民法典视角:物业服务合同
物业服务是随着我们城市化的发展,居民小区的公***服务需要而产生的。物业服务合同它是在委托合同这一章后,它从合同标的上来讲,跟委托合同的标的是类似的,都属于提供劳务类的。《民法典(草案)》当中曾经规定,物业合同没有规定的,参照适用委托合同的规定。曾经有这条规定,但是后来没有了,它还是有很大的差别,但是从提供劳务服务的标的上来讲,它们是属于同一类服务合同。
物业服务合同跟其他提供劳务类的合同区别在哪?物业服务提供的劳务具有多样性、复杂性和多元性。物业服务的服务提供太多了,既包括建筑物及其附属设施的维护和维修,又包括环境卫生的维护和管理,还包括生活秩序等等一些维护和管理,它的服务是非常广阔的。在整个小区内,小区的一些事务的管理基本上是由物业服务公司的人来负责管理。物业服务合同中有以下几个问题需要重视:
第一,物业服务合同的连续性。建筑物建成以后,就要有物业,这时候的建筑物可能还没有卖出去,业主还没有进来,谁来负责物业?可能开发商就需要订立物业服务合同,他可能自己成立物业公司来管理,也可能他聘请物业公司来管理,它有一个物业服务合同,在法律上把它称之为“前期物业服务合同”。
本来的物业服务合同应该是与业主委员会签订,由他们来跟选聘的物业服务人订立物业服务合同。前期的物业服务合同不是与业主签订,对业主有没有效力?业主应不应当遵守?这是现实当中会存在的问题。
这次的《民法典》对这方面做了明确的规定,前期的物业服务合同和业主委员会选聘签订的物业服务合同,对业主同样具有法律约束力,同样具有效力的,同样是需要遵守的。前期服务合同的效力什么时候能终止?必须是业主委员会与他选聘的物业服务人,订立的物业服务合同生效之日起才能终止。
第二,物业服务合同之间的连续性。因为业主有权决定是不是聘用这个物业服务人,如果我决定解聘了,不跟你签订物业服务合同了,我另找物业服务公司来签订物业服务合同,或者由我自己来管理。那是不是新的合同一成立,或者一生效,前面合同的效力就终止了?当然是终止的,但是在物业服务上是有连续的。
你在与物业服务人的交接之间,在办理交接手续期间,原来的物业人不能停止物业服务,仍然是需要提供服务的,直到有新的物业服务人接手了,你才能不用了。在此期间你提供服务,仍然可以收物业费,但是如果你在交接期间,违反了交接的义务,那你就无权收取物业费。
第三,从合同的订立,合同的解除等,这些方面物业服务合同也有它的特殊性。物业服务合同的订立和解除,从业主一方来讲,它是业主***决事项,由业主***同决定选聘或者解聘物业服务。关于选聘或者解聘物业服务人的***决事项,业主的人数要求是在小区建筑物区分所有权里规定的是三分之二。建筑物区分所有权里规定的业主***决事项有三个标准:一是三分之二;二是四分之三;三是过半数,这个事项是属于要过三分之二的。
你决定解聘,必须要提前60日通知物业服务人,业主决定解聘的解除合同是任意解除的,只要业主***决,没有其他事由。为什么解除它?他干的不好吗?我管他干的好不好,我就是不用他,这是可以的。它只要求程序上***同决定,需要提前60日通知。但是没有正当理由,或者解除的原因不该物业服务人的事,不可归责于物业服务人,你应该负责赔偿。这是物业服务期满以后,物业服务人应该得到的收益。
物业服务人是不是非要给你服务?在物业服务期限届满以后,也可以不同意,这种情况下也可以,但是需要提前90日通知,除了当事人另有约定的以外,其他的都需要提前90天通知。
如果物业服务合同期限届满,也没说解聘,也没说续聘,但是物业服务公司继续提供物业服务。这时候的物业服务合同就成为了一个不定期合同,凡是不定期合同,当事人都可以有任意解除权的。什么时候都可以解除,随时可以要求。这是物业服务合同在订立履行上的一些特殊性。
第四,物业服务人的义务,当然是按照物业服务合同提供服务。《民法典》中明确规定了,物业服务合同是应当采取书面形式。但是《民法典》中有一条规定,物业服务人公开承诺的服务,有利于业主的,也视为合同的内容。这是口头的,它也可以构成物业服务合同的内容。
物业服务人的主要义务是亲自服务,因为物业服务合同是属于提供劳务类的合同。业主之所以跟物业人签订物业服务合同,是基于对物业服务人的信用才订立合同的,物业服务人有这个能力,有这个条件,类似于这样的合同当事人都必须是亲自服务的。比如,承揽合同中的承揽人必须要亲自完成工作;委托合同中的受托人需要亲自处理委托事务;保管合同中的保管人要亲自保管,不能随意交给别人。