买卖农村宅基地合同是否有效

关于买卖农村宅基地合同是否有效，本质上是农民能否对其住房及宅基地使用权进行自由转让的问题，这个问题当初在《物权法》制定过程中，也是“十大疑难问题”之一，这个问题在现行《物权法》中没有很明确处理条文，导致在司法实践中出现一些困难。

最高法在网上曾经刊登着这样一个案列，引起了广泛的讨论。时至今日，包括律师、相关司法人员对这个问题还在进行讨论。那现在就把这个案例和大家一起分享和讨论。

案例：

张某是城镇居民，李某是农村村民。李某将自己的一块宅基地出卖给张某，地基转让价为20万元。双方达成协议后，张某支付了10万元购地款。后因双方发生矛盾买卖不成，张某要求李某返还10万元购地款。

这个案件的焦点是：当事人双方达成的宅基地买卖协议是否有效？

目前基于现行法的规定，农村宅基地使用权有几点特征：

第一，无偿性，农民按照当地规定取得宅基地是不需要支付价款的，是完全无偿的；

第二，“一户一宅”原则，一户人家只能取得一处宅基地建房，不允许有多处宅基地；

第三，只限于农村成员取得宅基地，还必须是当地集体经济组织的成员，户籍地也在当地。

目前司法实践中，对于宅基地买卖合同有效还是无效还存在较大的分歧，而且类似的案例有不同的判决结果。

认为合同无效的理由是：

1、宅基地是一种无偿划拨给农民建房的土地，而划拨地是不能买卖的，据此认定此宅基地买卖合同无效；

2、合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。这个宅基地明显是带有强制性的，有法律规定不允许非该集体经济组织成员持有，因而这个合同应属无效；

3、农村宅基地使用权具有社会福利性质和社会保障功能，不能作为完全商品进行买卖，因而这个合同就是无效合同。

认为合同有效的理由是：

1、双方当事人在行使权利、履行义务时应遵循诚实信用原则，宅基地的买卖行为已经完成，在尊重现状，维持稳定的角度来看，应该认定这个宅基地买卖合同有效。

2、违反法律强制性规定的合同，应当限定为“效力性强制性规定”，而土地管理法的规定应属“管理性强制性规定”，应当认定张某和李某签订的宅基地合同有效。

个人观点：

根据相关规定，农村宅基地一种具有福利和保障性质的土地，具有非常独特的性质，就像是限定销售对象的城市福利房一样，而且现有法律已经规定了宅基地只能由本集体经济组织的成员（村民）使用。

李某将属于自己具有福利性质有特定使用对象的宅基地，卖给非本集体经济组织以外的城镇居民张某，违背了农村宅基地无偿划拨的初衷，两人之间的契约违反了宅基地只能由特定对象使用的强制性，应该属于无效契约。张某支付的宅基地款10万元，李某全额返还；宅基地也应归还给李某。