遭遇“渣”项目 购房者应该怎么维权?
对于绝大部分家庭来说，购房是一生中最重要、最大的一笔投资，购买一套称心如意的好房是实现安居乐业的前提。因此，购房者在购房时都会慎之又慎，但是无论购房者多么谨慎，也还是难免碰到“渣房”。成都楼市最近维权的楼盘特别多，购房者辛苦的血汗钱，却遭遇了各种“渣”盘。卖房的时候宣传的学校、商场等配套说没就没，交房的时候发现房屋与图纸相差太大，楼盘质量更是堪忧。城东某项目号称是“学区房”，但只是开发商的一纸宣传；双流某项目还未交房，横梁就断了；新都某项目业主维权，竟然造成多名维权业主受伤。
下半年成都即将进入交房高峰期，购房者在购买商品房过程中应该如何依法维权？本期《解密维权》由北京安博（成都）律师事务所陈军律师、韦海军律师、苟凌律师、黄磊律师、孙婷律师为您解答。
搜狐焦点网：开发商开发的楼盘应当达到什么标准才能够交房？对此，法律有没有明确的规定？
北京安博（成都）律师事务所陈军律师认为：
根据《建筑法》第61条第2款规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时，《商品房销售管理办法》第7条第4项规定：“商品房现售，应当具备以下条件：（四）已通过竣工验收”、第8条规定“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产项目手册及符合商品房限售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”由此可见，商品房通过了竣工验收并取得了房管部门认可的现售备案登记，开发商所开发的商品房才具备向购房者进行交付的法定基本条件。
当然，如果开发商与购房者之间约定的交房标准高于前述国家规定的交房标准，则应当按照双方约定约定执行。比如双方约定交付的是可以拎包入住的精装房，则开发商应按约将装修完毕的商品房交付给购房者。
搜狐焦点网：开发商交付的商品房虽然符合合同约定的交房标准，但是交付的商品房存在装饰、设备标准等不符合约定的瑕疵，此时，购房者是否有权拒绝收房？购房者此时应当如何维权？
北京安博（成都）律师事务所韦海军律师认为：
《合同法》第61条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”开发商向房屋买受人交付不符合合同约定装饰、设备标准的，属于未按合同约定全面履行商品房交付义务。但如果该商品房附属的装饰、设备通过了竣工验收，且对法定的商品房交付条件不构成根本性的影响（比如电梯品牌与约定不符），也应视为开发商所交付的商品房符合法定条件。购房者不能仅以商品房附属的装饰、设备不符合约定为由拒绝收房。购房者可以在收房后依据合同约定以及法律规定要求开发商承担更换、修复及赔偿损失的民事责任。
搜狐焦点网：开发商交付的小区品质、绿化等配套设施与宣传不一致，购房者应当如何维权？
北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：
首先，若购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》对此问题有约定，则购房者可以依据合同约定维权，追究开发商的违约责任；
其次，购房者可以依据《解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定追究开发商的违约责任。
最后，购房者还可以收集开发商在该楼盘宣传中使用的各类广告宣传材料，就开发商虚假宣传的问题向属地工商管理部门投诉，要求工商部门对开发商虚假宣传的行为给予行政处罚。
搜狐焦点网友：开发商擅自更改规划，购房者应当如何维权？
北京安博（成都）律师事务所黄磊律师认为：
根据《中华人民***和国城乡规划法》48条、50条《中华人民***和国行政许可法》36条、40条、47条之规定，开发商若要更改规划，应当向规划主管部门提出申请，规划主管部门应就开发商提出的申请组织购房者召开听证会，征求购房者的意见，然后决定是否做出更改规划的行政许可。
如果开发商未取得规划主管部门同意擅自更改规划，购房者可以向规划主管部门举报，要求规划主管部门进行处罚；如果规划主管部门未按照法定程序组织听证征求购房者的意见，而做出了更改规划的许可，购房者可以提起行政诉讼，要求规划主管部门撤销更改规划的具体行政行为。
最后，购房者也可依据与开发商签订的《商品房买卖合同》追究开发商的违约责任。
搜狐焦点网友：购房是大部分人一生中最大的投资，对于购房者来说，在购房时应当注意哪些问题？
北京安博（成都）律师事务所孙婷律师认为：购房风险时时存在，但如果做好以下事项或许可以最大程度防范风险，维护购房者的合法权益：
第一、全面考察了解开发商的背景、实力及已开发楼盘情况；
第二、通过司法网站查询开发商涉及诉讼、执行案件的情况；
第三、保存好开发商在发放的书面宣传材料，如果条件允许，最好采用视频录像的方式进行固定；
第四、核实开发商所售楼盘是否已经取得法定的建设、销售许可证照；
第五、尽量将开发商的口头承诺等购房者十分关心的问题载入《商品房买卖合同》；
（以上回答发布于2016-11-24，当前相关购房政策请以实际为准）
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