千万不能弃房断供！6招应对房贷危机

千万不能弃房断供！6招应对房贷危机。

不久前遇到一位银行贷款部的经理，在电话里催着助理说:“这个人已经连续三个月没还房贷，提供的手机号打不通，再想想办法找到他”。看吧，在银行的人也不容易，就算客户玩失踪也不气馁，在放大招之前苦口婆心试图解决。疫情反反复复，生意不好做，中央财经大学金融学院的韩复龄教授曾在社交媒体写道:“2022年刚开年，四大行已经起诉20万断供业主”。

断供后果：

1.征信遭受污点:五年内征信糊掉了。

2.或被追究法律责任:一旦被起诉并列入失信被执行人，我国法律要求此人主动向法院报告财产情况，逾期既未申报，又未履行生效法律文书确定义务的，法院将依照相关法律程序对被执行人的名下财产进行全面查询、冻结、扣划，有严重情形时予以罚款、拘留。

3.房子没了还要继续还钱:房子买来后没怎么涨，资不抵债，那就是房子没了还要继续背债还钱。

如何应对房贷断供危机?

1.选筹：这一步是布局在贷款之前的，买房时要关注房产的金融属性。有些人说，我是买来自住又不是投资，住的舒服就行，这话只对了一半。住的舒服固然是第一要义，但投资属性也很重要。选好筹，包括去了解标的物所在的区位未来发展前景如何?具体产品流通性如何(买了双证的同学掩面走过)?银行从系统里给你房子的估值多少?关注这些是因为万一到了即将断供的境地，你也更容易拔出泥潭。价格涨了，才有解决药单的可能性。“好看的姑娘容易嫁”，说白了还是看你房子的实力。

2.现金流：要做好精算，提前把收入、月供算算清楚，量力而行。我们在实务中，会碰到一些客户，听不进去解决方案，大手一挥，“拍卖就拍卖吧，不就少一点吗，小几十万我认了”，殊不知，这种不算细账的“豪迈”风格，和不认真规划现金流的往往是同一类人。供楼的方法有很多，不光是来源于你的收入，这里不方便讲大家自行脑补下。还有一个误区，好多人因为担心月供压力大，就非常保守的一味挑便宜房子买，这也是错的。管理好现金流不等于尽量少贷款(有时恰恰相反)，这个观念非常重要。贷款这个东西，是乙之砒霜甲之蜜糖，不展开了。

3.喘息期：这个阶段是指已经断供了，但银行仅在催收、尚未起诉。这是一个关键期，需要供楼人做理性判断。如果确定肯定以及一定，无法负担月供了，和银行的协商也告以失败，那么最好选择卖房。如果用简化模型，此时房屋上也就抵押权人银行，以及欠的几期贷款，这都不算是药单了，比较容易解决，可以找第三方公司垫资帮你还房贷再售出。这个阶段解决了，就不会产生后面的各种成本了，比起弃房断供进入法拍程序大大降低了损失。有些人对自住房有执念，现实中又无能力转圜，就拖着不去解决。其实应该明白，事到如今，房子已经是商品不是家了。

4.应诉期：应诉期来了，怎能不说说成本?利息、逾期利息、罚息;法院受理费、保全费、评估费、上诉费、执行费、迟延履行期间费用，这些都是败诉的断供人承担的。银行的律师费，因为银行的合同里一般都会约定由断供人承担，所以也由断供人承担。应诉期和喘息期比，可以称为药单了，因为银行既是抵押权人，也可能是首封人(首次查封人)。加之已进入法律程序，市场上的一般购房者会对这类房产的处理，有顾虑，不愿蹚浑水。而明白这里面有商机的人，也势必要追求较高的资金回报率，所以，此时无论找第三方公司垫资还是找购房者，解决的成本都提高了。这个阶段的关键词是要积极应诉、和银行协商、寻求第三方介入的解决方案。

5.法拍期：法院阶段的尾声了，进入法拍期了。我们常碰到有些断供人赖在房里面，或安排亲友住在里面，拒不配合法院的。心情可以理解，但效果甚微。影响了法拍竞买人看房，也会影响拍卖价格。不过这么多年，真的有例外，有看到两个案例，拖到了法拍期却因祸得福，因为适逢深圳房产大涨，以至于拍卖完了还留了不少。这也印证了我们上面说的第一点选筹，得先是个好房子。

6.再战：拍卖完且处理完债务，恢复干净的征信，继续垒窝、买房，再战喽。