担保承诺书的法律效力
这是一份有效的保证协议，理由如下：
保证合同无效的法定情形如下：
（一）根据《担保法》第29条和《担保法解释》第17条、第18八条的规定，法人的分支机构、内部职能部门未经法人书面授权或超出授权范围与债权人订立保证合同。
（二）主债权人一方或者债权人与债务人双方采取欺诈、胁迫等手段，或者恶意传统，使保证人在违背真实意思情况下提供保证。
（三）国际机关未经国务院批准而与债权人订立保证合同。
（四）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位与债权人订立保证合同。
（五）根据《公司法》第149条第3项的规定，董事、高级管理人员违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，以公司财产为他人债务提供担保。
由以上情况可知，债务人的同意并非保证合同的生效要件。也就是说，虽然这份保证合同只有楼主和担保人的签名，没有债务人的签名，也是一份有效的合同。
当然，以上列举的只是作为担保合同这种特殊形式合同的无效要件。担保合同本身也是合同，也应该符合普通合同的生效要件。按照楼主所述的情形以及合同书面形式来看，没有无效的情形，因此这份合同是有效的合同。
补充回答：
楼主准备的这些短信和录音都是非常有用的证据，可以作为支持楼主主张所用，但是还缺少一份非常关键的证据。如果要起诉的话，楼主还应搜集楼主已经按照合同支付了定金的证据，比如银行的转账记录之类的。因为没有这份证据，楼主没法证明你已经按照合同履行了支付定金的义务，所以这份证据是很重要的。
如果要起诉到法院，第一是把楼主搜集的证据准备好列一份证据清单，第二是撰写一份符合格式的民事起诉状。然后把起诉状和证据的复印件递交法院的立案庭。等收到法院的立案通知后，再去缴纳诉讼费用，案件就是由法院受理，然后等到法院通知到庭参加诉讼即可。
这些都是大致的流程，具体的操作细节可以咨询律师或者到法院立案庭会有立案指导。咨询律师是要收费的，但是就可以把事情完全交给律师去做，不用担心了。自己去法院立案就很麻烦，不过立案指导也很容易看明白，多来回几次就成了。
民事起诉状的格式楼主可以在网上找一份模板照着写就差不多了，就算不对，立案的时候立案庭的审查法官也会教你怎么改的。总之就是，立案这种事情，只要你不怕麻烦，多跑几次，自己也能成功的。如果为了省事当然是委托律师操作了。手续流程比较细碎繁琐，网上解答不可能把每一步的各种细节都能说清的。
我额外补充一点。
《中华人民***和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
所以按照法律来说，你是可以要求对方双倍返还定金的。但是楼主签订的《定金协议》里明确约定：“如甲方违约不出售房屋则应如数返还上述定金……"该条款明确约定了是如数返还，也就是排除了担保法中双倍的定金罚则的适用。所以楼上所说的楼主可以要求对方双倍返还定金的说法是不对的。因为合同中明确排除了双倍返还的定金罚则的适用。
再补充：
如果楼主是转给朋友，由朋友给他的话，这有点麻烦。但应该不会影响到你最终要回自己的钱。因为只要你有转账记录，就算你朋友没有把钱转给那个人，你也可以找你朋友要回钱。所以虽然这有点麻烦，但对最终你要回钱的结果不会有太大影响。无非是还钱的人换一个罢了。
再再补充：
楼主补充的意思是，这份《房屋买卖定金协议》不是本人亲自签署，而是由朋友代签？算了，我总得来说吧。
（一），证据材料没有有效期的说法，也就是说楼主搜集的证据是一直有效的。但是诉讼权利是有期限限制的。楼主必须在权利受到侵害的两年内主张权利或是提起诉讼才有效，否则法律不会保证楼主的胜诉权。
（二），楼主有两种策略要回这些钱。
第一，基于定金合同和保证协议。
就是基于合同你对于卖方人有要求其返还定金的权利，或者是要求你朋友作为保证人承担连带保证责任偿还定金。
第二，基于你朋友不当得利要求返还。
就是不管你朋友是否把钱转给了卖方人，只要你有银行的转账记录证明你已经把十三万转给了你朋友，由于你朋友没有权利获得这十三万块钱，所以针对于这些钱她是不当得利。楼主可以基于不当得利请求法院要求你朋友偿还这十三万块钱。
建议楼主采用第一种策略，因为事实上你们签订的合同应该是有效的。我之所以把第二种策略列出来，就是要告诉你，无论如何，只要证据材料能够搜集到，你的主张都是能够得到法院支持的。所以你也不必再问多详细了。就按照第一种策略搜集证据撰写诉状到法院起诉吧。法院立案庭会有非常详细的立案指导的。最后说明，网络上只能给你一个指引方向，不可能解决所有问题的。如果网络真能解决案件的所有问题，那么还需要律师做什么。自己上网查不就成了么。所以还是那句话，立案过程当中有非常细琐的问题，不可能一一解答的，需要你自己去面对。
希望我的回答能够帮助到你，满意的话还请采纳。