外地租户不得进小区”合法吗

近期，很多城市陆续迎来返程复工人员。一些小区擅自“升级”新冠肺炎疫情防控措施，在门口贴出“所有外地人员一律劝返”“所有租住人员一律不得进入小区”等字样，一时间将承租人置于尴尬境地。那么，诸如此类的“升级”措施是否符合法律法规呢？疫情当前，承租人的合法权益又该如何维护呢？

阻止所有外地租户进小区无法律依据

首先让我们来看看承租人享有哪些权利。根据我国合同法规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具体到房屋租赁合同中，即出租人把房屋交付给承租人占有、使用、收益，承租人向出租人交付相应租金后，对所承租的房屋享有居住、使用、收益等权利。在双方签订的房屋租赁合同合法有效的情况下，其他任何人无合法事由不得妨碍承租人行使其对房屋的合法权利。

毋庸置疑，在正常情况下，承租人合法承租房屋之后享有居住、使用、收益房屋的权利，那么在现如今疫情防控的形势之下，承租人相应的权利是否会受到影响？当下，一些地方的物业、居委会以及村委会张贴通知对外地返程的租户一律劝返的行为有无法律依据呢？

国家卫健委于2020年1月20日发布第1号公告，确认新型冠状病毒感染的肺炎属于“乙类传染病”，并采取甲类传染病的预防、控制措施。根据我国传染病防治法规定：对已经发生甲类传染病病例的场所或者该场所内的特定区域的人员，所在地的县级以上地方人民政府可以实施隔离措施，并同时向上一级人民政府报告；接到报告的上级人民政府应当即时作出是否批准的决定。上级人民政府作出不予批准决定的，实施隔离措施的人民政府应当立即解除隔离措施。传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径。

根据上述规定，在当前新型冠状病毒感染肺炎形势严峻的情况下，组织和采取合理的隔离措施来切断传染源是非常必要的，也是有相关法律法规支持的。但这是否意味着物业、居委会以及村委会张贴通知对外地返程人员一律劝返、不让租户进入小区的行为是合法的呢？

关于居委会、村委会在疫情下的相关权利，根据传染病防治法第九条第二款的规定，居民委员会、村民委员会应当组织居民、村民参与社区、农村的传染病预防与控制活动。在传染病暴发、流行时，街道、乡镇以及居民委员会、村民委员会应当组织力量，团结协作，群防群治，协助卫生行政主管部门和其他有关部门、医疗卫生机构做好疫情信息的收集和报告、人员的分散隔离、公***卫生措施的落实工作，向居民、村民宣传传染病防治的相关知识。

可见，在疫情防控期间，社区居委会、村委会有协助落实职责，但无权擅自升级防控措施。外地正常返程复工的房主、承租人享有对自己所购买、租赁房屋的居住使用权，社区居委会、村委会的决定不应剥夺其合法权利，也无权阻止返程人员进入所居住的小区。

而对小区物业公司来说，物业公司和房主、承租人之间存在的是物业服务合同，物业公司在进行物业管理中的权利主要是根据相关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，没有相关的法律法规赋予物业公司可以自行升级防控措施的权利。

因此，在现阶段，并没有相关法律法规支持物业公司、居委会以及村委会擅自升级防控措施，剥夺所有外地租户应有的基本权利。在特定的疫情情况下，为了保护人民群众的财产安全，各地出台相应的政策以防止疫情的扩散，对此我们应予尊重并积极配合，但是不能采取一刀切的方式方法，承租人的租住权利与业主的权利一样都应当受到法律保护。正如北京市民政局相关负责人在1月31日召开的北京市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作发布会上介绍的：“只要不是确诊病例，没有明显发烧、咳嗽、乏力的返京人员应当允许进入小区，但是要戴口罩，要测体温，要有防护措施。”“要把社区防控作为防疫阻击战的关键环节，明确科学防控、精准防控的原则，严格落实落细各项社区防控的措施。”

因疫情防控不能履行合同属不可抗力

受新冠病毒肺炎疫情的影响，国家延长春节假期，各地延后企业复工时间，这对于个人房屋租赁合同的履行或多或少都产生了一定影响。如果承租人确实因为疫情无法返回务工而不能继续使用房屋，能否要求解除合同呢？

这首先要明确疫情的性质。今年2月10日，全国人大常委会法工委新闻发言人、研究室主任臧铁伟表示，“当前我国发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”由此可见，此次疫情对于不能履行合同的当事人来说，属于不可抗力事件。

合同法第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的……”因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

但需要特别注意的是，法律对不可抗力的适用也是有限制的。不可抗力事件的发生，只有其致使合同目的完全不能实现时，任何一方当事人才享有合同解除权。当事人不能任意以不可抗力之名免除义务人的所有责任，也不是相关义务人不经任何补救行为，就必然减轻或者解除其责任。具体到某一份合同的履行是否存在不可抗力，还需要结合具体情况来判断。

如果承租人因为疫情无法返回务工而不能继续使用房屋，的确可能造成疫情期间的合同目的不能实现，但这是否足以作为解除合同的事由、是否符合不可抗力的情形，具体还要看租赁合同未到期时间的长短、疫情的发生和持续时间、承租人个人因疫情带来的身体健康状况等。假如疫情的发生和持续时间相对于租赁合同期间来说比较短，以及承租人的个人健康状况只是暂时、部分影响到合同履行，可协商通过延期、变更等方式继续履行；如果综合判断前述因素足以构成合同目的不能实现的情况，则承租人提出退房，可以援引不可抗力条款解除合同。

举例来说，假如承租人小王和房主老李签订了房屋租赁合同，双方约定从2020年1月2日起开始承租老李的房屋，租期为三年。1月20日小王回到山东老家过年，因为疫情的影响，虽然小王自己的身体健康没有问题，但是由于各种原因暂时无法返京，这时小王能否向老李主张解除合同呢？答案是否定的，因为综合小王租房到期的时间（即2023年1月1日）以及身体状况，不会导致合同目的无法实现，因此无权单方解除合同。

能否减免租金须沟通协商

既然承租人因为疫情无法返回务工而不能继续使用房屋不一定会属于不可抗力的情形，承租人也不必然享有合同解除权。那么，承租人在不能解除合同的情况下能否向出租方要求减免租金呢？

《最高人民法院关于适用〈中华人民***和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

当前没有法律直接规定承租人可以因为疫情要求出租人减免租金。实践中，如果承租人确实因为疫情原因和其它因素影响无法返程，也不能依据不可抗力解除合同的，承租方可以与出租人沟通协商，按照公平原则，要求减免部分租金，确定从疫情开始至今已发生的租金，并对可预计期间内的租金标准及租金支付时间进行协商。

总而言之，承租人依法承租出租人房屋，就对房屋有居住、使用的权利。疫情当前，社区防控是这场防疫阻击战的关键环节，但相关主体应在法律法规的框架内科学防控、精准防控，也应对相关权利人的合法权益予以保障。（作者单位：北京市朝阳区人民法院）