农村房屋买卖在什么时候有效？

一、关键词:农房买卖、合同效力

1.典型案例:

1989年，老宁与外村人老顾经人介绍订立房屋买卖协议约定，老宁经村委会同意，以5000元价格将房屋卖给老顾。二人订立协议后，村委会在协议上加盖了公章。1991年，老顾一家户门汗入至房屋所在村。2006年，老顾一家经村委会许可翻建了涉案房屋。另查明，老顾一家现为涉案房屋所在村集体经济组织成员。2019年，因涉案房屋存在拆迁，老宁以缔约时老顾并非集体经济组织成员，双方房屋买卖合同违法法律强制性规定为由将老顾诉至法院，要求确认二人房屋买卖合同无效并要求老顾返还房屋。

2.法院判决

法院经审理后认为:涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，且在合同订立后不久，者顾即将户籍迁入涉案房屋所在的村，现老顾已为该集体经济组织成员。故结合老顾的户籍及集体经济组织成员资格、实际居住及生产生活情况，从尊重历史、结合现实等方面综合考量驳回了老宁要求确认房屋买卖合同无效及返还房屋的诉请。

二、懂法重点

1、农村房屋可以自由买卖吗?

不能。首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。相关政策也确认，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。最后，农村宅基地具有社会保障功能，允许农房自由买卖不利于保护出卖人的利益。

2、在何种情况下允许农房买卖?

当前司法实践表明，禁止农房买卖为一般原则，以认定农房买卖合同有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，即可认定合同有效。

3、无效的农房买卖合同有哪些法律后果?《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任法律另有规定的，依照其规定。在交易过程中，双方均应当知晓法律禁止农房买卖的规定，故双方均存在一定过错。但相较而言，合同被确认无效后，出卖人往往因土地升值或拆迁、补偿获得巨大利益，但买受人却因房屋现值和原买卖价格的差异产生较大损失，故从公平原则出发，一般认为卖方应承担绝大部分损失。