法拍房开启全面限购 最高法新规2022年起施行

12月19日，最高人民法院公布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》(下称“规定”)。规定称，从2022年1月1日起，全国法拍房将纳入各地房地产限购政策范围之内，受限购约束的竞买人将不允许参与法拍房竞拍。这意味着，“法拍房全面限购”的靴子终落地。

法拍房开启全面限购

继杭州、合肥、成都、北京、广州、深圳、厦门、南京、嘉兴等城市后，上海房管局也于今年1月宣布将法拍房纳入限购范围。

“由于各地对法拍房政策的执行标准不一样，有些地方已经纳入限购范围，有些城市仍然不限购，此次发布新规说明法拍房进入全面限购阶段。在房住不炒的背景下，如果法拍房不纳入限购，会为一些投资者通过法拍房炒房打通通道，这也是为什么部分城市法拍房价格比周边商品住宅价格还高的原因。从当前市场形势来看，很多城市法拍房数量大增，且拍卖的价格较低，如果不限购，有可能催生一波投资住房的机会”，同策研究院研究总监宋红卫指出。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，此次新规从全国层面、法律层面将法拍房纳入限购范围，彻底堵住通过法拍房违规进入楼市的漏洞，违反相关规定将上升到承担法律责任的层面，这预示着房地产调控的渗透和监管力度更强、更严格。

需要注意的是，规定明确指出，“竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。“一直以来，法拍房因价格较低极具竞争优势，使得不少买家铤而走险，不惜通过虚构购房资格实现法拍房交易，此次最高法的规定进一步明确了此类交易的相关责任”，一位从事房产纠纷的律师分析道。

此外，在该律师看来，“法拍房不仅意味着便宜，本身也存在一些风险。即便堵住了限购的漏洞，作为购房者，在参与法拍前要厘清房子的权属情况、房子本身是否存在瑕疵、住户能否按时腾退等问题”。

调控政策强调疏堵结合

在针对过去漏洞打补丁、全面落实“房住不炒”的同时，各地政府也不断的给房地产市场吹“暖风”。

10月9日，哈尔滨市住建局联合多部门发文，旨在基于“房住不炒，一城一策”的总基调，在供给和需求多个维度选择与自身城市相适应的政策；12月10日，桂林市印发相关文件，除了给房地产开发企业经营贡献奖励，还给购房者购买五城区新建商品房补贴等；12月20日，黑龙江省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议，要求多措并举促销、落实各类购房优惠政策、积极引导市场预期。

中央层面， 12月底，中央经济工作会议定调2022年房地产市场，要求“一方面，坚持‘房住不炒’定位不变；另一方面，明确‘支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展’。

与此同时，信贷市场出现回暖。12月13日，央行发布数据称，11月末个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月增加532亿元。许小乐认为，从当前的房地产调控环境来看，一方面楼市信贷环境改善，使市场流通起来；另一方面，堵法拍房不限购的漏洞，疏堵结合能够更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

“当前楼市的核心矛盾已经由上半年的按揭贷款额度不足转化为购房需求低迷，因此，信贷政策松动后，楼市下行的趋势也难以逆转。目前，仅仅是政策筑底期，而非政策底，预计2022年还会陆续出现支持合理住房消费的扶持政策，尤其是各地的房地产市场差异性较大，不排除各地政策有持续松动的迹象”，宋红卫指出。