本人急需物业公司于开发商的交接合同及注意事项？还有物业管理规章制度全套的？懂行的朋友请帮助一下！谢

现在不少物业管理小区逐渐进入新旧物业管理公司的交接阶段，以前开发公司委派的物业管理公司退出小区，由业委会选举的新物业管理公司进驻小区。在管理权交接过程中，发生了不少矛盾纠纷，甚至武力相争，对簿公堂。这些问题的解决，关系到物业管理公司利益，涉及小区的稳定和社会的安定，应当引起有关各方的高度重视。

物业管理权交接，往往在整个程序上是合法的，业委会的成立是合法的，在小区办备了案；所签订的物业服务合同是合法的；招投标过程是合法的，是通过正规的招投标公司进行的。而最终以失败告终，从物业管理公司自身考虑，原因有两个，首先是对原来物业管理公司的情况和背景没有了解透彻；二是没有做好市场分析，没有充分认识到物业管理市场的新旧物业管理公司交接尚且不规范，过于乐观地进入了新开发的市场，没有考虑到市场的复杂性。从外界来讲，我个人认为存在政府管理力度不够，业委会定位不准、不到位的原因。出现问题后，管理制度滞后，无执行依据。

一、物业管理交接的文件

物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：

1、竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。

2、技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。

4、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。

5、物业使用、维护、管理所必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。

6、专项维修资金的节余。

7、所使用的物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房。

8、受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品。

物业管理企业在征得业主委员会同意后，也可向业主大会重新选聘的物业管理企业办理移交，物业管理企业之间应做好交接工作，并由业主委员会监督确认。

二、注意事项

(一)文件法规存在的相关问题

1、交接的具体内容有待细化。虽然《物业管理条例》对交接的内容有所规定但比较笼统，需要制定有关细则进一步加以规范，将日后新物业管理公司顺利开展管理服务工作所需要的资料（如财产记录、设备情况和客户资料等）涵盖在内。

2、出现问题后，可以参照的制度太笼统。没有具体的规定出现了纠纷不知道怎么处理，按照什么规定来进行经济索赔。

3、历史遗留问题很难解决。开发商的社会责任心不强和开发短视，太注重经济效益，轻视房屋的质量和后期的将会使用等问题，往往后来业主居住时，给物业管理服务造成了一系列的矛盾和纠纷。而新旧公司交接时，双方因顾及各自的利益，矛盾会更加激化。

4、费用征收问题不好协商。原公司不能详细公布交费情况，该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支出进行监管。公说公有理，婆说婆有理，在交接时，容易扯不清，不能顺利接管。即使接管了，也容易出现问题不能很好地为业主提供服务。

新旧物业管理公司交接虽然存在各种问题如开发商遗留、政策法规滞后物业管理行为不规范等等，但也不乏交接成功的案例如万邦大厦业主委员会新聘用的光大物业管理有限公司成功接管小区。该业委会的成员专业性很强，还聘请了物业管理专家和法律顾问来操盘此事；借助了政府的力量，从业委会的备案，招投标过程、新旧管理权的交接，政府都非常重视此事，给予了较大力度的劫持；新聘物业管理公司的前期调查到位，事先调查了小区的各种情况如欠费情况、设备情况、原公司提供的服务质量和标准、业委会的成员结构等等，最关键的一点是业主拖欠原物业管理公司的管理费较少。

（二）作为新进入的物业公司的注意事项

应当说新物业管理公司的进入压力比起原物业管理公司的退出压力要小得多，因为它没有什么历史“遗留”问题一般暂时接管不到物业也不会造成太大的损失。但是面对一份新的市场利润的诱惑，新物业管理公司还是迫切地想如期接管物业。可是由于前述原因，新物业管理公司进驻小区进行管理时，往往会遭到原物业管理公司的抵制，如果新物业管理公司不理智和冷静，就会引发火药味十足的冲突。现实生活中，不止一次地发生新旧两个物业管理公司同时管理物业小区、相互对峙的情况。

这需要新物业管理公司注意以下几点：

1、应当主动加强与业主委员会和原物业管理公司的沟通和协商，争取达成彼此都能接受的解决方案和移交计划。

2、不要正面和原物业管理公司发生冲突，因为新物业管理公司是与业主委员会签订物业服务合同，并不与原物业管理公司发生直接的法律关系，新物业管理公司应当基于物业服务合同的约定直接向业主委员会主张权利，而不是向原物业管理公司主张权利。

3、积极配合并参与业主委员会与原物业管理公司的物业承接验收和资料移交工作，及时发现问题并进行解决，将以后可能发生的纠纷消灭于无形。要按照法律法规的要求，做好与业主委员会的物业承接验收和资料移交工作，并做好签字记录。

4、由于新物业管理公司承担的法律责任是以物业服务合同的生效时间为准，并非以原物业管理公司退出并完成了交接工作为准。所以，如果新物业服务合同生效时间到，而业主委员会还不能移交物业，新物业管理公司因此而提供服务不到位可以免责。如果物业已经移交，新物业管理公司就应当承担因提供服务不到位的法律责任，如果提供服务不到位确系由原物业管理公司“遗留”问题造成，则新物业管理公司可在对业主承担相应的赔偿责任后，对原物业管理公司进行追偿。新物业管理公司对此应有所认识，尽量提前做好物业管理进入的相关准备工作。

此外，相关政府主管部门在解决物业管理交接纠纷中扮演着重要的角色。由于《条例》只是提出了一些原则性的规定，因此地方房地产主管部门应当制定更为详细的新旧物业管理公司交接的具体实施办法，应当明确规定物业管理交接的程序和法律责任。如明确规定物业管理交接期限和程序，明确规定业主委员会滥用权利或违法决定的法律责任，明确物业管理公司无合法理由拒不退出物业小区、不移交有关物业管理资料或移交资料不全的法律责任，明确原物业管理公司自己已经投入小区建设的资产的处理方式等。

三、存在问题

1.如果在接管过程中，业主委员会不作为，物业公司能否起诉？

如果物业管理公司在承受了不小的经济损失后，新进入的物业管理公司是否可以状告合同另一方业委会？

状告业主委员会这个问题不是不可以考虑，可是首先业委会不是独立的经济主体或者法人，根据人民法院有关司法解释，业主违约时，业委会不能作为被告，只能将小区全体业主作为被告应诉。实际操作过程中不现实，执行起来很困难。作为新进入物业管理公司，又做了大量的投入，却面临管理权交接难，难以采取正常的法律途径来获得赔偿是非常遗憾的。

2.物业管理公司应在哪几个方面调整自己的经营思路？

首先，要加强团队建设和规避风险的意识，进行市场竞争不能盲目，要结合行业现状充分地调研和分析，再采取相应的经济行为。其次，对经济行为的可行性以及入情入理的细节要多加考虑，因为物业管理行业并不是一个低风险的行业，特别是现阶段竞争不规范、规则不完整的情况下，存在很大的经营风险。