商业租赁租房风险要点！规避租约无效

商业租赁风险要点签了商业租约可别无效了

经济不好，又夹杂疫情因素打击，生意是越来越不好做了。不过，仍有一些不愿躺平的小伙伴，奋起创业。解决创业的场地问题，需要首先签商业租约。

无论是租写字楼、临街商铺、商住两用、shoppingmall的单位、工业厂房，都应当对拟租赁物业的规定用途，有一个清晰的认知。先看看租约无效的风险出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

参见司法解释:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020年12月23日修正)第二条、第三条。

因此，签署商业租约时，要认真看清楚不动产权证书，以及证书上记载的细项。

每一条细项都需要核查。考虑到交易习惯，承租方未必能顺利拿到出租方相关文书，但对较为基本、可以拿到的房产证来说，可要认真看清楚喽，同时注意与租赁合同上的描述匹配。

案例1出租人与承租人签有租赁合同，后因产生纠纷涉诉。法院认为，承租方租赁的物业，其中相当一部分是人防工程，其余是车库。故，出租方将不具备营业性条件的人防工程和地下车库出租，存在重大消防安全隐患，损害了社会公***利益，故依法应认定双方签订的合同无效。

案例 2承租时，出租人和承租人已就租金、租期等达成了合意，然而，在履约中双方就装修赔偿事宜发生纠纷，涉诉后，法院就先来审查合同的效力了。

一查，发现出租人明知涉案地块系工业用地，地块上的房屋按照政府规定要批准后才可作为仓储使用，但其仍然将该房屋租赁给承租人，作商业经营，故实际用途与土地权属登记的土地用途不符。

法院认为，合同双方当事人签订《房屋租赁合同》将工业用地上房屋改为商用，与土地权属登记的土地用途不符，违反了行政法规的效力性强制性规定，该合同应属无效合同。

案例3位于深圳市罗湖区**路**小区的房产，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为156.72平方米。*栋*号房产被分割成若干套房产并用于出租，其中的一套被出租人何某出租给承租人王某。

双方涉诉后，关于合同效力，深圳中院认为:涉案房产原来经过了规划验收，在何某将涉案房产改建为11间房屋后，变更了原来的规划，何某应就改建行为另行申请变更规划，获取有关部门的同意。何某在一、二审没有提交经过规划部门同意的变更涉案房产原来规划的有关文件。

因此，本院认定涉案房产未按照建设工程规划许可证进行建设，何某与王某签订的涉案房产租赁合同应为无效合同。

提炼以上3个案例的关键词，“与土地权属登记的土地用途不符”;“存在重大消防安全隐患，损害了社会公***利益”;“未按照建设工程规划许可证进行建设”。那么，存在以上情况，合同就极可能被法院认定为无效;而无效的法律后果是，返还财产、折价补偿、赔偿损失。至少，从合同条款层面，双方签过的合同就不作数了，即不再受原合同条款的约束了。

无论是出租方还是承租方，能达成一致约定并签约，应当是针对物业自身情况和当时的市场行情，做出了各项约定。

在履约中，双方有可能出现这样、那样的问题，进而演化成纠纷，而一旦纠纷发展至诉讼，法院会首先审查合同的效力问题。那么，此时，一方也可能为了对自己有利，而故意拿合同效力来说事。总之，为了维护交易的稳定和公平，无论出租方、还是承租方，签约前都需要认真看看租赁合同哦。