深圳回迁房投资法律

小产权房、回迁房交易正在受到政策更高维的监管。

8月19日，网传一份深圳市住建局和深圳市规划和自然资源局联合发布的《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》(下称“《通知》”)。

第一财经记者从接近深圳市规划和自然资源局人士处获悉了《通知》的真实性。

《通知》有多处关涉到住宅类历史遗留违法建筑，核心内容有四点：社区股份合作公司不得为住宅类历史遗留违法建筑交易材料加盖公章或者出具相关证明；公证机构、律师事务所不得为违规交易行为提供公证或者见证服务。

通知发布起，更新项目、土整项目需核实确认物业权利人，防范更新项目、土整项目进行回迁房、安置房炒作。将对违规发布违法建筑交易相关信息的中介机构、从业人员、网站、公众号等进行查处。防范信贷资金违规流入住宅类历史遗留违法建筑领域。

《通知》所替及的历史遗留违法建筑，即深圳官方对村集体内部成员在所控制的土地上自行兴建的各类用于出售或出租的房屋的专称，其中就包含大量住宅，也就是小产权房、回迁房等非商品房。这些住宅没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不予备案，因而不能合法流通，也无法从银行融资、抵押、贷款。

与全国其他城市不同，深圳是全国小产权房存量最多的城市，体量庞大。据深圳相关部门公布的数据显示，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。直到现在，深圳仍有一半左右的人口居住在小产权房中。

自2020年底以来，小产权房炒作严重，特别是715 208双政策打压之下，深圳新房 二手房市场骤然降温，楼市迎来横盘期。然而，作为比肩商品房市场的小产权房因为热钱涌入，叠加人为炒作，出现50%-100%的普遍涨幅，一房难求的现象屡见不鲜。

除了小产权房外，深圳炒房客也有炒作回迁房、安置房的现象。由于回迁房、安置房不受深圳限购政策影响，即使家庭已经购买2套，个人已经购买1套，仍可以通过购买城市更新项目、土整项目的回迁、安置指标，来获得不受数量限制的房产，进行炒房。

《通知》对于回迁房、安置房也做了要求：城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案；除本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。

未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议、安置协议不能备案，意味着，购房者即使购买到回迁房、安置房指标，但是因为没有经过核实确认而无法备案。

整体而言，《通知》从小产权房、回迁房的交易源头、交易过程、交易渠道和资金等进行管控。这意味着小产权房、回迁房等住宅类历史遗留违法建筑，遭到政策的全链条正面围剿。

这并非深圳首次对住宅类历史遗留违法建筑进行高压监管。今年4月以来，小产权房整治风暴席卷深圳。比如深圳龙华区、宝安区等片区小产权房密集的片区，均有发布内容涉及暂停小产权房交易的通知《关于小产权房问题的通知》等文件。深圳市律师协会随即也发布了《关于转发深圳市司法局〈关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务通知〉的通知》，禁止为违法建筑提供公证、见证等。

此次，深圳市住建局和深圳市规划和自然资源局联合发布《通知》，也被认为主管部门从更高层面精准打击小产权房、回迁房等投机炒作行为。

值得一提的是，今年3月，《深圳经济特区城市更新条例》(下称“《更新条例》”)正式实施。其中，《更新条例》针对新立项项目，要求六个月内完成确权并禁止再交易。《通知》则提出，对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中回迁房炒作。

合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，《通知》较《更新条例》范围更全面，由“新立项的城市更新项目”延展到各阶段的城市更新类村改项目。这种界定对象范畴的扩大在土整项目上同样有体现，确权要求延伸到各阶段的土地整备村改类项目。这有助于更全面地打击城市更新、土地整备村改类项目中的投机炒卖行为。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，深圳对于房地产调控的政策，开始进入高频率的打补丁、补漏洞。政策更加精细化、系统化。在堵住商品房市场投资炒作的同时，将城市更新市场的漏洞也同步堵住，从源头上降低城市更新的成本，控制房价倒逼式上涨的局面。