怎么查开发商拿毛地还是净地

上篇文章(房地产企业拿地法律风险系列(一)：已签署成交确认书但未签订土地出让合同的风险分析)，笔者提及政府出让的土地应满足法律法规规定的出让标准。本篇文章，笔者将对土地出让中的“毛地”“净地”问题进行分析，若政府出让的土地不符合“净地”标准，开发商应采取何种适当措施主张权利或避免被认定为土地闲置。

一、国有建设用地使用权出让的定义与标准

(一)定义与法律渊源

何为国有建设用地使用权的出让?根据《民法典》第347条，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。按《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让，是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

国有建设用地使用权出让的本质是国家将国家所有的建设用地按年限之规定出让给使用者，是民法理论中典型的地上权设立方式，具有占有、使用、收益并在使用期限内对地上权本身的处分权。双方的主要义务是受让方支付价金，出让方交付土地。

那么，什么是土地出让的具体交付标准呢?

(二)土地出让标准的法律规定

土地出让的具体交付标准是什么，目前的法律、法规并没有明确规定。但根据自然资源部2020年公布的《土地管理法实施条例(征求意见稿)》第十九条，“国家建立土地储备制度。储备的土地应当产权清晰，供应前应当完成前期开发，具备动工开发条件……”而根据自然资源部对该条例出台的背景解释，即确保“净地出让”。如该条最终通过，则意味着土地出让应“净地交付”有了行政法规级别的标准。

二、土地出让净地标准的具体要求

国土资电发〔2007〕36号文出台后，国务院及其部委陆续对土地出让的标准作出了部分规定，笔者经过梳理，列举如下：

(三)部分地方政府出台的“净地”出让规定

国家层面关于土地“净地”出让、避免土地闲置的规定出台后，很多地方也出台了地方性的土地出让标准，其内容和要求基本上大同小异，均要求“净地”出让。笔者列举几例如下：

三、“净地”“毛地”的具体含义

虽然不少行政法规、规章都直接采用了“净地”“毛地”的说法，但何为“净地”，何为“毛地”，并没有给出明确的法律界定。简单来说，净地就是符合相关规定要求的出让标准的地块，而毛地就是未达到出让标准的地块。

“净地”的内涵实际上包含必须完成的两项标准：

1. 法律层面的净地要求：现状标的地块内原有建筑物、构筑物、有权利主体的设施等的法律权利均已消灭并办理完注销登记，使得该地块除国家土地所有权外不存在任何权利。

实践中常见的未达到法律层面“净地”要求的情形主要有：

1)拆迁补偿未完成，原权利人登记未注销。该种情形是非常典型的法律层面不属