业主入住前物业服务企业需要做哪些准备工作

入住前期准备工作

1. 组织相关人员对房屋单元进行地毯式查验，收集、整理、汇总各类检查出的问题交相关部门进行整改，积极跟进整改情况，确保入住当天交付业主接收的房屋无问题。

2. 组织人员入住前对各隐蔽部位进行彻底清理，清洗所有入住房间单元的天顶及外立面，对各房屋内部的地面、护栏、门窗进行清洁处理，保证业主入住时收楼的观感，体现物业公司风采。

3. 开发商将《入住通知书》发出后，物管部电话联系各业主，了解各业主方便前来办理入住的时间段，在取得业主同意和认可的前提下，尽可能做到分批次、按时间段地安排业主前来办理入住手续。

4. 协调开发商项目部，成立入住区域维修办公室，明晰各专业对口责任人，与物业公司形成无缝对接，保证业主验楼收楼工作的有效开展。

5. 与开发商进行协调，成立特殊客户服务处理小组，在入住现场设立特殊客户问题处理办公室，处理突发事件。

6. 对于已查出实际交楼标准与宣传图样不符的房屋单元，密切配合开发商工作，提前安排上述业主前来收楼并办理入职手续，避免入住现场出现争端。

7. 协调开发商项目部，入职期间提供相应数量的工程师，解答处理业主验楼、收楼时提出的相关问题。

8. 协调开发商，入住现场组织销售、施工、设计、项目工程师及专业法律顾问现场设点办公，解答业主咨询。

9. 编写入住培训资料，组织参与入住的物业工作人员进行培训。

10.编制入住工作安排计划表，按计划跟进各项工作的进展与实施。

11.编制房屋保修期内报修、求助与投诉处理工作流程，保障业主入住后与开发商各项工作的有效开展与无缝对接。

12.编制入住现场工作人员岗位布置方案及工作安排方案，明晰各岗位工作职能及工作流程。

13.协助开发商做好入住现场礼仪庆典活动的组织安排工作。

入住服务策划

入住服务现场实施，是物业公司统一部署、综合实施、集体亮相于业主的面前，在提供服务的同时也接受业主的检阅，因此需要认真做好相关策划工作。

1. 入住服务工作方案

(1)前期筹备工作 首先成立入住服务小组，确定负责人及小组组长、成员，并进行详细的分工；其次编写服务手册、各类协议书、入住须知、入住办理流程、装修办理手续等资料；最后配合开发商完成前期的筹备工作。

(2)入住时间与地点 根据开发建设的要求，确定入住时间和地点，并配合开发商及时通知各业主，在规定时间内前来办理入住手续。时间确定最好结合项目的本身情况和业主的时间方便来考虑，同时，如果项目大、业主多，最好通知业主分批、分时间段来办理入住。

(3)人员分组及岗位安排 入住服务小组组长可根据工作需要，挑选合适人员参加入住现场的服务，并对人员进行分组和岗位分工，确保各环节衔接紧密，入住流程清晰、便捷。一般入住可分为引导组、收款组、签约组、验房组、咨询组等，集中办理入住，提供一站式的服务。

(4)入住工作流程及执行标准 入住工作流程是入住现场实际操作的重要环节，在不缺少规定程序的前提下，越简单越好，为业主减少不必要的麻烦和缩短入住办理时间。

(5)现场布置方案 入住现场布置，讲究新颖、热闹、喜庆，但也不应铺张浪费。基本布置为：鲜花、彩旗、热气球、拱门、条幅、宣传语、LED画面、礼仪迎宾等。

(6)入住工作模拟演习 为保证入住工作的顺利进行，物业公司在入住前应有针对性地进行模拟演练，从中发现遗漏环节或简化流程，避免投诉和纠纷的发生。

(7)入住突发或紧急事项处理方案 入住工作中常见的突发或紧急事项分两类：一类是因房屋质量、设备设施质量等引起的房屋漏水、质量不达标、电梯关人或高空坠物等；另一类是因工作人员服务态度不好、工作不到位、收费不合理或不理解而引起的投诉、吵闹等。处理好突发事件和紧急事件，是减少损失、降低不良影响的最有力的保障。突发或紧急事项的处理方案一旦确认，即组织全体工作人员进行培训与学习，确保大家在遇到突发、紧急事项时，能够及时处理、有效控制。

2. 入住业主需准备的资料

1) 《入住通知书》。

2) 《购房合同》。

3) 业主身份证原件及身份证复印件。

4) 办理托收的银行存折及复印件。

5) 委托人须带齐委托书、业主身份证复印件。

6) 公司房产须有公司证明及委托书、营业执照、组织机构代码证复印件及公章。

3. 入住工作流程

1) 凭售房合同与《入住通知书》到物业公司现场办理入住手续。

2) 物业公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况，与业主签订《管理规约》（新项目入住一般签订《临时管理规约》）。

3) 若业主在验房时发现并提出质量问题，经物业公司确认后，填写返修表送交开发商，物业公司应协助开发商对房屋进行整改，并请业主再次验房。

4) 如需二次装修的，需到物业公司办理装修手续。

5) 业主现场入住基本流程：

欢迎接待→验明身份→资料发放→指导签约→费用收取→验房、记录→移交钥匙→资料归档

4. 入住作业标准

1) 入住接待工作应做到耐心、细心、专业、百问不厌。

2) 入住验房问题要详细记录、分类汇总、及时上报开发商。

3) 入住各类资料准备齐全，分袋分户放置，便于查找。

4) 入住业主证件齐全，各类协议签订存档，按户建立档案。

5) 入住各项费用收缴正确，帐表相符，及时入库。

5. 入住作业规程

1) 由开发商或物业公司向业主发出《入住通知书》。

2) 业主携带《购房合同》、《入住通知书》、《入住手续书》、个人证件等前往指定地点办理入住手续。

3) 业主到物业公司签收入住资料及签订相关协议，付清物业管理费用。

4) 由物业公司指定的服务人员和维修技术人员陪同业主验房，抄录水、电表底数并***同确认。

5) 业主验房后若提出质量问题，填《房屋返修表》，物业公司加签意见后，由开发商进行工程质量问题的返修工作。

6) 如开发商或施工单位将工程质量问题委托物业公司返修时，双方须签字确认。

7) 业主验房确认后领取钥匙，办理完成验收手续。

6. 入住作业检查规范

为了保证项目入住工作正常有序，项目经理对入住工作的各个环节进行检查，以保证工作规范和服务质量。

1. 集中入住时物管部经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因并予以解决。每天两次抽查入住资料、记录，发现不符合作业要求的，通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后加以落实完善。

2. 正常情况入住阶段，物管部经理不定时抽查入住工作资料、收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应及时通知相关人员整改。

具体实际操作结合自身实际情况。