江阴市物业管理实施细则

　物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。下面我为大家整理了关于江阴市的物业管理实施细则全文，希望对你有所帮助。

　第一章　总则

　第一条为规范物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　第二条　本办法所称物业是指房屋及配套的设备设施和相关场地。

　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　第三条　本办法适用于本市行政区域内所有的物业管理活动。

　新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

　配套设施不全的原有住宅区，要逐步创造条件，实行物业管理。

　未实行物业管理的小区，由社区负责管理。

　配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

　第四条　市房产管理局是本市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　开发区管委会、各镇政府对辖区内物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调，社区居民委员会协助做好本社区的物业管理工作。

　规划、建设、园林、公安、民政、物价、环保、工商等行政部门按照各自的职责，***同配合做好物业管理工作。

　第二章　业主大会和业主委员会

　第五条　房屋的所有人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　(一)按照物业管理合同约定，接受物业管理企业提供的服务;

　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　(六)监督业主委员会的工作;

　(七)监督物业管理企业履行物业管理服务合同;

　(八)对物业***用部位、***用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　(九)法律、法规规定的其他权利。

　第六条　业主在物业管理活动中，履行以下义务：

　(一)遵守物业管理的法律、法规和规章;

　(二)遵守业主公约、业主大会议事规则;

　(三)遵守物业管理区域内物业***用部位和***用设施设备的使用、公***秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　(四)执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　(五)按照国家和省、市有关规定交纳物业***用部位、***用设施设备的专项维修资金(以下简称专项维修资金);

　(六)按照合同约定按时交纳物业管理服务费用;

　(七)法律、法规规定的其他义务。

　第七条　业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织，由物业管理区域内全体业主组成。

　第八条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　物业管理区域内，只有一个业主的，或者业主人数较少的且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主***同履行业主大会、业主委员会职责;业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会。

　第九条　物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%，或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%但使用已超过1年的，应当召开首次业主大会。

　第十条　首届业主大会，应当在市房产管理局的指导下，在物业所在区域的社区居民委员会或街道办事处的组织下，由业主代表、开发建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

　筹备组应当自组成之日起30日内，组织业主召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

　第十一条　业主大会履行下列职责：

　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　(二)听取和审议业主委员会工作报告;

　(三)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　(四)选聘、解聘物业管理企业;

　(五)审议通过物业管理方案;

　(六)决定专项维修资金续筹方案，并监督实施;

　(七)制定、修改物业管理区域内物业***用部位和***用设施设备的使用、公***秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　(八)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。

　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可采用书面征求意见形式，但应当有物业管理区域内1/2以上投票权的业主参加。

　业主大会决定事项，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　业主大会的决定对物业管理区域内全体业主具有约束力，并应以书面形式在物业管理区域内公告。

　第十三条　业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会委员在业主中选举产生，人数应当是5至15名的单数，每届任期3年，可以连选连任。其组成人员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业管理企业中任职。

　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人和副主任1—2人。

　业主委员会会议由主任或者主任委托的'副主任召集，并须有过半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　第十四条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向市房产管理局备案，并抄送物业所在区域的社区居民委员会或街道办事处。

　业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。

　第十五条　业主委员会履行以下职责：

　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同;

　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同;

　(四)监督业主公约的实施;

　(五)督促违反物业管理服务合同约定、逾期不交纳物业管理服务费用的业主，限期交纳物业管理服务费用;

　(六)业主大会赋予的其他职责。

　第十六条　业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市房产管局应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　第十七条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，***同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。

　第十八条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理和使用办法由业主大会议事规则规定。

　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

　第三章物业管理企业

　第十九条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

　对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　第二十条　物业管理企业的权利：

　(一)依法制定物业管理区域的物业管理制度;

　(二)依照物业管理服务合同对物业实施管理;

　(三)依据物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费用;

　(四)制止违反物业管理制度及业主公约的行为;

　(五)要求业主委员会协调其与业主的纠纷;

　(六)依法开展有偿服务;

　(七)法律、法规规定的其他权利。

　第二十一条　物业管理企业的义务：

　(一)根据业主委员会审定的物业管理服务合同，实施管理服务;

　(二)每6个月向业主委员会报告工作，并报送物业维修、更新费用的收支帐目和物业管理服务费的收支帐目，接受业主、业主委员会的监督;

　(三)根据业主委员会的要求，列席业主大会或业主委员会会议，解答业主和业主委员会的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务;

　(四)接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理;

　(五)接受市房产管理局、其它有关行政管理部门的监督、指导;

　(六)配合社区居民委员会开展社区文体活动;

　(七)法律、法规规定的其他义务。

　第二十二条　物业管理企业的保安人员，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公***秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　第二十三条　在物业管理区域内，物业管理企业应当配合社区居民委员会、街道办事处做好自治管理工作，协助公安部门维护社会治安秩序、制止违法行为;发生治安案件或各类灾害事故时，应及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。

　政府有关部门、社区居民委员会和街道办事处应当支持物业管理企业的工作，不得干预物业管理企业的正常经营和管理服务活动。

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