业主委员会法律地位是怎样的

一、业主委员会的性质

业主委员会是在城市住宅和物业管理发展过程中产生的一种社会组织体。我国的物业管理法理论中，业主委员会是指依据业主公约或者法律规定，在房地产行政主管部门指导下成立的经业主大会选举产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。[1]业主委员会是业主参与民主管理的最基本形式，具有业主自治自律的基本功能，与物业管理企业的专业化管理***同构成了我国物业管理体制的基本构造。

业主委员会具有以下法律特征：（1）由业主大会选举产生，业主委员会的组成人员必须反映全体业主中绝大多数人的意见。（2）业主委员会的活动以物业的自治管理为限。除签订物业管理合同以外，业主委员会不能进行和从事与物业管理活动无关的任何经营性或非经营性活动。（3）业主委员会的根本任务是代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会代表全体业主的意思表示，其行为向全体业主负责，维护的也是全体业主的合法权益。（4）业主委员会必须到法律规定的主管部门办理登记备案手续。

根据《物业管理条例》第10条的规定，业主委员会应由业主大会于成立后的第一次业主大会会议上选举产生。《物业管理条例》第15条则明确规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会、代表业主与物业管理企业签约以及监督业主公约的实施等五项职责。比较《物业管理条例》中所规定的业主委员会的职责与其颁布之前多数地方有关法规中的规定，可以看出，一些以前授予业主委员会的重要职责被赋予了业主大会。这种改变体现出立法者的一个基本思路，即全体业主组成的业主团体是业主参与物业管理事务的最高权力机构，虽然我国实行的是业主委员会与业主大会并存的自治管理体制，但业主大会是决策者，而业主委员会主要是执行者。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但关涉物业管理重大事项的决定权，只能由全体业主通过业主大会的形式来行使。这是否意味着业主委员会只能附属于业主大会，没有任何独立的法律地位和民事诉讼能力呢？正是由于法律在这方面的规定不够具体、明确，从而才导致了理论上的争议和实务中的混乱。因此，探究业主委员会的法律地位，也就显得十分必要了。

二、业主委员会的法律定位

关于业主委员会的法律地位，理论界和实务界都一直存在着不同的看法和做法。

理论界的主要观点有：（1）业主委员会是依法成立、有必要的财产和经费、有自己的名称、组织机构和场所并能独立承担民事责任的法人。[2]（2）业主委员会到政府授权的房地产管理部门登记后即成为合法组织，其法律地位也不存在问题，经全体业主授权的业主委员会有权起诉和应诉。[3]（3）业主委员会虽然在实体法上没有明确规定，但因其合法成立、有一定的组织机构和财产，已具备了《最高人民法院关于适用<中华人民***和国民事诉讼法>若干问题的意见》（以下简称《民诉意见》）第40条规定的必要条件，业主委员会应属于具备诉讼主体资格的“其他组织”，可以以自己的名义参加诉讼。[4]（4）业主大会属于社团法人，而业主委员会为该社团法人的代表机构，对外以业主大会的名义从事各种民事活动，并由业主大会对其合法的活动承担民事责任。因此，业主委员会并不具有民事主体资格。[5]

笔者认为，由于物业管理的有关立法大多位阶较低，因此司法实务当中，各地法院对业主委员会的法律定位可能会有完全不同的理解和处理。这样，不仅不利于法律的统一适用，也给如何确定业主委员会的法律地位带来了一定的困难。从我国《物业管理条例》中关于业主大会与业主委员会职责及相互关系的规定来看，尽管业主委员会可以在授权范围内独立行使一些权利，但据此认为其具有法人资格,则颇值得商榷。业主委员会不具有独立的责任财产，即便在其“有限的”权利能力范围内亦不能独立承担民事责任。此外，《物业管理条例》第16条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案”。这里的“备案”显然不能理解为强制登记，虽然即便不备案也不会对业主委员会成立的合法性产生影响；但根据我国法律的规定，只有经过批准或登记的组织，才会被法律赋予主体资格。由此，业主委员会不具备法律意义上的组成形式，自应不具备独立的法人主体资格。

基于《物业管理条例》中关于业主委员会与业主大会关系的基本规定，有些学者认为，业主委员会只能作为业主大会的执行机构，应将业主委员会定位为无民事主体资格的、业主大会的内部组织机构，不具有独立的民事权利能力。但笔者认为，应该承认业主委员会一般地具有独立的民事主体资格，在业主大会的授权范围内，可以其自己的名义从事与物业管理有关的民事活动。原因在于：

1、实践中，许多物业合同都是以业主委员会而不是业主大会的名义签订的，《物业管理条例》第35条将业主委员会作为合同当事人的基本法律定位，便也成了对这类“非法人组织”民事主体资格的最好注解。[6]因为，《中华人民***和国合同法》（以下简称《合同法》）第2条明确将合同当事人界定为“自然人、法人、其他组织”三类；显然，业主委员会既不属于自然人、亦不属于法人，而只能将其纳入“其他组织”的行列。同时，综合《物业管理条例》对业主委员会的成立程序、职责设置及相关财产的规定看，业主委员会完全具备非法人组织的构成要件，其民事主体资格无疑应当是非法人组织，也就是《中华人民***和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第49条及《民诉意见》第40条规定中所称的“其他组织”。

2、业主委员会作为我国市场经济发展到一定阶段的客观存在，反映了社会现实生活的客观需求，而法律理当顺应潮流，体现出对这种社会需求的必要回应。同时，赋予业主委员会相应的民事主体资格，不仅十分必要，而且也具有重要的现实意义。因为，业主委员会自身一旦成为权利义务的归属点，既便于其取得相应权利、承担相应义务，更能增加交易相对人之便利性和安全感，还会有利于相关物业纠纷的依法及时解决，减少单个业主的讼累和司法资源的浪费。[7]否则，断然否认业主委员会的民事主体资格而不准其以当事人身份参加相关的物业诉讼，难免会出现“业主委员会为什么在签订相关合同的时候可以代表业主，在诉讼的时候就不可以”之类的抱怨和质疑。[8]

在承认业主委员会民事主体地位的基础上，再来分析其民事诉讼主体资格，就显得顺理成章了。

三、业主委员会的诉讼主体资格

业主委员会是否具备独立的诉讼主体资格？也就是说，其是否具有当事人能力？能否以自己的名义代表全体业主为各项交易或参与诉讼？由于相关法律没有明确规定，在实务界与理论界一直均有不同见解。《物业管理条例》对此问题也未予以具体明确，更是引发了各界广泛的争论。

在司法实践中，对业主委员会的诉讼主体资格问题主要有三种观点：（1）双重否定说。认为业主委员会不具有民事主体资格和诉讼主体资格。（2）诉的利益缺陷说。即承认业主委员会的诉讼行为能力，但涉及物业管理诉讼时应经业主的授权，形成委托代理关系参加诉讼。（3）认可业主委员会的诉讼主体资格，准其作为物业管理相关诉讼的当事人。[9]

学理上，有人试图运用民法中有关隐名代理的理论，来分析业主委员会与全体业主间的法律关系，以解决业主委员会的当事人能力问题。[10]此种观点表面上看有一定的合理性，但却存在着诸多不可避免的问题。首先，隐名代理发生纠纷时，第三人享有选择权，既可以选择代理人为相对方，也可以选择被代理人为相对方。如果在业主委员会涉及的诉讼中，允许当事人选择所有业主作为相对方，不仅不利于诉讼的顺利进行，也大大降低了诉讼效率，使业主的权益长期得不到有效保护，同时还会增大诉讼成本，浪费司法资源。其次，按照隐名代理的理论，第三人在订立合同时知道委托人与受托人之间有代理关系的，该合同直接约束受托人和第三人。委托人自动介入后，受托人在一般情况下即无须再承担任何合同责任。[11]据此，我们可以认为，业主委员会代表所有业主利益的情况是很明显的，几乎所有第三人都应该知道，但是按照隐名代理的理论，此时该合同直接约束第三人及所有业主，与业主委员会无任何必然的联系，业主委员会的当事人地位自然得不到任何体现。

笔者认为，在承认业主委员会可以作为“其他组织”的基础上，赋予其相应的民事诉讼主体资格是有一定的理论和实践根据的。

1、根据《民诉意见》第40条的规定，其他组织具有诉讼权利能力须具备下列条件：合法成立；有一定的组织机构；有自己的财产；不具备法人资格。一般而言，业主委员会均是依据《物业管理条例》以及各地方性法规成立的，大多有相对固定的组成人员和职责分配。在这两点上，业主委员会是符合上述“其他组织”条件的。但是，就其是否有自己的财产而言，依据不同地方的规定就会产生不同的判断。我们认为，对“有自己的财产”这一条件而言，并不是要求一定要享有独立的所有权，该财产和经费仅须“其他组织”可以相对独立支配即可。而且随着现代社会经济的发展，应将“有自己的财产”理解为有一定的“财产权利”。财产权利主要表现为物权、债权和无形财产等，实际是否占有财产并不是衡量其有无权利和资格的标准。甚而，只要业主委员会交得起诉讼费，法院就应当依法及时地启动保护其财产权利的司法程序。因为在起诉受理阶段不可能查明业主委员会的行为是否经过了业主大会的授权，所以应当概括地承认业主委员会的诉讼主体资格。由此可见，业主委员会作为诉讼当事人参加相关的民事诉讼，应是符合最高法院司法解释基本要求的。

2、民事权利能力是指法律赋予民事主体得享有民事权利、承担民事义务的资格。一般而言，凡是具有民事权利能力的主体，就可以在诉讼中以自己的名义作为一方当事人起诉、应诉，即民事权利能力与民事诉讼权利能力（又称当事人能力）具有一致性。具有当事人能力仅是一种抽象的资格，民事主体能否在具体案件中成为当事人，还必须具备当事人适格的基础，并通过起诉、应诉来实现。[12]民事权利能力与当事人能力有一致的一面，也有不一致的一面，即当事人能力具有相对独立性。最典型的例子就是，根据《民事诉讼法》第49条及《民诉意见》第40条规定，一般地承认不具备法人资格的“其他组织”具有当事人能力，这是民事诉讼法对民法的一大突破。[13]他们虽不能独立承担民事责任，但却可以自己的名义参加诉讼。这些规定都表明，民事主体的当事人能力与权利能力、行为能力、责任能力既相互联系，但又是相对独立、并且是可以分离的。这在民事诉讼法理论上被称为当事人能力与民事权利能力的分离，即指当事人能力独立于民事权利能力而存在，无民事权利能力却有当事人能力、无当事人能力却有民事权利能力。[14]因此，我们不能机械地依据民事主体权利能力和责任能力的有无而对当事人能力的有无作出判断。那种断然否定业主委员会诉讼主体资格的观点，完全忽视了当事人能力的相对独立性，是颇值得商榷的。

具有当事人能力的民事主体要在具体案件中现实地成为当事人，还必须属于适格当事人。按照当事人理论的通行解说，适格当事人必须对于系争案件拥有诉讼实施权。[15]传统的诉讼实施权以对系争法律关系有管理权为基础，但现如今的“诉的利益”理论却认为，凡是对于作为诉讼标的的权利义务关系的争执，在法律上利害相对立的双方之间进行，当事人对该诉讼标的即有“诉的利益”，当事人在本案中即为适格当事人。从狭义的角度讲，“诉的利益”是指当民事权益受到侵害或者与他人发生民事纠纷时，需要运用民事诉讼予以救济的必要性。[16]从业主委员会所管理的事务和承担的责任来看，一般而言，相关的物业纠纷均与其有着较为密切的法律上的利害关系，应可认定其具有“诉的利益”。因此，笔者认为，业主委员会不仅具有当事人能力，在相关的物业管理诉讼中亦属适格当事人。

3、团体诉讼的理论与实践,为我们解决业主委员会的诉讼主体问题提供了新的视角。现代社会尊重个人权利，个人权利的实现往往通过其所在的社会组织或团体，所有团体的行为最终可归结为组成团体的个人的行为。在我国，一直以来个人都有依附于某个团体的传统，很多时候个人的合法权益也都是通过团体来保护和实现的，所以注重团体的权利保障并且赋予其民事诉讼主体地位，是实现个人价值与权利的重要手段。设立团体诉讼的目的，旨在维护团体的成员或其所保护人的合法权益，简化诉讼程序，一般适用于专门的领域。业主委员会是一个经业主选举产生的自治管理组织，是一个非法人团体，恰好符合团体诉讼的特征，可以代表和维护全体业主的***同利益提起诉讼，以更好地实现业主的权利救济，尤其是在涉及业主的***同权益上，单靠个别业主的力量显然是难以实现自己权利的。

4、在近些年来各地的物业管理立法及司法实践中，也都一般地承认业主委员会能进行独立的民事诉讼活动。例如《上海市居住物业管理条例》规定，对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定，对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼。此外，司法实务中一些具体的操作规范，也对业主委员会作为独立的民事诉讼主体提供了相应的支持。北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》，便对业主委员会作为诉讼主体的问题作出了较为明确的规定，但其只是认可业主委员会在某些情形下“可作为原告参加诉讼”，对业主委员会诉讼主体资格并未作全面整体性的规范。

5、最高人民法院的个案批复,对业主委员会的民事诉讼主体资格,也曾给出过明确的意见。最高人民法院2003年8月20日在给安徽省高级人民法院的（2002）民立他字第46号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中，对金湖新村业主委员会“作为原告”的诉讼主体资格给予了确认，认为其符合“其他组织”的条件，可以以自己的名义提起诉讼。[17]其后，最高人民法院又在2005年8月15日给安徽省高级人民法院的（2005）民一立他字第8号《关于春雨花园业主委员会是否具有诉讼主体资格请示一案的复函》中，对业主委员会“作为被告”的诉讼主体资格也给予了明确的认可，认为“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”虽然上述批复仅是针对个案做出的，但最高人民法院作为全国最高司法审判机关，对地方各级人民法院的法律适用负有指导和监督的重要职责，因此，上述批复对处理其他涉及业主委员会的案件，无疑也应具有指引和借鉴的意义。

在实践中，使业主委员会成为独立的民事诉讼主体也是非常必要的。物业管理区域中的全体业主必然需要一个权威的代表机构，毕竟业主委员会的意志具有相对的独立性，不可能是全体业主完全一致意见的代表。至于将业主委员会仅视为代理人而没有独立民事诉讼主体资格的看法，在司法实务中并没有太多的实际意义。因为，即便将全体业主均列为诉讼当事人，最终仍要由业主委员会进行具体的诉讼活动，因而也并无作此区分的现实必要。笔者认为，无论是出于解决纠纷的实际需要，还是从诉讼效益的角度权衡，或者仅从节约司法资源方面去考量，在相关的物业纠纷诉讼中，对业主委员会这一特定组织，赋予其独立的民事诉讼主体资格,不仅具有相应的法律依据，亦使相关的诉讼有了更强的可操作性，对解决司法实务中的诸多物业纠纷,具有相当重要的现实意义。

四、业主委员会法律地位的完善

综上，笔者认为，虽然业主委员会不具备作为法人的条件，但其依法定程序合法成立，并经物业管理主管部门批准登记后，应当可以作为非法人组织，从事相应的民事活动。业主委员会作为民事主体的民事权利能力和民事行为能力，也可以在未来的民法典等民事基本法律中加以明确规定。

从法律上明确界定业主委员会的法律地位，根本目的是为了更好地保证其充分而有效地行使民事权利，对全体业主的物业管理事务积极作为；当侵害业主团体的行为或事实发生时，能够由其以特定主体的身份积极地通过诉讼救济途径，追究违法者的民事责任,维护全体业主的合法权益。因此，业主委员会在所提起的与物业管理事务有关的诉讼中处于什么地位，无疑是对以上目的能否顺利得以实现的关键所在。这里，必须超越民事实体法的视野，同时借助民事诉讼法中当事人制度的理论，才能妥当地解决业主委员会的民事诉讼主体资格问题。基于目前的现实状况分析，笔者就解决业主委员会民事诉讼主体资格问题，试提出如下两条路径：

1、业主大会作为享有独立的财产权利，可以独立承担民事责任的非法人团体，理应具有独立的民事主体资格。因此，业主大会作为全体业主组成的团体，在法律规定的属于本物业管理区域内的管理事务范围内，对包括选聘物业管理企业、监督物业管理企业积极履行合同义务等事务,享有完全的民事权利能力，拥有完全的民事主体资格。在物业管理合同履行争议以及侵害物业管理权等方面的民事诉讼中，业主大会基于对物业管理事务的完全管理权，当然具有诉的利益，能够成为适格当事人参加诉讼。同时，业主大会由全体业主基于***同目的而组成，但不可能在诉讼中要求全体业主***同作为当事人参加，而只能由其代表机构——业主委员会,以业主大会的名义参加诉讼。业主委员会在诉讼中的一切行为均是代表业主大会，其法律后果最终也归属于业主大会。论及此，必须对“业主委员会的诉讼主体”这个提法作进一步的说明，即真正的诉讼主体只能是业主大会，而业主委员会只是直接进行诉讼的主体，是业主大会的代表人。当然，与保险公司和商业银行的分支机构相类似，他们虽然不具有独立的财产和责任能力，但在一定范围内可以作为独立的诉讼主体参加诉讼，业主委员会在其所管理的权限范围之内，对其从事行为所涉及的权利义务纠纷,可以以其自己的名义参加诉讼。这样，也可以保证业主委员会能够更积极地行使自己的权利，并主动地承担起相应的义务，而不至于使其沦为虚设。

应当看到，上述路径必须以从立法上对业主委员会、业主大会的性质及地位予以明确界定为前提。虽然在目前的司法实践中，可以依据《民诉意见》第40条，将业主委员会作为“其他组织”对待，进而可以允许业主委员会成为适格当事人。但是，不从法律上明确业主大会和业主委员会的民事主体资格、不承认其所应享有的民事权利能力，对于业主委员会作为当事人所可能承担的民事责任的最终归属极为不利，当然也不利于激发业主委员会维护全体业主合法权益的积极性，更为物业纠纷司法解决机制的顺利运行设置了无形的障碍。

2、业主委员会属于其他组织，其民事主体资格不是仅仅通过《物业管理条例》之类的行政法规就能够一举确立的，况且《物业管理条例》本身在这方面就先天不足，[18]最终还必须借助民法典等民事基本法律的制定作为依托。因此，在现行法律框架内，我们只能依循现有的法律规定，寻求业主委员会参与诉讼的合理根据。笔者认为，可以借助代表人诉讼制度和诉讼代理人制度给予合理的解释。根据《物业管理条例》，业主委员会的组成人员必须是该物业管理区域内的业主。因此，对于那些涉及全体或者绝大多数业主（其中包括业主委员会成员）的有关物业管理事务的民事诉讼，完全可以适用代表人诉讼制度，将业主委员会的成员作为全体或者绝大多数业主的代表人，以任意的诉讼担当的形式，赋予业主委员会成员代表业主参加诉讼的适格基础。应当说明，在业主委员会成员作为代表人参加诉讼时，仍须以其所代表的全体业主（包括其本人）的名义实施诉讼行为。对于仅涉及少数或个别业主，而且业主委员会成员又不具有成为适格代表人的基础的诉讼，业主只能选择单独起诉或者委托业主委员会的成员作为诉讼代理人向法院起诉，当然，这种委托必须得到管辖法院的允许。

遗憾的是，《物权法草案》第五次审议时，却对业主委员会能否作为民事诉讼主体这一备受社会关注的热点问题，审慎地给出“暂不作规定”的答案。其理由在于：业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上，目前许多小区没有成立业主大会或者业主委员会，对业主大会或者业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利以暂不作规定为妥；对侵害业主***同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。业已实施的《物权法》对业主委员会的法律地位亦未予明确界定，再次回避了这一颇具现实意义的问题。

如今经常出现物业管理企业侵害业主***同权益的行为，甚至在不少地方都曝出了业主因物业纠纷被殴打和遭到人身伤害的案例。笔者认为，如果明确了业主委员会能作为独立的诉讼主体参加民事诉讼，则可使具有***同利益的业主们聚合力量和资源，更好地维护自己的权益。如果只允许单独的业主个体就遭到侵害的***同权益提起诉讼，则对保护业主的***同权益极为不利。每一个业主都是我们社会生活中最基本的主体，如果他们的合法权益得不到有效维护，和谐社会构建的步伐也势必会受到一定的阻碍。

虽然康德“存在就是合理”的名言并非金科玉律，但许多业主对通过业主委员会来维护自己的权益都寄予厚望，却是一个不争的事实。另外，一些地方性物业管理法规也期望能对业主委员会的法律地位给予明确规定，以增强物业纠纷司法解决机制的可操作性。虽然作为我国民事基本法律的《物权法》最终回避了业主委员会的问题，但由于业主委员会活跃在现实生活中已有一段时间，而这种良好的实践也一定会得到保持。由此，就可能会因法律无明确统一的规定而造成各地在实际操作中的分歧。为保证法治的实现和司法的统一，笔者认为，司法实务不应回避业主委员会法律地位这个非常具有现实意义的问题，应从其主体资格和诉讼地位、诉讼权利和义务等方面予以具体化和明晰化。即使法律对此问题未作明确规定，司法实践中依然能做出合乎法律原则及基本精神的具体操作，并在物业纠纷司法解决机制方面做出积极有益的尝试。结合最高人民法院和地方各级人民法院在解决相关物业纠纷过程中所作的探索，依据《合同法》第2条、《民事诉讼法》第49条及《民诉意见》第40条的规定，在现行法律框架内，直接将业主委员会界定为“其他组织”，以确保其民事诉讼主体资格而参与相关的民事诉讼，倒也不失为一条简单且适用的捷径。这样，既有利于减少当事人的诉讼成本，节约有限的司法资源，解决司法实践中所面临的现实问题；同时，也有利于提高诉讼效率，并逐步推动物业纠纷司法解决机制的完善，更好地维护业主及其相对人的合法权益。