关于房屋租赁的问题
一、房屋租赁概述
房屋租赁，是指房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
按照租赁房屋的所有权性质，可分为公房租赁与私房租赁两类。公房是指国有房屋和集体所有的房屋，又分为两种：一是直管公房，即由各级人民政府房地产管理部门与承租人直接管理的公房；一是自管公房，即由国家机关、社会团体、企事业单位及军队管理的公房。私房出租是指个人将自有房产出租给承租人使用，由出租人向承租人收取租金的行为。租金收入的形式包括货币收入、实物收入和其他经济利益收入。 有下列情形之一的，视同私房出租：①以房产投资入股，不承担经营风险，从被投资方取得固定收入的；②以承包、租赁经营或以其他名义有偿提供房屋使用权的；③利用私有房屋从事个体经营，实际经营者非房屋产权人或其直系亲属的；④除直系亲属外，以各种名义将房屋借于他人居住的。
二、租赁合同的形式
1.法律规定：《中华人民***和国城市房地产管理法》、《厦门市城镇房屋管理条例》、《厦门市房屋租赁管理规定》都明确规定应签订“书面合同”，但《中华人民***和国合同法》规定，租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。
2.结论：租赁合同是确定承租人与出租人之间法律关系的主要证据，采取书面形式有利于明确权利义务，并与监管部门登记备案等要求相一致。采取口头形式，并不当然影响合同的效力（在租期超过6个月的情况下也是如此），只要有证据支持实际租赁关系的存在，租赁合同同样有效
3.应用：承租方宜采取书面合同订立租赁合同以利于生活或经营的稳定和装修投入的收回；出租方如采取每月或每季度预收租金方式，并预计到租金将会有较大上涨或者自己也可能使用到该出租房屋，可考虑进行口头约定出租（但这将难以办理登记备案）。在书面租赁合同到期后, 如双方未续签但实际仍在履行，若原合同未作“期满无异议则自动顺延”等类似约定，这时双方实际为不定期租赁关系,承租方宜督促出租方尽快签订书面合同。
三、租赁合同的期限
1.法律规定：《中华人民***和国合同法》规定，“租赁期限不得超过20年”，“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确”。“无法达成补充协议又无法通过合同条款或交易习惯确定的，视为不定期租赁。当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应给予承租人合理期限”。
2.结论：双方有关租赁期限的约定违反20年限制，并不会影响合同的整体效力。如约定25年，则有效租赁期仍为20年。依法无法确定租赁期限的，任何一方有权解除合同而不承担违约责任。
3.应用:①出租方大多根据其房屋出租的难易度以及租金的市场变化幅度来考虑租期,承租方大多根据其生活变动或装修投入收回期等考虑租期.如承租方希望订长期的租赁合同，而出租方又估计租金此后上涨空间较大，双方可在确定一基本租金的基础上，再约定租金的升降幅度（如＋3％）。
实践中，有人为转让其仅有使用权（无法办理产权）的房屋，采用向购买方永久租赁或签订几个20年租赁合同的方式，并以收取租金的名义收取房款。对购买方而言，此种做法如不严格控制将承担较大风险。
②对房屋较容易租出的出租人而言，不定期租赁合同使其拥有随时解除合同的权利，但这对承租人来说则是极为不利的。
四、租赁房屋的抵押：
1.法律规定：建设部《城市房屋租赁管理办法》规定“已抵押，未经抵押权人同意的”房屋不得出租；《中华人民***和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人和抵押权人，原租赁合同继续有效”；《中华人民***和国合同法》规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”
最高人民法院关于适用《中华人民***和国担保法》若干问题的解释规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。
2.结论：最高法院的解释实际已经突破了“买卖不破租赁”传统理论，并对承租人造成深远影响。因此①房屋租赁在前而抵押在后，则租赁合同有效，租赁房屋因抵押而被处分后，承租人承租权利不受影响；②房屋抵押在前而租赁在后，租赁合同有效，租赁房屋因抵押而被处分后，承租人权利将受严重影响，受让方有权要求承租人搬离出租房屋。如出租人出租时曾书面告知承租人抵押事项，则承租人损失自负，如未书面告知，则可向出租人索赔。
3.应用：①《城市房屋租赁管理办法》虽规定“未经抵押权人同意”的房屋不得出租，但作为部门规章，该规定不影响已抵押房屋再出租的效力。②但作为承租人，在签订租赁合同时还是应确认租赁房屋是否已经抵押。如果抵押，则承租人将面临房屋被处分后造成的损失风险：如出租人曾出具书面抵押告知书，则承租人必须自担损失；如出租人未出具抵押告知书，承租人虽然从理论上可以追究出租人责任，但出租人此时连抵押房屋都已被债权人处分，显然还债能力已经不足。③作为出租人，如出租已抵押的房屋，应当书面告知承租人抵押事宜并让其签收，以免房屋被处分后再次面临承租人的理赔要求，但若担心承租人因此而放弃租赁，从法律上来说也可以不告知，租赁合同仍然有效，但当房屋在租期内被处分时就需要赔偿承租人损失。
五、房屋租赁的备案
1.法律规定：根据《中华人民***和国城市房地产管理法》、《厦门市房屋租赁管理规定》、《厦门市城镇房屋管理条例》，“房屋租赁实行登记备案制度。但直接向租赁主管部门租用的直管公房和单位分配给职工本人居住的住宅用房除外。房屋租赁合同签订后，出租人应在15日内到租赁主管部门办理租赁登记备案手续”。办理房屋租赁登记备案，领取《房屋租赁证》应提交文件包括（1）房地产权属证书或其他有效凭证；（2）租赁双方的身份证明；（3）租赁合同；（4）抵押权人同意出租证明（如抵押）；（5）其他***有人同意出租证明（如房屋系***有）；（6）委托人授权出租证明（如房屋系代管）；（7）出租人同意转租证明（如房屋系转租）；（8）法律、法规规定应当提供的其他证件。而当“租赁合同终止、解除后,出租人应在合同终止、解除后15日内到土地房产管理部门备案”。 《厦门市城镇房屋管理条例》第六十四条规定，“违反本条例第三十九条规定,不按期申请登记备案的,每逾期一日,由土地房产管理部门对其按月租金的千分之三加收逾期登记费”。
2.结论：租赁合同备案属出租人义务，出租人应当在租赁合同签订后15日内办理备案，领取《房屋租赁证》。在租赁合同内容发生变更、转让或终止时，同样需办理备案。
3.应用：备案制度有利于房管部门加强管理，出租人应及时办理。但对出租人而言，有些存在瑕疵的房屋难以取得《房屋租赁证》，同时出租人除须缴纳备案费用（住宅：每套每次收费100元；非住宅：年租金2万元以下每件次为年租金1.5％；2万元以上每件次为年租金1％，闽价（2002）房 317号）其纳税收入亦因此被进一步监控。因此不少出租人并未办理备案。必须明确的是，即使未办理备案，租赁合同仍属有效，只不过出租人要面临潜在的风险，即“每逾期一日,由土地房产管理部门对其按月租金的千分之三加收逾期登记费”，另外，税务机关严格执法时也会追究其责任。
六、房屋租赁的税收
1.法律规定：根据财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》，①对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房、房管部门向居民出租的公有住房、落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税；②对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3％的税率征收，房产税暂减按4％的税率征收；③对个人出租房屋取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。
根据厦门市地方税务局《关于私房出租若干税收征管问题的通知》（厦地税发[2003]39号），厦门私房出租的税收采取两种征收方式：
①综合税额核定征收：采取按单位建筑面积确定综合税额的办法征收，综合税额包括私房出租所有应交税款。
②按实征收：按据实主动申报申报的租金收入额依法定税种、税率按实征收。税种、税率（略）
出租人应当在取得租金收入或取得索取租金收入凭证的次月15日内向出租房屋所在地的主管税务机关办理纳税申报。如有多处出租房屋所得应合并所有租金收入向税务机关如实申报。对同一纳税人拥有不同辖区的出租房屋或同一代理人代理多处房屋的，可选择某一主管税务机关申请合并申报。
转租税收：个人转租房屋取得的租金收入，应按全额缴纳营业税。对能提供原承租合同及合法完税凭证的，原支付的租金可分次（月）从租金收入中扣除计算缴纳个人所税，但不再重复扣除基本费用标准。如出租方已缴纳房产税、土地使用税，对转租行为不再征收房产税、土地使用税。
2.应用：鉴于厦门市对私房出租主要采取综合税额核定征收，因此出租人并无多少税收筹划措施，值得注意的是，纳税申报的义务是出租人“在取得租金收入或取得索取租金收入凭证”后履行，因此有的出租人常以尚未签订正式合同也没有收到租金作为理由抗辩，严格的税务人员则可能找承租人核实。
七、出租人应注意的事项：
1.核实承租人身份
出租人应审查承租人身份证明（身份证或营业执照等），以免租金拖欠后无从主张。
2.明确房屋和设备
出租人大都不允许承租人对房屋结构或设备进行较大变动，因此在租赁前应明确房屋的现状和现有设备，在租期届满时如与交付时合同确定状况严重不一致，则可以主张赔偿责任，如未约定则难以证明“改变”或“缺损”。
3.限制房屋转租
如不特别约定，视为出租人不同意承租人转租。但如果第二承租人实际已经长期使用房屋，很可能被视为出租人的追认。为避免承租人预交短期租金而后长期转租他人，出租人宜明确约定“未经出租人书面同意，承租人不得转租，也不得将出租人的其他行为理解为授权转租”。
4.合理监督承租人
出租人通常要求承租人不得以租赁房屋从事违法犯罪活动，但常常并无精力监督。但在承租人长期从事违法活动而出租人本来稍加注意就会发现的情形，出租人有时并不能完全其免责，因此出租人在租赁期间也应当以合理谨慎注意承租人经营活动。
5.尊重承租人优先购买权
根据《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人在出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买的权利”。 最高人民法院关于贯彻执行
《民法通则》若干问题的意见（修改稿）（一九九0年十二月五日）第132条规定．“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。（原118条）”。因此，在出售房屋前，房产所有人应告知承租人出售房屋的条件如价格、支付方式等，并征询承租人的购买意向。对房东的通知，承租人应当在合理的时间内做出决定，否则房东有权将房屋转让他人，而承租人丧失优先购买权。那么，究竟多长时间是合理时间呢？根据《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（修改稿）》第134条，“享有优先购买权的人知道房屋所有人将房屋卖给他人，买卖关系形成之日起超过三个月起诉，或者超过六个月才知道并起诉的，其优先购买权不予保护”。
6．出租人解除合同的规定：
A.《中华人民***和国合同法》（全国人大1999/3/15制定）
①未签订书面合同，为不定期租赁（第215条）；②承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的（第219条）；③承租人未经出租人同意转租的（第224条第2款）；④承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的（第227条）；
B《城市私有房屋管理条例》（国务院1983/12/17制定）
承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：①承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的；②承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公***利益的；③承租人累计六个月不交租金的。（第21条）
C《关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（修改稿）》（最高法院1990/12/5制定）
未定租期，出租人要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。（原119条）（第135条第三款）
D、《城市房屋租赁管理办法》（建设部1995/6/1制定）
有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：①符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；②因不可抗力致使合同不能继续履行的；③当事人协商一致的。 （第12条）
承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：①将承租的房屋擅自转租的；②将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；③将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；④拖欠租金累计六个月以上的；⑤公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；⑥利用承租房屋进行违法活动的；⑦故意损坏承租房屋的；⑧法律、法规规定其他可收回的。（第24条）
E《厦门市城镇房屋管理条例》（厦门市人大常委会1996/8/9制定）
1承租人有下列情形之一的,出租人有权解除租赁合同 ,收回房屋,并可要求赔偿损失：①擅自将承租的房屋转租、转让的；②擅自改变房屋用途的；③擅自扩建、改建、加层、进行影响结构安全的装修, 或损坏房屋又拒不修复、赔偿损失的；④逾期6个月未交付租金的；⑤公有住宅承租人及其***同使用的成员迁离厦门市的；⑥公有住宅无正当理由闲置6个月以上的；⑦利用承租房屋进行违法活动,损害公***利益的。（第46条）
F《厦门市房屋租赁管理规定》(厦门市政府2002/4/16修正)
承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可要求赔偿损失：①擅自将承租的房屋转租、转让、转借给他人或调换使用权的；②擅自改变房屋用途的；③擅自扩建、改建、加层、进行影响结构安全装修，或损坏房屋又拒不修复、赔偿损失的；④逾期6个月未交付租金的；⑤公有住宅承租人及其***同使用的成员迁离厦门市的；⑥公有住宅无正当理由闲置6个月以上的；⑦ 利用承租房屋进行违法活动，损害公***利益的；⑧法律、法规、规章规定的其他情形。（第18条）
G《厦门市房屋安全鉴定和防治管理规定》（厦门市政府2004年修订）
出租房屋经鉴定不符合安全使用条件的，应停止出租。 （第27条）
八、承租人应注意的事项：
1.核实出租人身份
承租人应审查出租房屋的产权证原件或使用权证明，确认房屋权利人与出租人相一致，出租房屋为***有财产的，***有人均应作为出租人签订出租合同（虽无***有人签字但租期已经达到一定期限也可认定为***有人默认）；出租人为代管或代理人的，应审查其代理权利凭证；出租人并非产权人而本身就是承租人的，应审查其与房屋真正权利人之间的租赁合同中是否含同意转租的条款或者对转租的单独授权。
2.查验房屋情况
承租人除应查实出租房屋是否有权属证书或其它有效凭证外，应了解①该房权属有无争议，②是否为违章建筑，③是否符合安全标准或是不得使用危房，④是否为***有财产，在为***有财产的情况下***有人是否同意，⑤是否已作为资产抵押，在已抵押的情况下抵押权人是否同意，⑥司法机关和行政机关是否已查封或依法禁止出租。⑦是否符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。另外，承租人还应审查出租房产权证或使用权证明中确定的房屋用途为商用、商住还是住宅，因为改变房屋使用用途不符合现今管理政策。如承租人欲以出租房作为经营场所，不宜租用住宅，反之亦然，避免在办理工商登记时遇到不必要的障碍。
3.明确支付款项
如不特别约定，租金仅指承租人使用房屋应支付的费用。因此，最好在合同中对水费、电费、物业管理、税收、财产保险等承担义务进行约定，或约定除支付一定额费用外，其他与房产有关的税费均由出租人承担。
4.明确发票出具
索取发票是承租人的权利也是义务。厦地税发[2003]39号规定，承租方有义务向税务机关提供房屋租赁及出租人的情况，而且对从事生产、经营的纳税人，承租房屋未按规定取得发票的，将根据《中华人民***和国发票管理办法》有关规定进行处罚。根据该办法第三十六条第（四）项规定，对未按照规定取得发票的者，可责令限期改正，没收非法所得，并可以并处1万元以下的罚款。
九. 租赁纠纷的管辖
1.法律规定：根据1986年1月7日《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》，在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。
2.结论：双方因房屋租赁发生纠纷而无法协商解决时，出租人和承租人应提交约定的仲裁机关仲裁。未约定仲裁的，则可以向房屋所在地或被告所在地提起诉讼。
3.应用：出租人、承租人可根据自己的便利程度，预先约定管辖法院或仲裁机构。