永佃权的永佃权本质特征
以目前之史料而观之，永佃权制度于西方产生甚早。“永佃权”(Emphyteusis)概念本来自于希腊语，足证远在古希腊时期永佃权已具原始雏形。1延至公元二世纪正式成为一种法律概念，优士丁尼时期形成一种完备的制度并为后世所因袭。2有学者认为永佃权制度萌芽于《汉穆拉比法典》，其时土地归王室或公社占有，耕地则分配给各家使用，使用者以缴纳赋税或服劳役的方式取得土地使用权，该种权利可世袭。3中国永佃权最早始于何时目前学界尚无定论，但在唐中叶以后，随着大地产的形成，土地用益物权本身获得了历史性进步。人地资源的严重失衡必然带来新的土地租佃关系，而远在三国时期农村佃农业已基本脱离人身性依附，取得了自由的人身权利。4如所周知，唐中叶以前之土地兼并主要是土地占有权之兼并，土地所有权属于国家，租税合一制度成为该种土地所有权之内在支撑。唐中叶以后，土地私有化已成为普遍的社会趋势，均田制之瓦解直接衍生了庄园制经济，同时佃农对地主之人身依附关系随之松弛，现代封建租佃关系正式成立，而内容齐备、权责明确、人格平等、产权明晰的土地租佃契约遍及全国。5土地私有化与佃农人身自由化为永佃权制度之产生提供了深厚的社会土壤和广阔的历史生存空间。宋代因唐旧制，“不抑兼并”，6“田制不立”，7土地买卖、租赁“民自以私相贸易，而官反为之司契券而取其值”。8大庄园经济与小农经济最终形成中国农村经济之历史主流，永佃权制度也应运而生，延及明清，终成燎原之势。
关于永佃权之名义，一般称之为田面权，地主之所有权与之相对应称之为田底权，田底、田面之称，江南各地，异名颇众。计有大买、小买，卖租、顶首，田骨、田皮，民田、客田，小租、大租，田面、田根，上皮、下皮，大业、小业，大苗、小苗，粮田、质田等数种。9永佃权之强大推进力使之在民间经济生活中享有至高无上的地位，迄至民国时期，永佃权人（佃农）尚享有极大的土地经营权及该种权利之自由转让权，成文法与习惯法对此形成了双重保护，最终推动了封建地产市场原始规模的形成与发展，也缓解了明清两代因人口激增所带来的社会矛盾。 诚如上述，永佃权之历史演进过程说明封建大地产的规模化与佃农人身自由化使用佃权制度产生、发展的内在驱动力，而人、地关系的高度失衡又必然催生一种新的土地租佃关系，正是基于此使得永佃权具有了与其他民事契约关系不同的特质。一般而言，永佃权制度之形成途径或原因有以下几种。
1、农民基于开垦地主之荒田或无主荒田而享有永久佃作之权利。以该种方式取得土地用益物权又可细分为两类：一类是以租佃契约形式从国家或地主处取得土地用益物权，此类为常态；另一类则是以竞争缔约方式取得土地用益物权，此点足有可多者。就宋代而言，此类竞争性缔约方式已然相当发达，以招标、投标方式缔结契约于当时具有普遍性，以官方对土地经营权之处分为例，宋徽宗宣和元年（1119)八月，朝廷对浙西州县积水减退后的露出的田土采用实封投状方式进行招标“远年逃田、天荒田、草葑茭荡及退滩沙涂等地，并打量地亩、立四至座、著望乡村，每围以千字号为号，置籍拘籍，以田邻见纳租课比扑，量减分数，出榜限一百日召人实封投状，添租请佃，限满拆封，给租多之人。每户给户贴一纸，开具所佃田色步亩，四至著望，应纳租课。如将来典卖，听依系籍田法请买印契，书填交易”。10从此则史料可知：其一，宋代之农户或佃农可通过招投标方式取得土地用益物权，该种土地经营权具有物权效力，可以对抗原所有权人；其二，该种土地用益物权系依竞争缔约方式取得，具有极强的公示性和公信力；其三，该种土地用益物权可由佃权人自由处分、典卖，所有权人（国家或原所有权人）不得非法干预。取得，具有极强的公示性和公信力；其三，该种土地用益物权可由佃权人自由处分、典卖，所有权人（国家或原所有权人）不得非法干预。
2、农民将自有土地出卖与他人但保留土地之耕作权，俗谓“卖马不离槽”、“卖田留耕”、“卖田不卖佃”。此种情形一般表现为农民无力偿债，以土地抵偿，或迫于生计，或耕作不力，或为逃避经营风险（荒欠）而转让自有土地之所有权，但为维持生计又于出卖契约中明确约定转让所有权的同时保留土地之耕作权，是民间实现自我救济与进行土地融资的有效途径。
3、基于契约买卖取得他人土地之耕作权。此种类型是永佃权权利形态完备后而产生的一种新的买卖类型，至迟在明代，田骨、田皮已相互分离，土地上出现一种双重所有权，此即所谓“一田二主”现象。田皮权（土地用益物权）独立于田骨权（土地所有权）并可自由流转，使永佃权这种权利本身也成为一种买卖标的。据现存史料考察，明清两代永佃权本身发展成为交易标的在全社会已是相当普遍的社会经济现象。章有义先生对清代徽州休宁朱氏之置产簿进行了极为精微的研究，发现出卖田皮权与田骨权民间俗例均独立签约，其中嘉庆年间吴惟大将田皮、田骨同时卖与朱氏，立契两纸，此种一田两契现象仅朱氏置产簿中即达伍例。11是知田皮权已然完全脱离田骨权人之制约，获得了独立的地位。
4、以缴纳押租的方式获取他人土地用益物权。此类获取土地用益物权之方式是第三种之变体。明代以来定额租制度进一步完善成熟，至清代已在全国占据主导型地位。定额租制度下的地主所有权与土地经营权之分化程度越来越高，直接导致了土地用益物权之商品化，押租制的出现是其典型。所谓押租，是佃农以交付押金的形式获取地主之土地经营权，换言之，地主通过收取押金转让土地经营权。该项制度可考者始于明代，清代流行于全国。此点是对传统永佃权的改良，标志着土地用益物权的商品化、货币化。12以十九世纪八十年代江南农村经济为例，佃农只需交纳一笔“顶首费”或“羁庄钱”，“押佃”关系即告成立并受到习惯法的保护。押租制度极大丰富了中国传统地权内容，以前诸多禁止买卖之土地随之进入市场流通，如“祭田”（“祀田”）、“学田”等“永禁买卖”的土地纷纷以押租形式流入市场。13嗣后押租制度通过加押减租的形式演化为名为土地用益物权转让实则为土地所有权转让，进一步推进了土地私有化、商品化程度。 永佃权之基本特征亦即地主与佃农相互间的权利、义务关系，主要表现为如下几方面：
1、佃户以缴纳地租或押金形式获取地主之土地用益物权。
2、佃户获取自由佃作的权利并可自由退佃，地主无权干预对土地之直接经营权，更不得随意撤佃。此即民间著名之“只准佃辞东，不准东辞佃”；同时，土地所有权的转移、继承、赠与均不影响佃户之土地用益物权，此即民间法谚所谓“换东不换佃”。
3、佃户之用益物权可自由处分，地主无权过问更不得向第三人追及。就民间习惯层面而言，土地用益物权不仅可以继承，还可以出租、典卖或设定抵押。14此点使永佃权在占有、使用收益、处分之外，尚具有融资功能，为土地商品化开辟了更为广阔的前景。
4、地主转让土地所有权（田骨权）时，佃户（田面权人）享有优先购买权。以宋代为例，自北宋以来，官私田产买卖已趋正常化、规模化，官府出卖官有田业时，赋予承佃人（见佃人）先买权，宋仁宗天圣元年（1023)出卖户绝入官之田产，“榜示见佃户，依价纳钱买充永业”，“若见佃户无力收买，即问地邻，地邻不要，方许中等已下户全户收买”，其后两年，又一次诏示地方州县出卖户绝、没官田时，应出榜晓示见佃户优先购买，若其不愿或无力收买时，方许按常规依序递问地邻户诸色人等是否购买。15至于南宋，在竞争性契约关系中缔结的租佃合同仍以见佃人之优先权为首务。以招标租佃合同为例，招标、投标、决标任何环节均不得侵害见佃人之优先权。承佃人之优先权表现为优先承佃权和优先承买权两种，依宋朝之例，承佃人所享有的优先权有三种：一是同等条件下的优先权。绍兴二十八年（1158)朝廷制“实封投状法”，迹近于今日之招标制度，开柜拆封后，“以时比较，给著价高人。内著价同者，即给先投状人。或见佃赁人愿依着价高人承买者，限五日投状听给”。16按此规定，投标者中出价最高之人并不能当然获得承佃权，如见佃人愿以同等价格承佃，则投标人必须让位承佃人之优先权。二是带优抚性质的优先权，即给予见佃人一定优惠条件并赋予其优先特权，鼓励其继续管业。据绍兴五年（1135)正月指挥：“限满拆封，给著价最高之人……仍具最高钱数，先次取问佃赁人愿与不愿依价承买，限五日内回报。若系佃赁及三十年已上，即于价钱上以十分为率，与减二分价钱，限六十日送纳”。17这不仅使见佃人之优先权效力高于投标出价最高之人，同时尚优惠20%之价钱，确乎有利于发挥物业价值利用。三是招标前享有优先添价权。即官府在招标之前，如见佃人愿加价，则中止竞争招佃程序，如不愿添加佃价，则视为放弃优先权，官府有权介人，投状添租夺佃。18此种制度延及清末民初以至于今日诸多法律条文中，有力地保护了永佃权人之权利。前者如直隶各地旗地之佃作人当旗人业主欲出售产业时必先尽佃户留买，19后者如今日台湾土地法规中永佃权人之先买权等等。