我买的商铺，为什么就被套牢了

一、关键词:房屋所有权房屋使用权案外人执行异议之诉.

1.典型案例:

俗话说，一铺养三代。老杨面对开发商的宣传动了心，于是花费半生积蓄购买了一间商铺。房产证都还没办下来，老杨就迫不及待进行装修并开设了一家饭店。可惜好景不长，本还没收回来，自己却先收到了法院查封商铺的裁定书和要拍卖商铺的通知。原来，开发商铺的开发商因无力支付工程款被施工单位某建筑公司告上了法院，开发商未及时履行义务已被法院强制执行。还摸不着头脑的老杨为了保住商铺不得不提起了案外人执行异议之诉，要求法院停止查封涉案商铺。

2.法院判决

法院经审理认为，根据生效判决，某建筑公司对开发商开发的包括老杨所购商铺在内的全部楼盘享有建设工程价款优先受偿权。而老杨与开发商签订的房屋买卖合同及收房时间都在该商铺被查封后，且该商铺并非老杨唯一住宅，因此老杨对该商铺的物权期待权劣后于某建筑公司的建设工程价款优先受偿权。据此.法院判决驳回老杨的全部诉讼请求。

二、1.为什么商铺没能取得房屋所有权?屋所有权的取得方式一般而言有两种:其一是基于法律行为取得所有权;其二是非基于法律行为取得所有权。第一种情况包括买卖赠与等;第二种包括法律文书或征收、继承合法建造等。

《民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。这主要是关于第一种方式取得房屋所有权的规定。

《民法典》第二百二十九条至第二百三十二条主要是关于关于第二种方式取得房屋所有权的规定。鉴于第一种方式取得房屋所有权是生活中的常态，此处不再引用具体条文。

由此可见，第一种所有权取得方式以不动产登记为生效要件。简言之，欲通过买卖、赠与等方式取得房屋所有权，必须办理登记，否则不能取得房屋所有权。本案中，老杨所购商。

2.买了商铺却没有房本应该怎么办?

生活中，囿于相关配套制度不完善、部分房屋未完成初始登记、历史遗留问题、“重占有轻登记”的传统观念影响等原因，不动产登记尚未完全贯彻。不少人的房子并没有房本。购买商铺时，遇到此种情况，可以从以下角度寻求解决:

第一，已办理初始登记的。如商铺已被初始登记，业主应当立即采取法律措施，要求开发商配合办理过户登记手续。须知，每延迟办证一日，多一日的风险。

第二，未办理初始登记的。可反复权衡开发商的经营状况，果断选择采取解除合同、要求赔偿违约金等多种方式维护自身权利。

第三，已被法院查封或预查封的。根据自身情况咨询专业人士意见，考虑提起案外人执行异议之诉以解除执行或向开发商寻求违约损害赔偿。

3.涉案商铺上的权利顺位究竟是怎么样的?(专业人士向，非专业人士可忽略)。

案外人执行异议之诉中，涉及到的权利可能有:购房人的物权期待权 (没有明文规定,但被理论及实践所采纳)、建设工程价款优先受偿权、抵押权、一般债权等。

购房人的物权期待权，又被分为消费者购房人的物权期待权 (见《九民会纪要》第125-127条)、一般购房人的物权期待权。其中，消费者购房人的物权期待权仅仅指向商品房(仅指从开发商处购得的一手房)，一般购房人的物权期待权既可指向一手房，也可指向二手房(含商铺)。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 (已被废除，但该观点仍被理论及实务支持)第一条、第二条的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权消费者购房人的物权期待权大于抵押权。

结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，案外人执行异议之诉中的权利顺位可以被归纳为

消费者购房人的物权期待权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般购房人的物权期待权。

本案中，某建筑公司申请执行的依据享有建设工程价款优先受偿权，而老杨所购仅为商铺，不可能享有消费者购房人的物权期待权.因此购买的商铺被“套牢”也就在意料之中了。