物权法规定的主要内容有哪些
本人在征收与补偿征求意见时有一篇意见稿供网友参考，意在抛砖引玉。
标题：物权法与《征收与补偿条例》
《征收与补偿条例<征求意见稿>》大张旗鼓征求民意的程序已经终结，现已经进入国策定位阶段。笔者曾在国务院法制办征求意见时，提到这样一个至关重要的问题，就是在新《条例》中，未见作为上位法的物权法在《征收条例》中有符合民意的规定。根据笔者近三年时间苦学《物权法》，并亲身经过了拆迁的风雨历程，深知被拆迁人对物权法的心里反映。国务院法制办根据民意废除原《城市房屋拆迁管理条例》，制定新《条例》是民心所想，是深得民意的举措。
2010年1月29日，国务院法制办在网上公开发布《征求意见稿》，其目的，就是要为全国人民制定一部符合民意的《征收与补偿条例》，使国有土地上的征收人即地方政府主管机关、被征收人和相关的权利人都能够接受这一新的法规，在征收与补偿过程中有利于推进社会和谐和全面建成小康社会。笔者认为，制定新《条例》应该是严谨的，必须根据我国宪法、物权法、民法通则、合同法、城市房地产管理法、行政诉讼法和刑法等国家法律；还必须根据国务院办公厅（2004）46号《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》等国家制订的法规和全国人大法工会民法室《物权法解读》、最高法院《物权法理解与适用》等司法解释，制定符合国家法律法规的新《条例》，成为全国人民，最起码能够成为全国极大多数人民的代言人。在国家发布新《条例》征求意见之后，笔者经过搜集和整理，形成观点以后，也曾向法学泰斗征求过意见，也正式向国务院法制办提出了代表民意的12点意见，为了与网友探讨，把12点意见重新归纳，和盘托出，旨在抛砖引玉，为新条例的诞生，尽一个中国公民应尽的责任：
一，应当依照物权法的立法思想规范《国有土地上房屋征收与补偿条例》
在《征求意见稿》中，作为上位法的《物权法》没有写进新条例，笔者曾二次向国务院法制办写信，提出自己的观点，在第二次意见稿中笔者列举了民间惯用的二则寓言：一是“叶公好龙”。寓言中的叶公崇龙、好龙，天天在人们面前讲龙，讲龙对人的恩泽无量。后来，龙真的从天上下来了，老百姓都跪地求告龙王保佑，叶公却被龙吓死了。另一个寓言是“画饼充饥”，这对期盼已久的弱势群体来说，这《物权法》好比“画饼充饥”中的饼，这种饼，只能让“饥饿者”看而不能让“饥饿者”吃。换句话说，新条例的立法者未能让《物权法》在新《条例》中立足，笔者认为，这对《物权法》的立法者不敬，也同时让坚持以《物权法》主张权利的国人失望。
笔者认为：新《条例》应当依照《物权法》的立法思想，规范《征收与补偿条例》，从实体上区别于原《拆迁条例》。
二，笔者认为，调整物权制度是国家处于新时期的国策，国家制定物权法是历史发展的需要，是改革开放的成果，是新时期的里程碑
2007年3月8日，全国人大副委员长王兆国在大会上作《物权法》草案说明时，就是向全国人民正式宣告，物权法将要在中国诞生。笔者是法律爱好者，对《物权法》特感兴趣。笔者是承租人，对“用益物权”作过深入研究和探索，也写过一些专论。笔者认为，物权法第42条中的第2款、第3款和物权法中规定的第121条的对象，就是我国全面建设小康社会的基础。回顾历史，在我国历史上，中国***产党领导全国人民，从土地革命战争开始，经过打土豪分田地、土改、私改、房改、企改，这都是属于在各个时期的物权制度改革的里程碑。物权法设立“用益物权”是新时期的物权制度改革的起点，是中国物权制度历史延革的一个新的里程碑。
2007年8月30日，全国人大审议并通过了关于修改《城市房地产管理法》中的第6条规定，是属于物权法第42条第3款规定的内容。可以说明物权法第42条第3款在党中央和国务院的决策中的位置是何等重要。国家颁布物权法和修订上述法律条款，重点是在关注弱势群体的民生问题，也应当是属党中央国务院在新时期采取的治国方略。新条例的立法者也应该对新时期的国策予以重视，应当把物权法中的这一立法思想写进新《条例》，完善新条例的治国要件。
三，非公***利益开发，也必须贯彻和实施物权法
即使非公***利益开发，也必须贯彻和实施物权法。物权法设立用益物权，首先是“建设用地使用权”，主要对象是开发商，开发商利用这一条款可以正当赢利；物权法规定“不得损害已设立的用益物权”，就是保障开发区的居民能够在房地产开发中受益和安居乐业。属于平等保护法则，是物权法的立法原意和宗旨。依照最高法院的司法解释：“《物权法》的平等保护原则充分反映了市场经济的本质要求”，因此即使非因公***利益开发，也必须贯彻和实施物权法的立法思想，两者才能受法律平等保护。笔者认为，中国革命取得胜利，但千万不可忘记，在各个革命时期的弱势群体的拼死参与和支持。新时期的弱势群体，当然不可能用旧时期“打土豪分田地”的方式调整物权，只能通过国家法律救助予以调整。国家制订法律法规，利用各种渠道缩小贫富差距，其目的就是为了全面建成小康社会。笔者提个建议，动员开发商认真学习实践科学发展观，把关心民生、***同富裕作为己任，国家应该制定一项国策，在开发商竞买国有土地的同时，应承担对开发区人民的居住条件实行包干制，选择在社会上有信誉、有实力的开发商应该当开发区的名誉“村官”，江南的华西村、江北的三笑村，就是依靠村官带头致富，是***建美丽家园的典范。为了构建和谐社会和从实体上全面建成小康社会，地方政府和开发商必须发扬革命战争时期的“种子”精神、把落后的旧城区和那里的人民群众看作是“土地”，脚踏实地播种新时期的美丽家园。笔者期盼在全国有更多产业克隆。在国家征收和出让土地的时候应该要把这些因素考虑在其中。依靠“村官”和村民和谐开发，完成旧城改造，***建小康社会，并有计划地联手向***同致富的深度发展，笔者认为，这应当是物权法的立法本意。这样做的结果，地方政府只会增加财政收入和政绩，相反可以减少政府主要领导在房地产开发中的压力，从征收（拆迁）的纠纷中解脱出来。
四，依照物权法第121条的规定，用益物权被消灭，用益物权人即承租人有权依照物权法第42条的规定获得相应补偿
依照物权法第121条规定，当用益物权被征收或者尚未被征收，就被政府主管部门责令开发商利用暴力消灭，影响用益物权行使的，用益物权人有权依照物权法第42条的规定获得相应补偿。如果把这一内容写进《征收与补偿条例》中，全国大多数用益物权人即原承租人，特别是对用益物权被消灭以后的原承租人，就可以依照物权法的规定获得补偿，体现物的归属和效用，是全面建成小康社会的基础。
五，应当为国有直管公房的承租人设定补偿依据
在《征求意见稿》中，没有对租赁国有直管公房的承租人设定补偿依据。在物权法实施之前，江苏省某市在原《城市房屋拆迁管理办法》第三十四条的规定中就设有“拆迁租赁的公有住宅房屋”与“拆迁租赁的国有直管非住宅房屋”的区别规定。依照中国法院网2008年3月发布徐州市泉山区法院王胜玲的案例表述，即使在物权法实施之前，王胜玲承租的公有房屋被开发商强行拆除，在案例中依照公房性质，界定为新型的用益物权（王胜玲按房屋市场价获得82%的补偿）。在新条例中应该对直管公房专门制定一项补偿办法。
六，新《条例》第29条与《物权法》第121条有抵触
依照原《拆迁条例》规定，从拆迁公告之日起，出租人与承租人都已经终止了租赁关系，都属于拆迁中的补偿和安置的对象，双方之间的关系已经风马牛不相及。从最高院的《物权法的理解与适用》中，对上述两种对象都明确界定是不同的物权主体：一个是所有权，一个是用益物权。因此，对上述条款不能依照原《条例》的规定作为依据，应当依照物权法的规定制订新的补偿和安置办法。笔者认为，新条例修订上述条款，应该区分两种对象，一种是属于物权法第117条规定的对象，属于常规的租赁关系，可以用产权置换方式，重新与承租人签订租赁合同，是租赁关系的延续，承租人搬迁造成损失的，应有征收人补偿；另一种是属于物权法第121条规定的对象，承租人即用益物权人租赁的房屋被开发商非法强行拆除即用益物权被强行消灭的对象，被迫流离失所，影响其用益物权行使的，用益物权人（原承租人）有权依照物权法第42条的规定获得所有权的相应补偿。上述两种情形都属于物权法规定的范畴，特别是第121条规定的对象，应该体现在新《条例》中，依法保护用益物权人的合法权益。
七，新条例第40条第4款规定，是旧条例复古派借“非因公***利益的需要”为名，待时机成熟重操“暴力拆迁”旧业
依照《征求意见稿》第十九条的规定，危旧房改造进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。但问题在于新条例第40条第4款有规定，非因公***利益的需要，可以适用上述征收与补偿条款的规定“进行拆迁的活动”，此提法有陷阱。笔者建议对该条款应该改为：“非因公***利益的需要，符合搬迁的被搬迁人不愿意搬迁的，应根据不同情况可以参照上述征收条例施行”。去掉“进行拆迁的活动”后，就是平等民事主体间的买卖关系，双方就可以有了协商的余地。假如新条例第40条第4款成立，开发商当拆迁活动得手时，就可以依照新条例第27条规定：暴力野蛮拆迁就会死灰复燃，就可以把被征收人从黄金地块赶到穷乡僻壤，对被征收人强行异地安置廉租房或者经济适用房，把截留的房屋高价出售，牟取暴利，重演官商黑幕。这样，就势必降低危旧房改造中原居民的居住环境和生活质量。弱势群体就会失去利用物权法第42条第3款规定，维护自身保障原地回迁补偿的权利。
八，父母遗产与征收补偿的关系
关于被征收人的所有权的确定，其中涉及到父母遗产已经按份额处理的房屋，在新条例中没有具体规定。在原拆迁活动中矛盾也十分尖锐。有父母遗嘱（包括公证遗嘱）的、有房管部门登记权证的，开发商和拆迁主管部门建设局都只承认一户，不承认按份额享有所有权。老百姓无奈打官司，法院只支持拆迁主管部门和开发商，不支持老百姓。笔者建议在新条例中应该根据《宪法》第13条、《民法通则》第78条、《物权法》第94条，明确“按份***有人”享有所有权的规定，让老百姓走出司法的沼泽地。
九，不能平调所有人的房屋
这里还有一个问题，被征收人在拆迁范围（即使不在同一地块）有房屋，原地就不能获得补偿，这不符合物权法立法原则。依照物权法第42条第3款规定：“征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”，该条款只涉及“征收个人住宅”，就必须依照被征收人在这一地块的现行政策所规定的最低标准的住房面积实施补偿。如果把被征收人因为其他地方有房屋就减少或者剥夺被征收人补偿权利，这是侵权者设置的陷阱。如果被征收人在本地有一套房屋，在本地拆迁范围内另有九套房屋，这怎么办？被征收的其他九套房屋是不是在分期征收拆迁中逐步归征收人或者归开发商所有？这里涉及到这样一个问题，开发商建筑的房屋是销售房还是***产房？这是原《拆迁条例》遗留的侵权陷阱，不符合物权法的立法原则，是对被征收人的合法财产的侵占和平调，应根据《宪法》和《物权法》的相关规定，把上述具有侵权性质的条款从新条例中清除出去，从实体上保民生、保稳定。
十，第23条规定与自身第11条第1款规定发生冲突与物权法第245条规定发生抵触
新《条例》第23条规定的房屋都属于违障建筑，不予补偿，并依法拆除。同时说明，该房屋在征收前已经建造并已经在使用。主管部门未作出拆除决定，依照物权法第245条的规定，应属事实占有。再从《征求意见稿》第11条规定：房屋征收范围公告后，在房屋征收范围内不得进行下列活动：第1款明确确定，新建、扩建、改建房屋。依照该规定，在《公告》后不得新建和扩建房屋，那么，上述房屋都是在《公告》之前形成的，说明不是新建和扩建的房屋，该房屋应该获得补偿。依照物权法第245条规定，占有人对上述房屋已经事实占有，不管是有权占有还是无权占有，占有人都依法享有请求保护的权利 ：有权请求返还原物；有权请求排除妨害或者消除危险；有权请求损害赔偿。笔者认为，上述房屋不是依法拆除，应当依法给予补偿。
十一，关于法律责任部分
对违法偷拆与暴力野蛮强拆的，除应当依照《刑法》的相关规定追究责任人毁坏公私财物罪之外，还要根据国家的法律法规的处罚原则，对上述违法偷拆、暴力野蛮强拆被征收人的财产造成损失的赔偿，并处于严厉的经济惩罚！偷拆的赔偿标准不得低于应赔偿标准之外的50%赔偿；暴力野蛮强拆的不得低于应赔偿标准之外的75%赔偿；暴力加公安民警和联防保安或消防大队等参与实施野蛮强拆的按正常赔偿标准之外的100%进行赔偿。对于断电、断水、断暖气等违法胁迫被搬迁人搬迁的，赔偿的额度不得低于应赔偿的5%。只有这样才能使幕后的开发商以及被开发商收买后支持开发商的违法者在赔偿中痛定思痛。赔偿的原则是：谁受益谁赔偿，支持违法的责任人应当承担连带责任。
十二，对第四十一条规定，自 年 月 日起施行。
依照立法惯例，应当说明适用本条例的范围和对象。在新条例实施之前，已经处理好的对象，法律不溯及既往。对于未处理的暴力强拆的遗留问题，在新条例中应当制定惩罚条款予以处罚，并责令属地地方政府限期处理上述遗留问题，作为考核政绩的依据，这也是压缩群众进京上诉的最佳办法。但在征求意见稿中未作规定，会给后期操作带来难度，如果处理不当，可能会引发新一轮的上访高潮。
发稿者 向引玉