关于集资房商品房小产权房的一些基本知识案列

房屋产权继承纠纷等案例综合分析1、集资房——安居工程住房和集资合作建设的住房集资房的性质建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第三条规定，本办法所称已购公有住房和经济适用房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用房。本办法所称经济适用房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。集资房是属于比较特殊的一类房屋，与商品房具有一定的差别。集资房改变了住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面***同承担相关费用。集资房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。婚前集资建房——如何分配？案情：花某与杨某经人介绍相识恋爱，于1999年2月14日登记结婚，婚后生育一子。由于双方性格不合，婚久不久即产生矛盾，双方经常因生活琐事吵架，只是因为儿子及亲友的劝解才一直未离婚。2008年11月12日，花某向江西省金溪县人民法院提起离婚诉讼。在诉讼过程中，双方对于离婚、子女抚养均无异议，但对于双方***同居住的房屋是否属于夫妻***同财产问题产生争议。经法院审理查明，1996年2月花某出资3万元参加所在单位集资建房，1998年6月花某单独立户向单位递交“购买公有住房申请表”申请购买该住房。因花某当时尚未与杨某登记结婚，故未列入杨某参与房改。经房改办批准后，1999年7月23日花某与单位签订房屋买卖协议，同年9月3日花某向单位支付房款7万元（包括已支付的3万元）。2000年1月17日领取了房产证，而该房产证上只有花某一个人的名字。分歧：本案在审理过程中，对于花某与杨某婚前集资，婚后购买的房屋是否属于夫妻***同财产，产生了两种不同的意见：第一种意见认为，该房屋系花某在1996年集资建房取得，且房改时，房改办批准由花某单独立户房改，杨某未列入家族成员参加房改，根据当地房改政策，离婚后，杨某可享受房改补贴，故该房屋应确定为花某个人财产，但其交纳的部分购房款应认定为夫妻***同财产。第二种意见认为，该房屋虽系花某婚前集资房，但房屋买卖合同的签订，大部份的购房款的支付及房屋权证的领取均在双方办理结婚登记手续后，故该房屋应认定为夫妻***同财产。评析：笔者同意第二种意见，其理由是：根据《婚姻法》规定，有下列情形的，为夫妻个人财产：（1）一方的婚前财产；(2)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；(3)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；(4)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。对于夫妻***同财产，依照法律规定，是指夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、从事生产经营的收益、知识产权收益等以及其它应当归夫妻***同所有的财产。本案中涉及的婚后夫妻***同居住的房屋，是花某婚前以个人名义参加的单位集资建房，花某已交纳了部分房款，但购房协议及大部分房款的交纳是在婚后办理。如何认定该房屋是否属于夫妻***同财产，笔者认为应从该房屋购买的过程及资金来源进行分析。本案涉及的房屋不是商品房，而是花某所在单位的集资房。集资建房是指政府、机关团体、事业单位出面组织，由城镇居民、单位职工投资或参与部分投资建设住宅的一种形式。集资建房后，产权分配有多种方式，通常由个人在交纳投资款的基础上补交造价，将房屋产权是归个人所有，或者将房屋产权归公有，个人作为租住公房，将原有的集资款充抵租金。不论是商品房，还是集资房都应符合国家的法律规定，符合一般的交易转让规则，都要经过合意、订立协议、取得房屋产权等步骤。我国法律明确规定，房屋转让应签订书面合同，在合同中载明双方的权利义务，并最终取得房屋产权，完成房屋转让的所有过程。由此可见，合意是订立房产转让合同的基础和前提，但并不能以此来认定双方权利义务已确定。本案中，花某参加了本单位的集资建房，交纳了3万元集资款，可以认定其有取得房屋产权的意思表示，但由于集资建房的特殊性，应当以花某与本单位正式订立房屋产权转让协议来确定双方已就房屋产权转让达成一致。而本案中花某与本单位订立房屋产权转让协议，交付其余房款以及领取房产证均在婚后，可以认定该房屋是婚姻关系存续期间，为了夫妻***同生活需要，以夫妻***同收入取得的夫妻***同财产，而不是婚前花某个人取得的个人财产。综上所述，本案花某与杨某争议的房屋应属于夫妻***同财产，而对于花某在协议订立之前所出的3万元集资款应属于花某的个人财产。员工辞职单位不可以收回集资房　单位集资建房，一员工出资11万用于修建和购买其中一套住房并入住。员工后提出辞职，单位要求此员工腾退住房。双方由此闹上法庭，员工起诉要求单位为他办理房屋的产权证。昨日记者获悉，日前，成都市中院终审认定当初的集资建房售购合同是双方自愿签订，终审判决单位为原告办理争议房屋的产权证。　　家是外地的张军(化名)多年前在成都一个单位工作。1998年左右，经过多项报批程序后，此单位决定由职工全额集资，在成都金牛区修建职工住房。张军与单位签订了《单位集资建房售购合同》。合同中约定，单位将其中一套面积约98平方米的房屋出售给张军，在张军付清房款后，单位代为办理产权登记，领取房屋产权证，并将产权证及时发放到员工手中。此后，张军向单位交齐了购房款11万余元。2000年，职工集资房屋竣工，单位将约定的房屋交付给张军使用。　　2006年，张军向单位提出辞职。单位要求张军退还房屋。张军一纸诉状将单位告上法庭，要求单位为他办理这套房屋的房屋所有权证。在张军起诉后，单位也向法院提出反诉，要求解除双方签订的《售购合同》，并要求张军将这套房屋腾退给单位。成都市中院终审认为，此案中，《单位集资建房售购合同》是单位与员工自愿签订的，而且没有违反当时法律法规的禁止性规定，应属有效，双方都应依约履行。而此职工楼是单位职工集资所建，并无单位出资修建的事实，单位要求解除双方合同，并要求张军返还房屋，违反了诚实信用的基本原则，缺乏事实和法律依据，不能得到支持。而张军要求单位为他办理房屋权属证书，符合法律的规定及双方合同的约定。由此，法院依法作出以上判决。(成都商报记者杜雯)