委托人对委托中介公司居间的房屋没有处置权，居间合同是否有效？

案例

丁薇与某房产中介公司签订了居间合同。双方约定：丁薇将其所有的一套两居室房屋委托中介公司联系买家，按成交价的1%。支付报酬。此后，中介公司为其联系了买家，丁薇与买家私下达成交易，将房屋出售，未向中介公司支付居间服务报酬，中介公司多次向丁薇索取报酬，遭其推诿和拒绝。2007年6月，中介公司向人民法院提起诉讼，要求丁薇按照合同约定支付报酬。

争鸣

■原告中介公司诉称，被告违反居间合同约定，私下与原告联系的买家进行交易，拒绝支付居间服务报酬。请求人民法院依法判决被告按照合同约定履行义务。

■被告丁薇辩称，房屋是被告与姐姐的***同财产，被告以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同。原告根据无效合同要求支付报酬，理由不成立。

律师解答

按照《合同法》的规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”（第424条）。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

在现实中，委托人根据居间人提供的信息和服务，与买家私下交易，不支付居间报酬的情况经常发生，本案就是比较典型的一例。本案的特殊之处在于，被告提出房屋属于被告与他人***有，被告没有擅自处分的权利，因此被告以个人名义与原告订立居间合同属于无效合同。这种说法是不能成立的。居间合同与房屋买卖合同有本质的区别。属***同财产的房屋，若未经所有***有权人同意，部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对于居间合同来说，不能如此简单认定。

居间合同的本质是基于居间服务的委托合同，委托人只要是完全民事行为能力人且以自己名义订立居间合同，一经订立即可生效。委托人对委托居间的房屋没有合法的处置权，不影响居间合同的效力。当然，居间人要履行必要的审查义务。只要居间人促成合同成立，就可以要求委托人按照合同约定支付报酬。至于合同此后因为出卖人无财产的处分权而被确认无效或被撤销，不影响居间人支付报酬的请求权。居间人没有促成合同成立的，也可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此，丁某主张居间合同无效从而拒绝支付报酬，理由不成立。

除此之外，在生活中对于居间服务还有一些误解，导致纠纷发生。例如，房屋买卖的双方均与居间人签订了委托合同。居间成功后，买卖双方中的一方支付了居间报酬，另一方以中介方已经向上家收取了中介费，不应再向其重复收取中介费为由，拒绝支付报酬。这种认识是错误的。在居间过程中，中介、下家及上家三者之间有三个相对独立的法律关系：下家与中介之间的居间委托法律关系，上家与中介之间的居间委托法律关系以及上下家之间的房屋买卖法律关系。居间成功后，上下家各自按约支付居间合同约定的中介费，是两个相对独立的合同义务，因此不存在重复收费之说。

另外，购房人与中介签订居间合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，最后却未能买到房子，从而认为中介违约，应当双倍返还定金或承担赔偿责任。即下家误认为中介必须居间成功，否则即是违约。近两年，由于房价上涨，这样的纠纷非常多。买房不成而房价上涨，购房者心理难以平衡。但这样的主张法院是不能支持的。居间服务是信息服务和媒介服务，居间服务最显著的特征是“居间性”，即居间人不是上下家任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为，不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担上下家任何一方的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介不得向委托人收取报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。对于已付的房款或定金，应当返还。