象山法律
于隆涛诉桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷民事判决书
法院： 广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
案号：（2012）象民初字第179号
原告于隆涛。
委托代理人卢盛喜，广西春良律师事务所律师。
被告桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司。住所地:桂林市。
法定代表人程金元，该公司董事长。
第三人桂林缔嘉房产发展有限公司。住所地:桂林市七星区。
法定代表人肖哲人，该公司经理。
原告于隆涛诉被告桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司（以下简称鑫鼎公司）、第三人桂林缔嘉房产发展有限公司（以下简称缔嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告于隆涛及其委托代理人卢盛喜到庭参加诉讼。被告鑫鼎公司、第三人缔嘉公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于隆涛诉称，2004年8月29日，于雪容与被告签订《商品房委托设计、建造协议书》，向被告预交房款10万元，购买鑫鼎花园10号楼1单元4层1号房。于雪容向被告缴纳房款后，被告一直没有向于雪容履行该协议。2007年，原告与于雪容协商，原告按原价购买其订购的鑫鼎花园10号楼1单元4层1号房。于雪容、原告找到被告协商，也取得了被告认可，并称直接在于雪容与被告签订的《商品房委托设计、建造协议书》上将于雪容的名字改为原告的名字，被告在原告的名字上加盖公章，表示确认。被告退还于雪容10万元购房款后，原告将10万元交付给被告，2007年8月16日，被告向原告出具收到10万元的收款收据。后原告了解到，由于被告欠桂林市商业银行800多万元，2007年12月10日已经将鑫鼎花园的项目变卖给第三人，双方已经签订了执行和解协议。为此，原告要求第三人代替被告继续履行《商品房委托设计、建造协议书》，但第三人不同意。原告认为，原告和被告签订的《商品房委托设计、建造协议书》应认定为《商品房买卖合同》。但至今被告未能取得商品房预售许可证，该协议书属于无效。协议书无效，被告应返还原告的本金10万元及利息。同时，被告和第三人在《补充协议》中约定，如果团购户要求退房的，在退回本金的同时，应适当补偿团购户的损失。故原告起诉至法院，要求1、确认原告与被告于2004年8月29日签订的《商品房委托设计、建造协议书》无效；2、判令被告返还被告收取原告的商品房委托设计、建造费10万元以及利息31920元；3、判令第三人承担连带责任。本案诉讼费由被告承担。
被告鑫鼎公司未到庭、未答辩。
第三人缔嘉公司未到庭、未作陈述。
经审理查明，被告鑫鼎公司原系桂林市民族路朱紫巷鑫鼎花园项目开发商。2004年8月29日，鑫鼎公司作为甲方与于雪容作为乙方订立一份《商品房委托设计、建造协议书》。该协议约定:乙方委托甲方设计建造的商品房位于鑫鼎花园10号楼1单元4层1号房，户型为三房二厅，建筑面积暂定121平方米；乙方为上述委托建造的商品房向甲方支付包括委托设计费、建筑材料、土地费用、施工费、管理费等在内的所有价款为2416／平方米，总价款292336元；乙方于2006年4月10日付清全部房款的25%即100000元前期款项，甲方取得上述商品房预售许可证时，通过电话通知乙方，乙方在接到电话通知之后五日内与甲方签订《商品房购销合同》，其余款项以银行按揭贷款方式付清；甲方获得商品房预售许可证后，甲乙双方另行签订的《商品房购销合同》，乙方作为买方所购买的商品房的位置、面积及单价与协议所确定的内容相同；补充条款:本协议生效后，于2005年12月31日前交房给乙方，如无不可抗拒原因延期交房，自延期之日起，按同期银行贷款利息支付违约金。于雪容及鑫鼎公司均在协议书上落款处签名、盖章。2007年原告与于雪容协商，由原告按原价购买于雪容订购的鑫鼎花园10号楼1单元4层1号房。双方找到了鑫鼎公司协商，鑫鼎公司同意在原来的协议书上将于雪容的名字变更为原告名字，鑫鼎公司在变更处加盖公章予以确认。被告退还于雪容10万元房款后，原告将10万元交付给被告。2007年8月16日，被告向原告出具收到10万元的收款收据。
2006年6月13日，鑫鼎公司因鑫鼎花园第三期项目开发缺乏资金，遂将鑫鼎花园项目4337平方米土地作抵押向桂林市商业银行股份有限公司贷款800万元，贷款期限一年。由于开发停滞，导致还贷困难，鑫鼎公司未能按期归还商行本息。2007年6月18日商行向桂林市秀峰区人民法院提起诉讼。同年7月10日，桂林市秀峰区人民法院作出（2007）秀民初字第527号民事调解书，鑫鼎公司自愿偿还商行贷款本息。由于鑫鼎公司未按调解协议履行，商行遂向桂林市秀峰区人民法院申请执行。执行过程中，鑫鼎公司经与商行及缔嘉公司协商，于2007年12月10日达成《执行和解协议》，约定“一、鑫鼎公司同意将抵押土地以1000万元的价格变卖给缔嘉公司，所得款项优先偿还商行贷款债务892.0425万元，剩余款项107.9575万元用于归还缔嘉公司在鑫鼎花园项目的前期投入及鑫鼎花园项目的善后事宜。二、缔嘉公司承担鑫鼎公司所欠商行的所有债务，商行承诺在缔嘉公司归还商行200.0425万元后，在不解除原抵押土地抵押，商行继续享有优先受偿权的情况下，余款692万元继续给缔嘉公司使用到2008年3月20日为止，期间利息按照人民银行规定的同期利率计付，每月20日按时付息（计息从缔嘉公司履行付款之日开始）。如果在缔嘉公司没有按时支付利息，或者在2008年3月20日以前缔嘉公司没有归还给商行余款692万元，商行有权利向法院申请依法处置上述抵押土地，还清所欠692万元以及相应的利息。在缔嘉公司还清商行所有欠款后，商行解除上述土地的抵押权。三、缔嘉公司在秀峰区人民法院作出裁定书后，分两次付清款项:第一次在秀峰区人民法院作出裁定书生效后，七个工作日内，缔嘉公司支付200.0425万元给商行，支付107.9575万元给鑫鼎公司及兑冲缔嘉公司在鑫鼎花园项目的前期投入；2008年3月20日以前缔嘉公司归还商行余款692万元及相应的利息。四、鑫鼎公司应在本协议生效后，配合缔嘉公司办理变更手续。如不配合办理，应向缔嘉公司就已付款项赔偿银行同期贷款利息。……”同年12月17日，桂林市秀峰区人民法院作出（2007）秀执字第237号民事裁定，确认了上述《执行和解协议》，裁定该案的执行程序终结。2008年8月，桂林市国土资源局下文同意将原鑫鼎公司位于朱紫巷已出让的三宗地变更国有土地使用权到缔嘉公司名下。同年11月13日，桂林市建设与规划委员会作出市建规管字（2008）404号文《关于市规管字（2000）200号文中部分建设位置变更建设单位名称的通知书》。之后，缔嘉公司接管鑫鼎花园三期项目并进行开发。2010年3月，缔嘉公司取得鑫鼎花园10#楼的预售资格并对外预售房屋。
2007年12月10日，鑫鼎公司（甲方）与缔嘉公司（乙方）还订立了一份《补充协议》，协议中约定了乙方保证在接管鑫鼎花园第三期项目后，首先建好拆迁安置房给被拆迁户，还必须保证市直机关团购户的利益。原告要求第三人继续履行《商品房委托设计、建造协议书》，第三人不同意，原告遂起诉至本院。
以上事实有原告提供的身份证复印件、《商品房委托设计、建造协议书》、收款收据、执行和解协议及补充协议、（2010）象民一初字第838号民事判决书及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告取代于雪容与被告鑫鼎公司订立的《商品房委托设计、建造协议书》虽名为委托设计、建造协议，但内容包含了商品房的基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等内容，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且鑫鼎公司已经按照约定收取100000元购房款，因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该《商品房委托设计、建造协议书》应当认定为商品房买卖合同。依据《中华人民***和国合同法》第五章合同的变更和转让中第八十四条 “债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”、第八十六条 “债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。”、第九十条 “当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同权利和义务享有连带债权，承担连带债务。”的规定，缔嘉公司与鑫鼎公司间无合并、分立情形，因此合同法第九十条 在本案不适用。缔嘉公司系在桂林市秀峰区人民法院（2007）秀执字第237号民事执行案件中，在秀峰区人民法院执行过程中通过《执行和解协议》与鑫鼎公司签订了处置、接受鑫鼎花园项目合同，此后于2007年12月10日订立《补充协议》约定了缔嘉公司负责解决鑫鼎花园第三期项目拆迁户的安置以及团购户的购房利益，但基于“合同相对性”原理，补充协议的内容只有鑫鼎公司与缔嘉公司知晓，执行也只在鑫鼎公司与缔嘉公司间进行。由于原告无证据证明鑫鼎公司将团购户的情况详细告知了缔嘉公司，缔嘉公司无义务对鑫鼎公司的债务承担连带责任。故对原告要求第三人承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。2010年3月缔嘉公司即已取得鑫鼎花园10#楼的预售资格，则鑫鼎公司不可能再取得10#楼的预售资格。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原告起诉前，鑫鼎公司不可能取得商品房预售许可证明，双方的《商品房委托设计、建造协议书》因此无效。《中华人民***和国合同法》第五十八条 规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，原告因合同无效要求被告返还房款100000元及支付利息的诉讼请求，本院予以支持。利息的计算按照同期银行同类贷款利率从2007年8月16日起计算至被告退完房款时止。依照《中华人民***和国合同法》第五十八条 ，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民***和国民事诉讼法》第一百三十条 之规定，判决如下:
一、原告于隆涛与被告桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司签订的《商品房委托设计、建造协议书》无效。被告桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司返还原告于隆涛购房款人民币100000元并支付利息（利息计算，本金100000元从2007年8月16日起算至被告退完购房款时止，利率参照银行同期贷款利率）。
二、驳回原告于隆涛的其他诉讼请求。
本案案件受理费2988元、公告费700元（原告已预交），由被告桂林市鑫鼎房地产开发有限责任公司承担。
以上应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延付款期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向桂林市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费2988元［户名:桂林市中级人民法院，帐号30×××16，开户行:农行桂林七星支行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判长钱越
人民陪审员蒙莹
人民陪审员苏坚
二〇一二年七月三十日
书记员周丽娟