如何借鉴外国的"建筑物区分所有权"制度
《物权法》的颁布是我国建筑物区分所有权制度立法上具有划时代意义的重要事件。 标志着建筑物区分所有权制度在我国立法上的极大进步，同时也体现了建筑物区分所有权制度基本理论在我国理论研究中的基本成熟。但是这并不昭示建筑物区分所有权制度立法上和理论上的至臻至善。
一、建筑物区分所有权制度概述：
《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主***有，但属于城镇公***道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主***有，但属于城镇公***绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公***场所、公***设施和物业服务用房，属于业主***有。”
从《物权法》第73条的规定来看，本法条包含了三层意思：
（1）建筑区划内的绿地，原则上属于业主***有；
（2）城镇公***绿地，应当归国家所有；
（3）对于明示属于个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人使用的地面花园，则应当按照约定归业主个人。
二、建筑物区分所有权制度的缺陷：
（一） 专有权范围界定不明
《物权法》第74条对专有权规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 专有权的客体就是建筑物的专有部分，如何确立专有部分的范围，没有明确建筑物区分所有权人其专有所有权的范围，没有明确建筑物面积测算的标准。
（二）***有权难以实施
《物权法》第76条将建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库认定为建筑物区分所有权的***有权对象。从实际情况看，提供健身、娱乐等服务会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，而非按照建筑物的附属设施归业主***有，因此可以将规定会所的部分单列。
（三） 成员权规定不规范
《物权法》没有明确业主委员会的权限、责任和业主会议的效力。出于实用的考虑，可以规定“有关区分所有建筑物、基地和附属设施的管理、使用，以及区分所有人等的相互关系，除法律另有规定外，应以管理规约规定”
（四）登记机构尚不明确。物权法第10条虽然明确规定对不动产实行统一登记制度，但对于统一登记机构仍然采取了搁置处理的方法，究竟哪一个机构是统一的登记机构尚不明确。
（五）相邻权的规定过于简单。 在区分所有的情况下，更容易发生各种相邻关系的纠纷。不正当使用专有部分而导致邻人所有权的行使障碍；各区分所有人行使其专有部分权利时，应为邻人专有部分的权利的行使提供必要的便利 。
三、建筑物区分所有权制度的立法建议（如何借鉴外国的制度）
1、 取消“明示”的表述。
这是因为：（1）对于建筑区划内、属于城市规划关于绿地率规定的绿地部分，因属于规划内的绿地应由全体业主***有，不应当存在“明示”约定归属个人的情形。（2）开发商在满足城市规划关于绿地率的最低要求后，在自己的开发用地里建设的绿地，即有权以自治的形式处分绿地，则无需明示就可以限制其他人使用和占有。 “明示”没有存在的必要。即“明示”属于“不应当”和“没必要。
2、明确地下车库的所有权归属。
从《物权法》第七十六条第二款“会所、车库的归属, 有约定的, 按照约定；没有约定或者约定不明确的, 除建筑单位等能够证明其享有所有权外, 属于业主***有”的规定看, 现实意义并不大。应明确规定业主对属于建筑单位所有的营业性停车场的转让、出租享有优先的购买权和优先承租权,以充分发挥建筑物配套设施的使用效能。
3、对地下建筑物进行所有权登记：
我国目前的房地产登记制度很不完善,对于***有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。 在登记制度不完善的情况下，对小区车库的归属由当事人约定也势必对业主的利益造成损害。
4、完善“应当首先满足业主需要”的含义：
《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但是这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义。如果不加以澄清，将来必定造成司法实践的困惑。关于如何理解“应当首先满足业主需要” 笔者认为“首先满足需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租出售给业主，而不能高价卖给第三人。”该条实际赋予了业主对小区车库的优先购买权或优先承租权，可以从“同等条件”的突破开始来实现“应当首先满足业主需要”的立法目的。
5、正确处理好物权法与土地管理法、房地产管理法的关系。
物权法主要是处理平等主体之间的物权的设立、移转和保护的法律，不应包含过多的管理性规范，这些内容主要应该由土地管理法等法律来作出规定。同时物权法是基本的民事法律，应在较长时间内保持其稳定性，对建立社会主义市场经济体制过程中所采取的那些尚未定型的和过渡性的措施，不应当在物权法中作出规定，可以由其他法律或行政法规予以规定。
完善建筑物所有权人制度的不足，可以通过颁布司法解释等途径使之不断完善，以适应各种新旧的建筑物区分所有的情况，满足社会发展的需要。建立起新的物权观念，借鉴外国的立法经验，制定完善的建筑物所有权法，既面对现实，又前瞻未来，以顺应世界潮流，满足现代化社会生活的需要。