买楼花需要注意哪些？

买卖“楼花”理清关系有着数

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4月2日12:23:43

预售商品房虽然可以买卖，但有律师提醒，如果打算购买预售商品房，必须考虑以下问题：

1、虽然预售商品房的转让类似于二手房的买卖，但由于预售商品房还未经过综合验收，没有办理房产证，风险较大，所以买受人一定要用购买一手商品房的态度对待预售商品房。例如到楼盘现场了解楼盘的规划、发展商有无拿到商品房预售许可证、工程进度、发生纠纷的如何处理等情况。

2、预售商品房转让时，买受人只与受让人签定转让合同而不再与发展商签定预售合同，购买后要继受让人履行应承担的义务和责任。所以，买受人在购买预售商品房时应搞清楚要承担的责任和义务，以及受让人与发展商所签定的预售合同的条款内容。对于自己不愿接受的条款约定，要与发展商协商后在转让合同中重新约定。

3、预售商品房转让实质属于二手房交易，因此买受人可以与受让人进行价格协商，并把协商好的价格写入转让合同中。

4、买卖双方在签定预售商品房转让合同时需注意转让合同是否有效，只有遵循法律法规的转让合同才受法律保护。法律规定：预购方在预售方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人，必须符合法规政策规定。违反法律、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第29条也进一步指出：“商品预售合同的双方未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可以认定转让合同有效。如果商品房的预售合同是无效的，预售商品房的转让合同一般也应当是无效的，因此，受让预售房的一方应当确认原合同是否有效。

此外，由于预售商品房转让是个人之间的交易行为，因此为了稳妥起见，此种交易最好是委托律师或房地产代理机构代为办理。中介机构在交易过程中可以协助当事人对房屋的价值、成交价格、房屋的品质、房屋的权属状况、房屋的实付款状况以及房屋原购销合同中的权利约定条款进行评估调查和必要的审核工作，从而保障交易双方当事人权益。中介机构在交易过程中能起到的另外的一个重要作用就是，为当事双方办理繁琐的房屋过户手续。如果委托中介机构代理成交了房屋，中介公司一般要向购房一方收取一定金额的代理佣金，如果原房屋所有人未交纳契税，购房一方还要补交受让人所欠的契税。

还需指出的是，如果商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋转让给他人的，就不再属于“卖楼花”的范畴，而是一般房屋买卖关系，应按正常的房屋买卖来处理。（摘自新快报）