限购政策会影响房屋买卖合同效力吗？

限购政策会影响房屋买卖合同效力吗？

一、关键词:房屋买卖、限购政策、合同效力、执行异议。

1.典型案例

2014年5月，老邬与开发商签订购房协议约定，老邬购买商品房15套。因国家限购政策该15套房并未办理网签备案手续，也未办理过户登记手续。双方约定，待国家限购政策解除后，再办理相关手续。但事与愿违，未等到限购解除，开发商就因资不抵债，在其他纠纷中被法院依法强制执行，包括涉案15套房屋在内的房产均被依法查封。老邬认为其对涉案房屋享有的权益足以排除执行，故提起案外人执行异议之诉。

2.法院判决:

法院经审理后认为:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 (以下简称《执行异议与复议规定》) 第二十八条和第二十九条规定了可以排除强制执行的情形。尽管老邬与开发商订立的商品房买卖合同有违限购政策，但该合同系双方真实意思表示，协议不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，因此合同有效。但老邬并未提供充分证据证明其在法院查封前已合法占用涉案15套房屋，亦未提供充分证据证明其已支付全部购房款，其一次性购买15套房屋明显并非为居住，此外老邬对房屋未办理过户登记亦存在自身原因，因此对老邬排除强制执行的诉请法院不予支持。

二、懂法重点:

1、为什么老邬签了买卖合同，法院还要查封他的房?

《民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因老邬签订房屋买卖合同后并未办理过户登记手续，因此房屋的所有权人仍为开发商涉案的15套房屋仍为开发商的责任财产，当开发商资不抵债时，法院可以依法查封其财产以供执行。

2、违反限购政策影响房屋买卖合同的效力吗?住房限购政策在性质上具有公***政策的性质确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。但一般而言，购房政策并不属于《合同法》第五十二条规定的，“法律、行政法规的强制性规定”。因此，违反限购政策的房屋买卖合同并不无效。当因违反政策无法办理房屋过户登记手续时，买卖合同存在履行障碍，双方可以要求解除合同。

3、为什么合同有效老邬也无法排除执行?通俗来说，执行异议之诉中判断能否排除执行，衡量的是案外人与申请执行人之间的权利大小。为便利实务，前述《执行异议与复议规定》第二十八条和第二十九条分别规定了可以排除执行的情形。比较而言，第29条规定的条件相对宽泛，但仍需满足以下三个条件:第查封前签署合法有效书面买卖合同;第二，商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋;第三，已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。尽管老邬的合同有效，但不符合剩下两个条件，因此法院未支持其诉请。