怎样规避二手房买卖中的法律风险

二手房交易由于较为复杂的流程使得交易过程中存在很多漏洞和风险。那么在二手房交易过程中正确的规避风险就显得十分重要。

1、合同签约主体及代理人没有从事房屋交易的资格

具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约，使出卖人不能得到全部房款。

2、标的房屋所存在的风险

此方面的风险主要有：

用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围

房屋产权存有争议

房屋为***有，出卖人未经***有权人同意

房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益

房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的

已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的

被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让

交易房屋存在质量问题

3、交易流程方面的风险

房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。

1、注意交易房屋的权属情况

主要指审查交易房屋有无抵押、租赁或存在其他***有人。***有房屋（例如夫妻***同***有）转让必须征得所有***有人的书面同意。

2、注意审查房屋价款、其他费用及中介服务费

大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，为防止不法中介故意抬高房价牟利，购买人应该充分了解交易房屋的出卖人的委托价,最好在中介机构的组织下与出卖人直接协商房屋价款。此外，购买人要明确交易税费的承担，房屋附属设施的价款也应该明确。购买人对中介服务费应该明确约定，包括委托价格、服务内容、服务费金额及交易失败后服务费的退还等。shangeshgh

3、必须对付款方式进行明确、具体的约定

这是签订二手房买卖合同最为关键的一点。交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，协议中必须明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间等内容，房款支付是先付款后办产权过户还是先办产权过户后付款，也必须在合同中明确约定。

4、注意对交房情况进行严格审查

交房时间的明确是清晰划分责任的关键，买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。

5、房屋无瑕疵担保条款

购买人可以要求出卖人对所出售的房屋无瑕疵做出担保，尽最大努力维护自身的权利。

6、关于交易双方违约责任的约定

违约问题，不止是损失定金那么简单，一旦违约，除定金不予退还或双倍返还外，最高将承担房屋总价20%的违约金。在签约时应仔细阅读《房屋买卖合同》第七条及《补充协议》中违约责任条款，明确各种违约情况。