和国合同法》相关规定向双方当事人剖析案件的焦点问题;接着从情理上对双方加以劝导;最后在综合双方诉求的基础上,结合法律规定拟定调解方案,循序渐进,最终使纠纷得以顺利化解。
调解过程中,调解员思路清晰,准确的抓住纠纷的核心焦点,寻找到矛盾纠纷产生的原因,制定有效的调解方案;具有过硬的业务素质,能够根据案情迅速找到相应的法律依据,提高了调解的说服力;娴熟地运用各种调解技巧,将双方矛盾化小、化了,最终握手言和。
推荐理由
本纠纷中,调解员准确找到纠纷双方的争议焦点,厘清了房屋租赁和供暖合同两种不同的法律关系,使承租人认识到了自己的错误。调解员在帮助当事人分析利弊后,制定出了双方满意的调解方案,真正做到了案结事了。
专家评析
根据合同相对性原则,承租人自行缴纳供热费后,如认为房屋供热不好,应当向供热公司主张权利,而不能以此要求出租人免除租金。调解员准确适用法律规定,为调解工作提供了有力的法律支撑,顺利化解了矛盾纠纷。