开发商法院起诉购房人 是房屋买卖，还是以房抵债

近一两年来，随着国家打压力度的不断加大，房地产市场的资金周转陷入了严重的困境。开发商、建筑商、材料供应商等等这个链条上的任何一个环节，都明显显现了资金链断裂的风险。为了避免资金链断裂的崩盘现象，以房抵债是目前比较流行的一种资金周转方式。 一、以房抵债的法律关系分析 商品房买卖是不动产买卖，最终对房屋的所有权体现在房屋登记在购房人的名下。商品房买卖合同的合法主体是开发商和购房人，只有开发商和购房人签订的商品房买卖合同才能办理产权登记。 购买抵债房是指开发商将部分房屋的出让权让渡给建筑商或者材料供应商，房屋购买人从建筑商或者材料供应商手里买房，将购房款支付给建筑商或者材料供应商的商品房买卖行为。 在开发商、建筑商或材料供应商、购房人三者之间，形成了开发商与购房人签订商品房买卖合同，购房人向建筑商或供应商（以下简称第三人）付款的合同关系。 二、向第三人付款的商品房买卖合同的法律风险 购房人与开发商签订商品房买卖合同，向第三人付款，但是在买卖合同上一般不会体现出是向第三人付款这层法律关系。这样就不可避免的产生以下的法律风险： 1、开发商要求购房人履行付款义务法律风险。 规范的商品房买卖合同只有两种付款方式，即全额付款和按揭贷款，开发商不会自找麻烦的同意在合同中签订向第三方付款条款。这样，如果购房人不能将开发商同意向第三人付款的意思表示以书面形式固定下来，因为商品房买卖合同是独立的完整合同，根据对等的原则，开发商完全可以要求购房人履行付款义务。 如果购房人草率的将款项打给第三人，一旦第三人与开发商之间产生矛盾，导致开发商不承认向第三人付款这一事实，购房人就将面临再次付款或者付款不能的违约责任。 2、开发商没有齐全的售楼手续，导致不能如期交房或者办理产权的法律风险。 目前我国法律要求，商品房销售必须五证两书齐全，而且五证的办理是层层相扣的，也就是说没有前面的证书，后面的证书就无法办理。楼盘开盘时基本上能做到五证齐全。但是这离房屋交付和办理产权还有很长的一段距离，还需要一定的后续资金。特别是抵债房，因为开发商和建筑商的资金压力都比较大，往往会因为资金问题导致无法交付。或者即使开发商迫于延期交付的违约责任，按期交付房屋，但是，也未必能够取得了竣工验收备案登记。如果开发商不能取得竣工验收登记备案，直接导致无法办理产权。目前这是很普遍的一种现象。而房地产的权属证明是必须办理产权登记。 1、购买抵债房，首先应该到开发商的售楼处核实一下楼盘的预售许可或者销售许可是否办理。如果是按揭贷款，这种房子银行也不会给按揭。 2、如果开发商的销售手续齐全，在签订商品房买卖合同之前，要与开发商确认，支付的每一笔款项，开发商要开具发票，这是款付给开发商的最有效凭证。 商品房买卖，无论采取哪种方式付款，无论款实际付给谁，从法律意义上来讲，购房人的付款对象是开发商，只要开发商开具发票，就是证明他已收到款项或者同意购房人将款项付给第三人。 3、签订商品房买卖合同前，要审慎的审查房屋交付条款和办理产权条款，明确房屋交付的时间和办理产权的时间，并注意违约责任。时时跟进开发商的建筑进程，注意收集证据，为可能出现的维权做准备。 在这里强调一下，关于开发商的迟延交付和迟延办产权的维权是目前各地法院的普遍案例，但是这种维权也是很艰难的，要充分的认识到集体的力量