符合哪些条件的旧城区改建属于公***利益的需要?
根据《征收条例》规定,由政府依照城乡规划法的有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建,属于公***利益的需要。由此来看,旧城区改建应符合以下条件才属于公***利益的需要:一是由政府组织实施。旧城区改建既可能是旧城区内部分或者个别房屋的改建,也可能是整个旧城区的改建,如果是旧城区内部分或者个别房屋的改建,私人也可依法进行,此时无进行房屋征收的必要性。只有政府组织实施的旧城区改建,才涉及需要征收他人房屋的问题。二是符合城乡规划法的有关规定。《城乡规划法》第三十一条规定:“旧城区的改建,应当保护历史文化遗产和传统风貌,合理确定拆迁和建设规模,有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。历史文化名城、名镇、名村的保护以及受保护建筑物的维护和使用,应当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。”根据该规定,不损害历史文化遗产和传统风貌,合理控制拆迁和建设规模的旧城区改建才属于公***利益的需要。其他法律也对旧城区改建作了一些规定。例如,《中华人民***和国邮政法》(以下简称《邮政法》)第八条第二款规定:“建设城市新区、独立工矿区、开发区、住宅区或者对旧城区进行改建,应当同时建设配套的提供邮政普遍服务的邮政设施。”三是应当是危房集中、基础设施落后等地段。首先,关于危房集中的地段。《征收条例(征求意见稿)》曾规定,为改善城市居民居住条件,由政府组织实施的危旧房改造的需要,属于公***利益的需要。对此,不少意见提出危旧房改造并非都属于公***利益。危旧房不是一个概念,而是包括危房和旧房两种情况。危房是指本身存在危险的房屋,要对其进行改造以防止房屋居住人遭受人身和财产损害。但是旧房是否需要改造,却存在很大争议。多数意见认为,旧房改造不属于公***利益的需要。理由主要有两点:(1)何为“旧房”没有明确标准,实践中有的地方政府为了顺利征收房屋,将刚建成不久的房子也界定为“旧房”,不仅对房屋权利人造成了很大损害,而且造成了巨大的社会资源浪费。(2)即使根据已确立的使用年限标准将房屋认定为旧房,对其拆迁也未必属于公***利益。旧房未必就属于危房,有些房屋虽然使用较长时间但由于质量良好,不能归入危房行列。如果旧房没有危害或者威胁房屋使用人的人身和财产,就不能认为对其改造是为了公***利益的需要。《征收条例(征求意见稿)》考虑到了这一问题,其第十三条规定:“90%以上被征收人同意进行危旧房改造的,县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定;未达到90010被征收人同意的,不得作出房屋征收决定”,意图通过被征收人民主表决来确定是否属于公***利益需要。但这一按被征收人同意比例来确定是否属于公***利益的做法,又产生了新的问题:一是是否属于公***利益属应是客观情况,不应由人们的主观意思决定;二是对于旧房改造,即使有90%以上被征收人同意的,也无法证明征收其他人房屋的正当性,毕竟并非旧房都是危房;三是90%被征收人究竟是按照房屋面积还是按照人来认定,而房屋面积又涉及建筑面积还是居住面积的问题,人又涉及人数还是户数的问题,因此如何操作执行显然是个很棘手的问题。因此,《征收条例(第二次征求意见稿)》删去了该条规定,同时也删去了旧房改造的提法。如果某一地段的危房数量很少,要解决危房的危险,完全可以通过消除危险或者资助救助等办法来解决,没有必要通过房屋征收来解决,这也符合行政法的比例原则。因此,只有在危房比较集中的地段,才可能使用房屋征收手段解决问题,这也可以避免有些地方政府借危房改造之名行违法征地之实。