执行不动产前是否需要先查封?

若案件应当由进入终局执行且享有在先优先受偿权的债权的执行法院处分查封财产的，优先受偿债权的执行法院应当发函给在先查封法院，在先查封法院应当在收到函件后7日内作出回函并将查封财产移送优先受偿债权的执行法院处分。若在先查封法院与优先受偿债权的执行法院一方系上海法院以外的外地法院的，则也应按照《关于在先查封法院于优先受偿债权执行法院处分查封财产有关问题的解答》所确定的原则和情形审查是否应当移送查封财产的处分权，在操作时也应当由优先受偿债权的执行法院函请在先查封的法院索要处分权。

事实上，在《解答》出台之前，司法实践中不少法院之间已经就查封财产处分权移送问题进行了沟通，并且也是按《解答》类似的流程进行操作的，即先由优先受偿债权的执行法院先发函给在先查封法院索要处分权，在先查封法院若同意的则可作出回函并将查封财产移送优先受偿债权的执行法院处分。实践证明这一模式比较合理，因此《解答》予以采纳。

是否移送查封财产处分权由在先查封法院依职权审查。根据《解答》的规定，是否将查封财产移送优先受偿债权的执行法院处分应由在先查封法院根据《解答》所确定的原则和情形依职权审查作出，无需征得查封债权人的同意，但应当向其告知移送情况并释明将查封财产移送给优先受偿债权的执行法院进行处分的理由。同时，根据《解答》所确定的原则和情形应当将查封财产移送优先受偿债权的执行法院处分的，不受在先查封执行当事人之间达成执行和解协议、在先查封法院依法裁定暂缓执行或者依法裁定中止执行等情形的影响。

移送查封财产处分权产生争议时的解决程序。根据《解答》的规定，当在先查封法院与优先受偿债权的执行法院就移送查封财产产生争议的，应当先行协商处理，协商不成的，报请***同的上级法院协调处理。至于可能产生哪些争议，《解答》没有明确。笔者认为，实践中可能出现的争议主要包括：是否应当移送、拒绝移送或附条件移送等。

另外，与外地法院就是否应当将查封财产移送上海法院进行处分产生争议的，优先受偿债权的执行法院可以书面报请上海市高级人民法院执行局进行协调处理。