揭密开发商想用沙盘掩盖的那些不利因素

如今，多数楼盘销售的期房，购房者在无法看到现房的时候，只能通过沙盘、户型图、样板间来选择要购买的房子，殊不知这其中也隐藏着诸多秘密。记者整理了一些业内人士的爆料，看看开发商们不告诉你的“秘密”吧。

沙盘掩盖“不利因素”

沙盘是实际布局的缩小版，但是比例上并没有完全按照实际的尺寸来整体缩小。不少沙盘为了吸引消费者，会扩大楼间距和增加绿化面积。让购房者感觉项目整体环境不错。

在沙盘中，购房者常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体，它们可能是小区内的公***设施，也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。这些不明建筑物和空地，极有可能在未来某一天变成现实的时候，给居住生活带来负面的影响，比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起，比如承诺是待规划的绿地实际成为了一座高楼。

户型图会制造错觉

从单套房的户型图上看到，为体现功能分区，设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来分别体现各功能空间，但要注意，设计师在制作户型图的时候，可能会随意缩放家具的大小。例如，餐厅开间仅有1.5米宽，但是却“摆放”了一张6人座的超大餐桌，形成了餐厅非常宽敞的错觉。

样板房中的家具尺寸偏小

在展示小户型的时候，开发商通常购置摆放的是小型的家具，例如三房的户型摆放两人位沙发，沙发实际尺寸比较小，因此看起来客厅开间就很大，活动空间多。

很多样板间面积听着不大，但看起来空间还是很大。实际上，你仔细查看也会发现，样板间的书房仅仅只有一张书桌和简易的书柜，除了主卧外，次卧和客卧等没有摆放衣柜，往往会造成阔绰的室内空间的效果。此外，样板房装置了许多的镜面，这也是常用来拓展室内空间的有效方式。

绿化率比宣传的低

有业内资深人士爆料，楼盘绿化率、容积率等数据大多是掩人耳目的。绿化率是规划指标，指的是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于开发商而言，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。但由于受土地和建材成本的限制，并不是所有项目都能做得到更高的绿化率和低容积率，比如通过人工湖、屋顶的花草都可以算作绿化面积。比如在露天停车位上铺设草坪砖，也可计入绿地。

有赠送面积的房子，容积率是肯定要比实际大很多。赠送面积就是在原本容积率的基础上进行“偷面积”。加入赠送面积后，小区总的建筑面积(全部实用面积)是要比原来的要大不少，而用地面积是恒定的，也就是说容积率这个时候会被放大。

购房签合同别“任性”

个关键条款要细斟酌

在买房中，合同里也容易存在一些陷阱，因此即便看中了房子也不要急着签合同，而是要仔细斟酌合同里的每一项条款。

在签订购房合同前，首先要看开发商是不是具备资格，五证(房地产开发证、国有土地使用证、工程开发许可证、建筑工程规划许可证、商品房销售许可证)是否齐全。购房合同则要注意合同是否为房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，其中所列条款是否明晰。

购房合同中条款较多，一定要逐字逐句阅读。特别要注意的几个关键条款：1.购房者务必看清购买的项目和选择的房子有无抵押，所要购买的房子有无被查封。另外，还要注意不良开发商一房两卖的陷阱，已经销售作了“备案”的房产也不能再买卖。2.合同中交房日期要按时，没有缓冲期，“不可抗拒”误工延期要有停工证据。延期交房，不退房违约金要按日、按总金额、按合同约定赔付;退房参照合同的赔付约定。3.合同中开发商擅自改变规划、设计，又没有在限定日期书面通知购房者，就要承担违约金和容许退房，并赔付损失。4.合同中还要确定“商品房所在的屋面、外墙使用权为所有业主所有”。5.未填写内容的空格部分一定要划掉，合同每页要有开发商的合同骑缝章和购房者的签字，不管什么情况下，购房者手中始终要保留一套原件。

此外，对有异议的地方要向工作人员询问，合同条款未能表达清楚的地方，可以填写补充协议，双方签字，补充协议与合同具有同样法律效力。最好将开发商的各种口头和书面承诺一并写入合同或者补充协议，以便开发商兑现承诺。

（以上回答发布于2017-04-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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