商品房销售逾期交付导致违约和损失如何承担

（一）违约责任承担方式

《合同法》等法律规定合同当事人一方违约，另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。商品房买卖合同示范文本第九条对出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间分两种情况处理：第一，逾期不超过一定期限（如60日或90日等），自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之 （一般约定万分之二或三）的违约金，合同继续履行；第二，逾期超过上述期限，买受人有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求出卖人支付违约金（违约金比率不小于第一种情况）。实践中，买受人要求出卖人继续履行并支付逾期违约金的较多。

（二）逾期违约金的确定。

依照商品房买卖合同示范文本第九条约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，如果没有约定，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第十七条第二款“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

（三）开发商辩称违约金过高请求减少的法律适用

开发商经常辩称逾期交房违约金过高而请求减少，其依据《合同法》第一百一十四条和《解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”；而买受人坚持认为根据合同法关于意思自治原则，既然明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可，如果将违约金数额减少，则双方当事人对违约金的约定便没有任何意义。《合同法解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”然而此规则不是十分明确，实践中，有多种不同的理解。我们认为，从“契约自由”原则与尊重当事人意愿出发，即应按合同约定来处理。又结合违反合同的民事责任原则主要是补偿性角度分析，合同法上的违约赔偿金是以填补受害人损失的功能为主，以惩罚为辅，如出卖人能举证证明其违约行为给买受人造成损失的具体数额（此时认定违约造成的损失，既包括违约造成的损失，还包括合同履行后可以获得的利益）时，如约定的违约金超过损失数额的百分之三十的，则可以认定 “过分高于造成的损失”，则违约金按是否超过损失30％为限来进行适当调整（应当在违约金超出实际损失额的30％范围内加实际损失额予以认定）。同时，从公平角度而言，买受人可以因约定的违约金低于造成的损失为由请求增加，那么对等的出卖人可以因约定的违约金过高而请求减少。