不动产投资信托的界定

在美国《国内税收法典》上，不动产投资信托是指符合一定条件的公司、信托或者非法人组织所获得的一种法律地位。这一法律地位的内容就是赋予相应的公司、信托或者非法人组织以税收优惠，将分配给公司股东、信托受益人或者非法人组织投资者的股息从其应税收入中扣除。那意味着在公司、信托或非法人组织这一层次上就其分配给投资者的股息不缴纳联邦所得税，而由投资者就其个人分配所得缴纳联邦所得税。也正是基于此，有学者认为不动产投资信托与合伙相同，都是税法上的导管（conduit）。但是应该清楚，两者在美国税法上的地位并不一样。合伙本来就不是联邦所得税的纳税主体，而取得不动产投资信托法律地位的公司、信托或非法人组织仍然是纳税主体，只不过允许其将分配的股息从应税收入中扣除。

在一纳税年度中符合法定条件的公司、信托或非法人组织并非当然就是不动产投资信托。只有在为该年度进行纳税申报时选择成为不动产投资信托或者在前一年度已经做出选择且没有终止或者没有撤销该选择，才能获得该法律地位。公司、信托或非法人组织是不动产投资信托这一法律地位的载体，是否获得不动产投资信托的法律地位并不影响公司、信托或非法人组织本身的存续。因此，美国不动产投资信托不是一种独立的法律实体，而是公司、信托或非法人组织根据《国内税收法典》的规定而获得的一种法律地位，或者说是一种身份。