物业法律咨询免费

物业法律咨询需明确：

1、必须明确“物业”和“业主”的法律概念。

“物业”和“业主”并不是法律意义上的概念。法律意义上的“物”就是指财产(包括有形财产和无形财产)。对于一幢大楼而言，就是指民(私)法上所称的“建筑物”，是一种有形财产。

建筑物的“物权”就是建筑物的财产所有权，在实行土地国有制的我国，它包括建筑物本身的房屋所有权和其所附着的国有土地的使用权。所以，在法律意义上，物业就是指建筑物及其所有权;业主就是建筑物的所有权人。

2、必须明确单元套房所有权人之间的法律关系。

按份***有的财产，所有权人在内部按照各自的份额享有权利、份承当责任，对外部承当连带责任;***同***有的财产，所有权人对内对***有财产的全部平等地享有权利、承当义务，对外部承当连带责任。这里还必须澄清的一点是：我国房屋所有权登记的是平面(面积)概念，法律意义上的房屋所有权则是立体(包括房屋使用面积所对应的空间)概念。

3、必须明确民事意思自治与立法之间的关系。

民事意思自治就是指契约自由，国家、政府不主动、直接干预私权领域和民商事行为，国家处于民商事行为的“游戏规则”(既法律)的制订和裁判者地位。

4、必须明确“物业管理”立法的法律类型。

民事立法调整的是平等民商事主体的自然人、法人和其他民商事组织之间的民商事关系;行政立法调整的是非平等主体的国家行政机关与自然人、法人和其他行政相对人之间的行政法律关系。

我国《物业管理条例》由国务院制订和颁布，从立法主体上讲，该条例只能是行政立法，调整国家物业行政管理机关与作为行政相对人的业主和物业公司之间的行政关系。

5、必须明确“物业管理”的主体。

管理有民事管理和行政管理的区别，如我国对房地产所有权采取登记注册制度，那么，国家房地产管理部门对房屋的登记行为就是一种物业行政管理行为。

物业管理主要目的在于对小区内的居民生活和工作情况进行统一管理，另外对小区内的安全问题进行处理。有关物业管理的法律有很多，在物业管理时，物业部门应当根据相关规定来进行，严格落实物业管理工作的相关规定，避免出现物业管理纠纷和矛盾，引起居民生活问题。

法律依据：

《中华人民***和国民法典》

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。