竣工验收合格是交房的必要条件吗？

一、关键词:房屋买卖、竣工验收、违约、逾期交房

1.典型案例:

2012年老谢与开发商订立买卖合同，约定以40万元的价格购买商品房一套。双方同时约定交房时开发商须提供住宅质量保证书、使用说明、规划验收合格证、测绘报告等。开发商如逾期交房，应按日万分之二的标准向老谢支付违约金。缔约后，老谢依约支付全部购房款。交房时，因未取得消防合格备案手续及竣工验收备案表，老谢拒绝收房并要求开发商承担违约责任。诉讼中，开发商主张，合同并未约定竣工验收合格为交房条件，不同意老谢的诉请。

2.法院判决

法院经审理认为:建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。工程验收合格以取得工程竣工验收备案表为标志,房屋交付前未经验收或者经验收不合格的,买受人可以拒绝接受房屋。虽然合同只约定质量保证书等为交付条件，但工程竣工验收备案表也应为商品房交付使用的必要条件。鉴于开发商取得竣工验收备案在约定交房时间之后，故应承担相应违约责任。据此，判决开发商赔偿老谢各项损失2万余元。

二、懂法重点:

1、工程竣工验收有什么法律意义?

《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用:未经验收或者验收不合格的，不得交付使用因此，竣工验收是包括商品房在内的各类建筑工程交付使用的前提条件。

2、交房必须竣工验收合格吗?

是的!《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因上述规定属于强制性规定，故不允许当事人随意排除。本案中，即便当事人未约定竣工验收合格是交房的前提条件，当事人亦可以援引相关规定维护自身合法权益。

3、逾期交房的违约损失应如何计算?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十三条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，开发商未办理竣工验收导致无法按期交房时，作为守约方的购房人可据此计算赔偿数额。