如何理解物权法律制度

《物权法》以18个条文(第九条至第二十六条)的篇幅，确立了我国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体的框架和结构。

第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

此条规定不动产登记的法律效力。不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。澳大利亚采取此种做法。四是登记公示主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖合同有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。本条取向第二种模式。

第十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

本条是关于不动产登记的统一性规定。《物权法》虽以法律形式规定我国实行统一登记制度，但未作具体规定。真正完成统一登记制的使命交给了未来的《不动产登记法》。

第十一条　当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。

本条规定申请登记的材料。

第十二条　登记机构应当履行下列职责： （一）查验申请人提交的必要材料； （二）就有关登记事项询问申请人； （三）如实、及时地登记有关事项； （四）法律、行政法规规定的其他职责。 登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。

本条规定不动产登记机构的职责。目前各国登记机关所采取的审查制度大致可以分为两种，一为实质审查主义，一为形式审查主义。采形式审查主义的国家，对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记证上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问，这样的公示不具有公信力。采实质审查主义的国家的登记具有公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保护。实质审查主义与形式审查主义的主要区别，在于就作为不动产物权变动的基础原因——债权关系，登记机关有无审查权限。就本条来讲，实行的是实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。

第十三条　登记机构不得有下列行为： （一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记； （三）超出登记职责范围的其他行为。

本条规定不动产登记机构的禁止性义务。

第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

本条规定不动产物权生效的临界点。

第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

本条关于物权与债权效力区分，区分了物权变动和原因行为。

第十六条　不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。 不动产登记簿由登记机构管理。

本条规定不动产登记簿的证据资格和登记簿的管理。

第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。