请教一下土地评估师的考试大纲和目前现状
土地登记代理人考试大纲
全国土地登记代理人职业资格
考 试 大 纲
（ 试 行 ）
中华人民***和国国土资源部 编制
中华人民***和国人 事 部 审定
二○○四年一月
考 试 说 明
为帮助广大应考人员进一步熟悉土地登记代理人职业资格考试的内容和要求，特作如下说明：
一、考试目的
随着社会主义市场经济的快速发展，土地产权的交易日趋频繁，土地权利人的自我保护意识也日益增强，土地登记的法律保护作用愈来愈受到社会的广泛关注与高度重视，为了向社会提供高效、安全的土地登记代理中介服务，发展和完善土地市场，规范土地登记代理行为，提高土地登记代理人员的业务素质，客观评价土地登记代理人的知识水平和专业能力，根据人事部、国土资源部《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》和《土地登记代理人职业资格考试实施办法》的规定，决定在全国范围内举办土地登记代理人职业资格考试。
二、考试性质
土地登记代理人职业资格制度是为适应市场经济发展需要而建立的一项职业资格制度，土地登记代理人职业资格考试是国家设定的职业资格考试。对通过全国统一考试成绩合格者，颁发人事部、国土资源部用印的《中华人民***和国土地登记代理人职业资格证书》；经登记并取得《中华人民***和国土地登记代理人登记证》者，方可以土地登记代理人的名义，按规定从事土地登记代理业务。
获得土地登记代理人职业资格的人员，已具备承担经济专业技术中级职务的水平和能力，职业资格在全国范围内有效，单位可根据工作需要，按国家规定聘任经济师职务。
三、考试方式
土地登记代理人职业资格考试为滚动考试（每两年为一个滚动周期），参加4个科目考试的人员必须在连续两个年度内通过应试科目。2002年12月18日前已受聘担任高级专业技术职务的人员，可免试土地权利理论与方法和地籍调查2个科目，只参加土地登记相关法律知识和土地登记代理实务2个科目的考试，但必须在一个考试年度内通过应试科目，才可取得土地登记代理人职业资格证书。
四、考试内容
土地登记代理人职业资格考试科目有：土地登记相关法律知识、土地权利理论与方法、地籍调查、土地登记代理实务。其中土地登记代理实务科目含主观题，在答题纸上作答；其余三科均为客观题，在答题卡上作答。
各科目考试大纲的内容，分为掌握、熟悉、了解三个层次。
五、试卷题型
土地登记代理人职业资格考试的4个科目中土地登记相关法律知识、土地权利理论与方法、地籍调查三个科目的题型为单项选择题、多项选择题。土地登记代理实务的题型为单项选择题、多项选择题、综合分析题。
六、考试时间
6月26日
上午：9∶00-11∶00
土地登记相关法律知识
下午：2∶00—4∶00
土地权利理论与方法
6月27日
上午：9∶00-11∶00
地籍调查（自备计算器）
下午：2∶00-4∶30
土地登记代理实务
（自备计算器）
第一科目 土地登记相关法律知识
第一篇 民法基本知识
一、民法的概念和调整对象
掌握民法的概念和特征。
熟悉民法调整的对象。
了解民法的作用。
二、民法的基本原则
掌握民法的平等原则、自愿原则、等价有偿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则、禁止权利滥用原则的概念。
熟悉民法各项基本原则的内容。
了解民法各项基本原则的意义。
三、民事法律关系
掌握民事法律关系、民事法律事实、民事权利、民事义务、民事责任的概念、特征和分类。
熟悉民事法律关系的发生、变更和消灭。
了解民事权利的保护方法，侵权责任构成要件，侵权责任的归责原则。
四、民事主体
掌握民事主体中的自然人、法人、非法人组织、合伙的概念、特征和分类，自然人、法人的民事权利能力和民事行为能力的概念、特征，宣告失踪、宣告死亡、监护的概念。
熟悉各类民事主体的民事权利能力和民事行为能力的内容，宣告失踪、宣告死亡和监护制度的基本法律要求，法人的成立，法人机关，法人的变更、终止和清算，合伙财产和个人合伙的内部关系，个人合伙的债务承担，个人合伙的终止。
了解证明公民身份的法律文件和住所，个体工商户与农村承包经营户的财产责任，国家作为民事主体时的民事权利能力和民事行为能力。
五、民事法律行为
掌握民事法律行为的概念、特征和分类，附条件的民事法律行为和附期限的民事法律行为的概念和特征，意思表示的概念，无效民事行为的概念、特征和类型，可变更、可撤销民事行为的概念、特征和类型，效力未定的民事行为的概念、特征和类型。
熟悉民事法律行为的成立要件和生效要件，部分无效的民事行为、无效民事行为的法律后果。
了解意思主义与表示主义。
六、代理
掌握代理的概念、特征和类型，无权代理的概念、特征和类型，代理权的行使原则。
熟悉代理权行使的限制，代理权的终止，无权代理的法律效果，表见代理。
了解代理的作用和适用范围。
七、时效与期限
掌握取得时效、诉讼时效、除斥期间、期限的概念。
熟悉取得时效的构成要件，取得时效的效力，取得时效的中断，诉讼时效与除斥期间的区别，诉讼时效的法律效力，诉讼时效的种类，诉讼时效期间的起算方法，诉讼时效的中止、中断和延长。
了解取得时效和诉讼时效的适用范围，期限的法律要求。
八、物权概述
掌握物权的概念、特征和种类。
熟悉物权变动的法律规则，物权的公示效力。
了解物权法定主义的一般理论。
九、所有权
掌握所有权的概念和特征，建筑物区分所有权的概念和特征，***有的概念、特征和类型，相邻关系的概念。
熟悉所有权的取得制度，所有权的占有、使用、收益和处分的权能，***同***有和按份***有制度的法律要求，相邻关系制度的法律要求。
了解所有权与所有制的关系。
十、土地使用权
掌握国有土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、乡镇企业用地使用权、国有自然资源使用经营权的概念和特征。
熟悉国有土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、乡镇企业用地使用权、国有自然资源使用经营权制度的基本法律要求。
了解典权制度的基本内容。
十一、担保物权
掌握抵押权的概念和特征，质权的概念和特征，留置权的概念和特征。
熟悉抵押权的设定、抵押权登记、抵押权的效力、抵押权的行使、抵押权的消灭、最高额抵押的基本法律要求。
了解质权和留置权制度的基本内容。
十二、合同的概述
掌握合同的概念和特征。
熟悉保证和定金制度的基本法律要求。
了解合同的分类。
十三、合同的订立（成立）与效力
掌握合同订立的概念，要约、承诺的概念。
熟悉合同生效的条件和效力，合同无效和可撤销的法律后果。
了解缔约过失责任制度的基本内容。
十四、合同的变更与解除
掌握合同变更和解除的概念。
熟悉合同变更和解除制度的基本法律要求。
了解合同变更与解除的效力。
十五、合同的履行与终止
掌握合同履行、合同终止的概念。
熟悉合同履行的具体法律要求，双务合同履行中的同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权制度的基本内容，合同终止的原因。
了解合同履行的基本原则。
十六、违约责任
掌握违约责任的概念和构成要件。
熟悉违约责任的具体形式：继续履行、支付违约金、损害赔偿；违约的免责事由：不可抗力、受害人的过错、免责条款。
了解违约责任的归责原则。
第二篇 行政法基本知识
一、行政法概述
掌握行政法的概念与特点。
熟悉行政法的基本原则：行政合法性原则、行政合理性原则。
了解行政法的地位与作用。
二、行政主体
掌握行政主体的概念和分类。
熟悉行政机关在行政执法中的职责。
了解公务员在行政执法中的地位。
三、行政行为概述
掌握行政行为的概念、特征和分类。
熟悉行政行为的成立和合法要件，行政行为的内容和效力。
了解行政行为的作用。
四、主要的行政行为
掌握行政立法、行政许可、行政处罚、行政强制的概念和特征。
熟悉行政立法、行政许可、行政处罚、行政强制的基本法律要求。
了解行政立法、行政许可、行政处罚、行政强制的作用。
五、行政程序
掌握行政程序的概念、特征和分类。
熟悉行政程序的基本法律制度。
了解行政程序的基本原则。
六、行政责任
掌握行政违法、行政不当和行政责任的概念、特征。
熟悉行政责任的构成要件、承担方式与行政责任的追究。
了解行政责任的作用。
七、行政复议
掌握行政复议的概念和特征。
熟悉行政复议机关与管辖，行政复议参加人，行政复议程序。
了解行政复议的范围。
八、行政诉讼
掌握行政诉讼的概念和特征。
熟悉行政诉讼参加人，行政诉讼证据，行政诉讼程序。
了解行政诉讼的受案范围与管辖，行政裁判，执行程序。
九、行政赔偿
掌握行政赔偿的概念和特征。
熟悉行政赔偿请求人与赔偿义务机关，行政赔偿程序，行政赔偿方式与计算标准。
了解行政赔偿范围。
第二科目 土地权利理论与方法
一、土地权利概述
掌握土地权利的概念及特征，我国土地权利制度安排的指导思想和基本原则，我国土地所有权、土地使用权及土地他项权利的内容、特点。
熟悉我国土地权利制度在社会主义市场经济发展中的地位和作用。
了解我国土地权利立法的基本情况、土地权利制度的历史变迁。
二、土地所有权
掌握土地所有权的概念、特征，国家土地所有权和集体土地所有权的概念，国家土地所有权和集体土地所有权的主体与客体、内容与限制、取得与丧失的法律特征，国家土地所有权和集体土地所有权之间的区别，集体土地征用制度。
熟悉我国土地所有权立法的基本情况和管理制度。
三、国有土地使用权
掌握国有土地使用权定义，国有土地使用权主体与客体、内容与限制、取得与丧失的法律特征，出让、划拨、租赁、作价入股、授权经营等不同取得方式的国有土地使用权的概念、特征。
熟悉我国有关国有土地使用权的法律规定和管理制度。
了解外商投资企业场地使用权的基本情况。
四、集体土地使用权
掌握集体土地使用权的概念，集体土地使用权的主体与客体、内容与限制、取得与丧失的法律特征。
熟悉我国有关集体土地使用权的法律规定，承包经营权、集体建设用地使用权的概念、主体与客体、内容与限制、取得与丧失的法律特征，集体土地使用权管理制度。
五、土地他项权利
掌握土地他项权利的概念，他项权利的分类、主体与客体、内容与限制、取得与丧失的法律特征，土地他项权利与土地使用权的关系。
熟悉我国有关土地他项权利的法律规定和管理制度。
了解有关相邻关系、地役权、承租权、耕作权的一般理论。
六、确定土地权利政策概述
掌握土地确权的概念、一般原则，确定土地所有权、土地使用权和他项权利的法律依据、原则和方法。
熟悉我国土地确权的历史沿革，土地确权与土地登记的关系，确定土地权属的法律、法规和政策，《确定土地所有权和使用权的若干规定》的主要内容。
七、土地权利争议处理程序
掌握土地权利争议的概念、类型，土地权属争议和土地侵权纠纷的概念、内容、类型、范围和处理方式，土地权属争议调处的法律依据和原则，土地权属争议管辖、申请、受理、调查、调解、处理的概念和主要内容。
熟悉土地权属争议处理的程序、权限，《土地权属争议调查处理办法》及其他有关土地权属的法律、法规和政策，土地权属争议和土地侵权纠纷的区别。
第三科目 地籍调查
一、地籍调查概述
掌握地籍的概念，地籍调查、初始地籍调查及变更地籍调查的概念、作用、意义、内容、特点及分类，全国土地分类体系的基本框架。
熟悉土地权属调查及地籍测量的概念，地籍调查的基本技术依据，初始地籍调查的工作程序和对象，地籍变更的内容。
了解地籍的类别与地籍制度的建立，地籍管理的手段与方法，初始地籍调查的技术方案、准备工作及开展条件。
二、初始权属调查
掌握初始权属调查的概念、程序及特点，宗地权属状况调查的概念、程序及具体内容，界址调查的程序及界址认定的要求，宗地草图的概念、作用及内容，地籍编号的原则及方法，地籍调查表的填写要求。
熟悉初始权属调查的范围确定，工作底图制作方法，地籍街道、街坊及宗地的划分标准，预编宗地号的方法，宗地草图的绘制方法及要求。
了解初始权属调查的通知方法，调查前的组织准备，界址点的作用，界址标志的种类及适用范围，权属调查资料的检查与归档。
三、初始地籍测量
掌握初始地籍测量的概念、内容，地籍细部测量的概念、内容、方法及其特征，界址点的测量精度及适用范围，地籍图的概念及内容，地籍要素的内容，宗地图的概念、作用及内容，面积量算和汇总统计的作用、内容、方法及要求。
熟悉界址点的施测方法、施测要求及成果方式，地籍图的分幅及精度要求，宗地图的绘制方法及要求，宗地面积量算的项目分类及关系。
了解地籍控制测量的概念、基本要求、技术指标及布设方法，地籍控制网的施测方法，地籍图测绘的原理及方法，GPS技术在地籍控制测量中的应用。
四、变更权属调查
掌握变更权属调查概念、程序及特点，宗地权属状况调查的概念及程序，使用权类型变更、土地使用权转让变更、土地用途变更、土地使用权及土地他项权利设定登记时的宗地权属状况调查，地籍编号变更的方法，宗地草图变更的方法，界址调查的概念及程序，界址点编号及地籍调查表变更的方法。
熟悉土地使用者名称及土地座落变更时的宗地权属状况调查。
了解地籍变更申请的形式，变更权属调查的通知方法，变更地籍调查结果的审核与资料归档入库。
五、变更地籍测量
掌握变更地籍测量的概念、内容、分类、方法及特征，宗地分割及调整边界测量放样数据准备及测量，新增界址点放样及测量，宗地合并测量，地籍图及宗地图的变更方法。
熟悉变更地籍测量前的资料准备，检查恢复界址点的方法及精度要求，检查宗地面积变更的方法及精度要求，新增宗地的变更地籍测量。
了解界址点坐标册、面积汇总统计表及其他资料变更的要求。
六、成果的整理、归档与验收
了解地籍调查成果资料整理及归档的意义，初始地籍调查成果资料主要内容形式，初始地籍调查成果资料的整理内容及要求，初始地籍调查技术总结工作报告的编写方法及要求，初始地籍调查成果的检查验收方法及评定标准。
七、地籍调查成果的应用
熟悉地籍调查成果的特征，地籍调查成果的应用方式，地籍调查成果在城市规划、城市建设、土地管理及房产管理中的应用。
了解城市土地利用现状与潜力调查意义及方法，土地利用现状与潜力分析评价的方法。
八、土地勘测定界
掌握土地勘测定界的概念、目的、意义和程序，土地勘测定界与用地审批的关系，土地勘测定界的权属调查及地类调查，土地勘测定界图的编制及面积量算汇总。
熟悉土地勘测定界的技术依据、特点及原则，界址放样，界址测量，技术报告编写。
了解土地勘测定界的准备工作，土地勘测定界平面控制测量，土地勘测定界成果的检查验收。
第四科目 土地登记代理实务
一、土地登记概论
掌握土地登记的概念、意义、作用，土地登记的法律依据、效力、特点，土地登记的基本原则、内容与分类，初始土地登记、土地权利的设定登记、土地权利的变更登记的区别，《土地登记规则》的主要内容。
熟悉土地权属性质与来源，土地权利主体、客体，土地登记的基本单元、土地登记机关。
了解国内外土地登记的历史沿革与国际通行的主要土地登记制度。
二、土地登记的程序
掌握土地登记的一般程序与要求，土地登记申请的含义、申请人、申请方式、申请时限、申请书的填写，权属审核的含义、标准和依据，注册登记的概念、依据和内容，核发证书的概念和发放对象，土地登记人员，土地登记的办理期限。
熟悉土地登记的申请审查和收件，权属审核的内容及审核依据，土地登记簿和土地归户册的构成，土地证书的种类。
了解土地登记审批表、土地登记卡、土地归户卡、土地证书的填写要求和法律效力。
三、初始土地登记
掌握初始土地登记的概念、特点、申请人、申请应提交的证明文件，初始土地登记程序，初始土地登记公告的意义。
熟悉土地登记通告、土地登记公告，土地登记公告异议的处理。
了解我国初始土地登记概况，初始土地登记准备工作，初始土地登记中土地权属争议的处理，未确定土地所有权、使用权土地的处理。
四、土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记
掌握土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记的概念、类型，各类设定登记的法律特征、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，各类设定登记的《土地登记卡》的内容。
熟悉各类设定登记的权属审核内容及审核依据。
了解各类设定登记的《土地归户卡》和土地证书填写内容。
五、土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记
掌握土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记的概念、类型，各类变更登记的法律特征、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，各类变更登记的《土地登记卡》内容。
熟悉各类变更登记的权属审核内容及审核依据。
了解各类变更登记的《土地归户卡》和土地证书填写内容。
六、名称、地址和土地用途变更登记
掌握名称、地址和土地用途变更登记的概念、类型、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，名称、地址和土地用途变更登记的《土地登记卡》内容。
熟悉名称、地址和土地用途变更登记的权属审核内容及审核依据。
了解名称、地址和土地用途变更登记的意义及《土地归户卡》、土地证书填写内容。
七、注销和其他土地登记
掌握注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的概念、类型、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的《土地登记卡》内容。
熟悉注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的权属审核内容及审核依据，注销土地登记的法律特征。
了解注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的《土地归户卡》和土地证书填写内容。
八、土地登记资料公开查询
掌握土地登记资料内容，土地登记资料公开查询的范围、程序和查询方式，查询人查询土地登记资料应提交的证明文件，对查询人员的要求。
熟悉土地登记资料公开查询法律依据。
了解土地登记资料公开查询的意义。
九、土地登记代理制度
掌握代理的概念与法律特征，土地登记代理的涵义、特点与基本原则；土地登记代理人职业资格的取得与登记,土地登记代理人的权利和义务，土地登记代理人的基本技能；土地登记代理机构的设立与注销,土地登记代理机构的权利和义务, 土地登记代理人与代理机构的关系。
熟悉土地登记代理活动中的争议与处理，土地登记代理人和土地登记代理机构在代理活动中的禁止行为，土地登记代理人和代理机构违规代理的法律责任。
了解土地登记代理机构年度检查制度，土地登记代理人员的职业道德。
十、土地登记代理的内容和操作
掌握土地登记代理的主要内容、基本程序，土地登记代理委托书、土地登记代理合同的主要内容；代理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书的操作程序与要求；代理收集、整理土地权属来源证明材料与土地登记有关资料的操作程序与要求；帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷相关手续的操作程序与要求；代理查询土地登记资料的操作程序与要求；代理查证土地产权的操作程序与要求；提供土地登记及地籍相关法律咨询的程序与要求。
熟悉土地登记代理合同中委托人与土地登记代理人的权利和义务、不同土地登记代理业务的成果内容、土地登记代理服务收费。
了解土地登记代理中的纠纷规避办法、土地登记代理成果的审核与归档要求。
考试使用题型的样题
单项选择题（每题1分。每题的备选答案中，只有一个最符合题意）
土地登记的基本程序包括土地登记申请、地籍调查、（ ）注册登记和颁发或更换土地证书等。
A、权属调查 B、权属审核
C、公告 D、复查
参考答案：B
多项选择题（每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选择的每个选项得0.5分）
土地登记是指国家依法对（ ）的登记。
A、国家土地所有权 B、国有土地使用权
C、集体土地所有权 D、集体土地使用权
E、土地他项权利
参考答案：B、C、D、E
综合分析题（每题10分）
某市企业A有两宗国有土地，用途皆为工业，其中宗地一经批准于1988年3月以划拨方式取得，宗地二为该企业于2002年10月30日以出让方式取得，出让年限为50年。现该企业拟进行股份制改造，组建股份有限公司B，请根据以下情况回答问题：
一、根据该企业股份制改造的需要，宗地一和宗地二应办理土地登记，如该企业欲委托某一土地登记代理机构进行土地登记代理，试问应如何办理？
二、宗地一和宗地二应办理何种土地登记？代理土地登记申请时，应提交哪些资料？
三、该企业在股份制改造过程中，按照国家规定，对股份制改造所涉及的两宗土地进行了权属界定和地价评估，其中宗地一根据国家规定，采用国家作价出资（入股）方式投入到股份有限公司B，并依法进行了处置审批；宗地二经评估备案后作为企业资产投入到股份有限公司B，试问股份制改造后宗地一和宗地二应办理哪些手续？如代理办理，应如何办理？
参考答案：
问题一（答案略）
问题二
1、宗地一和宗地二应分别办理国有划拨土地使用权设定登记和出让土地使用权设定登记。
2、代理办理划拨土地使用权设定登记时，应提交以下资料：
（1）土地登记申请书；
（2）企业A的法人证明、法定代表人身份证明和个人身份证明；
（3）建设用地批准书；
（4）用地批准文件；
（5）土地登记代理委托书；
（6）土地登记代理人身份证明；
（7）土地登记代理人资格证书；
（8）土地登记代理人登记证书；
（9）土地登记代理机构营业执照。
3、代理出让土地使用权设定登记时，应提交以下资料：
（1）土地登记申请书；
（2）企业A的法人证明、法定代表人身份证明和个人身份证明；
（3）建设用地批准书；
（4）国有土地使用权出让合同；
（5）全部土地出让金支付凭证；
（6）有关税费支付凭证；
（7）土地登记代理委托书；
（8）土地登记代理人身份证明；
（9）土地登记代理人资格证书；
（10）土地登记代理人登记证书；
（11）土地登记代理机构营业执照。
问题三（答案略）