"物业"的来历?
物业与物业管理的概念
（一）物业的概念
“物业”一词来自于香港方言。它评自 Real Property或Real Estate，(1.Property:Property一词的意思为财产或财产权，包括有形财产、财产权，如土地、房屋、货物、金钱等；无形财产、财产权，如版权、专利权等。英语单词与其他单词组合成词组时，可以表明特定的事物。如“Real Property”意为真实存在的不动财产或不动财产权（包括土地、房屋及其设备、设施）；也有翻译成房地产、房地产权的，这里的“产”字是指财产，而不是指产业。随着事物的发展，在特定的范围内，如在不动财产范围内，省掉Real，只提Property，则皆知是指不动财产。为翻译简捷，其中“财”字省略，即译成不动产，如不动产管理的英文为“Property Management”2.Estate
Estate意为财产、财产权。但有两点与Property不同：一是没有无形财产的含义，与real组成词组仅指不动产，或人们称谓的房地产；二是有“产业”的含义，而产业是创造物质财富的，或追求利润的。因此，不动产（房地产）开发，往往用“Real Estate Development”（Real亦可省略），而不用“Property Development”。从英语Property与Estate两词的同与异可以看出，第一译者译成“不动产”、“不动产权”更为恰当。其中不含开发经营业务的不动产用Property，含开发经营业务的不动产用Estate，而翻译成“物业”，似乎不太准确，因为汉语的“物”太广泛。尽管与“业”字连用，使物的形体规模化，但有些大规模的“物”，如工业设备、动力设备、运输设备、通讯设备等，并非“物业”可定义其特征，更与英语原意不符。因为其主要功能已属另一种行业或产业。但是，“物业”一词在中国已经约定俗成，现在需要的是有一个明确的含义界定)表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。 应注意的是，尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念 在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整 个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实 物资产。
1．物业的特征。物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征：
（1）固定性。表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。
（2）耐久性。表现于长久的使用寿命期。
（3）多样性。表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。
2．物业的社会属性。物业的社会属性，主要包括以下内容：
（1）经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。
（2）法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。
中国大陆第一次从立法上对“物业”作出全面界定的是1998年制定的《广东省物业管理条例》。该条例规定，“本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”。目前，“物业”一词基本上已为中国大陆地区的民众所接受，而且房地产法学界和有关物业管理的规范性文件，对“物业”概念的内涵和外延的理解基本趋于一致，即物业泛指各类房屋、附属设施及相关的场地，即可以是整个住宅小区全部与住宅相关的整体产业，也可以是单体的房屋财产，如高层或多层住宅单位、综合大楼、写字楼、商业大厦、宾馆、厂房、仓库等。
综上并结合国内其他各类著述的提法，一般认为物业主要包括以下要素：
1.已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；
2.与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；
3.屋宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。
根据国务院《物业管理条例》（2003年9月1日起实施）第二条的规定：物业是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。其中的“房屋”是指“土地上的房屋等建筑物及构筑物”[3]，即指能够遮风避雨并供人们居住、工作娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动的空间产所，包括住宅房屋，如居民楼、公寓、别墅；也包括非住宅房屋、加工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育馆、公***建筑、办公楼等。各类房屋可以使一个建筑群，如住宅小区、工业区等；也可以是单位建筑，如一幢高层或者多层住宅楼、停车场等。
具体来说，物业是指与上述建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。这些“物业”应该有明确的所有权人，即说明“物业”处在一定建设用地范围内、已建成并确定业主权益、有特定四至界限。“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；“已确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对物业的权益归属已从法律上给与了确定（通常以颁发产权证为标志）。
这个含义说明“物业”由四部分组成：（1）供居住或非居住的建筑物本体即房屋，包括建筑物自用部位和***用部位；（2）配套附属设备，同样包括自用设备和***用设备。自用设备指由建筑物内部业主、非业主使用人[4]自用的门窗、卫生洁具以及通向总管道的供水、排水、燃气管道、电线等设备；***用设备指建筑物内部全体业主和非业主使用人***同使用的供水、排水、落水管道、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；（3）配套公***设施，指物业区域内业主、非业主使用人***有***用的设施，如道路、绿地、停车场库、照明管道、排水管道等设施；（4）相关场地，指物业所占用的场地。
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Dream200168
2006年01月20日
[1] 参见（中国香港）李宗锷著：《香港房地产法》，商务印书馆香港分馆1988版，第9页。
[2] 参见周珂主编：《物业管理法教程》，法律出版社2004年版，第2页。
[3] 《中华人民***和国城市房地产管理法》第2条。
[4] 本书所称的非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人，另有说明的除外。
（二）物业管理
物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。
1．广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。
2．狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公***绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。
从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大 小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的 企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管 理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而 进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在 建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发 展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。