做餐饮的，跟房东签的租赁合同的时限还剩下不到1年时间，现在要转让，可房东不让我转让，该怎么办？

首先，在你和房东之间存在房屋租赁法律关系，房东将房子租给你做饭店经营用，你支付给房东租金，约定的租赁期限是两年。在这两年里你享有对房子按约定用途使用经营获取收益的权利。

关于现在你想转让房东不让你转让的事，房东是有不让你转让的权利的。这里你所说的转让是需要加引号的，因为你享有的是房子的租赁权，并不享有所有权（所有权仍然属于房东），你说的转让的意思在法律上属于转租行为。《合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。根据该条规定，转租必须经过房东同意，如果房东不同意而你执意要转租的话，房东（出租人）是可以解除合同的，房东解除合同后，从你手里转让房子的人是无权使用房子的。这里涉及到一个合同的相对性的问题，简单说：租赁合同是你和房东签的，对你们双方有约束力；转租合同是你和第三方受让人签的，对你和第三人有约束力，该转租合同对房东是没有约束力的。之所以需要房东同意，是因为标的物房子是房东的，不同的使用人对其房子的影响肯定是不同的。转租合同不获房东同意，房东可以解除你们之间的租赁合同，你和第三方受让人之间的转租也就无从谈起了。

关于你说的花了几十万装修的事儿，装修必然涉及对房子本来面貌的改动，或者是改善了本来面貌，也可能是增加了一些东西。合同法第二百二十三条是这么规定的“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”。也就是说，严格按照法律来讲，你要装修，改变房子本来面貌，是需要房东的同意的，如果没有得到房东的同意，合同期满，房东有权要求你恢复原状的，无法恢复原状造成房子破坏还要赔偿房东损失。这就要看你装修的时候是否有房东的同意，同意可以是书面的，比如合同中写明了，也可以是口头的，还可以是推定的，所谓推定同意就是房东确实知道（比如你跟他说了）你在装修在改变房子的本来面貌但是房东没有表示反对。如果没有房东的同意，装修款的问题肯定是没法谈了，他不让你恢复原状就不错了。如果当时装修是经过房东同意的，关于合同期满装修款的补偿问题，首先要看你们的合同里有没有约定，有约定的话就按合同约定走；没有约定的话就看你们协商了，一般情况下，装修是使房子变得更好，比如墙壁粉刷铺设地板等，是使房子增值，但是事先没约定的话，协商的结果谁也说不准。因为某种意义上，你的装修在合同期满后对房东、或者新的承租人不一定有用，说不定你后面的使用人还得费时费钱把你的装修拆掉，是存在这种的可能的，所以在房东看来，你的装修不必然是使房子更好使房子增值，协商的结果也就有不确定性。这是假设你们两年合同履行完毕的分析。

现在的情况是，合同还有不到一年，你饭店效益不好开不下去想转让，房东又不同意你转让（即不同意你转租），一个选择是看能不能提前终止或解除合同，首先要看合同有没有这方面的约定，如果有约定，就按合同约定走。如果没有约定，只能和房东协商。合同未到期你解除合同的话，会涉嫌违约，你可能要承担违约责任的（看合同关于违约责任有啥约定）。所以在跟房东交涉的时候，要就违约问题以及装修补偿的问题进行协商。提前解除合同违约责任在你，你可以不提，房东肯定是要提的。装修的问题，房东肯定乐意装作不知，他不提你要提。但有一个前提——当初的装修是经过房东同意的。反之，如果当初未经房东同意，你也可以提一下，但理就不在你这边了。

最后要说的是，合同有规定的，先看合同怎么规定的；合同没有规定的，先协商，而且是争取协商出个解决方案来；协商不成的，去法院的话，如前面分析所述，你面临的法律风险还是很大的。希望对你有所帮助。