商品房买卖合同解除,按揭贷款合同如何处理?

商品房买卖合同解除,按揭贷款合同如何处理?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,第二十四条因商品房买卖合同书被确定失效或是被撤销、消除，导致商品房贷款担保合同的目的无法实现，双方要求消除商品房贷款担保合同的，应予支持。

第二十五条以贷款担保为支付方式的商品房买卖合同的当事人一方要求确定商品房买卖无效合同或是撤消、解除合同的，假如担保权人做为有独立请求权第三人明确提出诉请，应当与商品房贷款担保合同纠纷案并案处理;未明确提出诉请的，仅解决商品房买卖合同纠纷案。担保权人就商品房贷款担保合同纠纷案另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷案并案处理。

商品房买卖合同书被确定失效或是被撤销、解除后，商品房贷款担保合同书又被消除的，出卖人应当将私收的买房贷款和首付款的本钱及利息各自退还担保权人和购房人。

房屋买卖合同标的额比较大且系比较重要之合同书，故法律法规理应采用书面形式签订。《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应该签署书面形式转让协议……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28要求：“商品房市场销售，当事人双方理应签署书面合同。……”上述规定是认定房屋买卖合同理应选用书面形式的法律规定。根据法律以及相关法律条文的规定，房屋买卖合同书面形式应包括如下所示种类：

宣布房屋买卖合同宣布房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，具体内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房子部位、构造、总建筑面积、合同款以及付款限期、拿房限期、产品质量标准、产权转移备案等条文。虽然相关法律法规并没有要求交易双方必须采用统一的房屋买卖合同文字，但申请办理产权转移登记时，房屋产权登记行政机关通常需要应用建设主管部门统一制订的规范化的合同范本，不然，不予办理办理备案、备案。

可是，并不因为不能使用统一合同范本从而影响书面形式房屋买卖合同的创立和法律效力。在实践中，商品房买卖时，要求必须应用建设主管部门统一制作出来的格式文本。但宣布合同范本签署以前，多由房地产商给予认购协议、订购协议等预约合同文字规定购房人签定，在其中有些预约合同已经具备本约特性，等同于房屋买卖合同。

二手房买卖的合同形式未作统一规定，交易双方一般会依据协商一致的建议一同拟定一份房屋买卖合同，经彼此签名、盖公章起效，并由此执行，在产权登记行政机关填写的制式合同只做为备案文档应用。

具有特殊条件的预约合同:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖法律条文)第五条要求：“商品房的认缴、购买、预约等协议书具有<商品房销售管理办法>第16条规定的商品房买卖合同书主要内容，而且出卖人早已按照约定私收购房的钱的，该协议书理应认定为商品房买卖合同书。”

依据最高人民法院民一庭的立场，商品房认缴、购买、预约等协议书要在房地产商获得项目立项、整体规划、报备建设审批手续至获得商品房销售许可证以前签订的预定特性的合同(实际上预约合同的签署并不限于这一期内)。

为保障交易安全，维护业主权益，推动签订，要求具有合同书实际履行条件的预约合同，理应认定为本约合同。法律条文的此条要求，作用虽美，但效果一般，极易造成欺诈。最先，《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同书主要内容高达13项，而认购协议等预约合同均是房地产商拟定的格式条款，同时具备该13项具体内容的概率非常少，购房人根据此条要求维护自身权益的机会并不多见。次之，认定合同性质的重要依据为合同内容，并非合同名称。

预约合同假如具有了商品房买卖合同书主要内容，理当认定为商品房买卖合同书，不会再具备预定特性。第三，“出卖人早已按照约定私收购房的钱”，说明买卖协议早已实际履行。即便预约合同还未具有《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同书主要内容，只需担保物确立、合同款明确，彻底可以依照担保法的有关规定认定彼此房屋买卖合同创立。假如机械设备可用此条法律条文的规定，就会造成根据担保法理应认定房屋买卖合同创立，而根据此条法律条文则不能认定合同成立。

依据《电子签名法》第3条第3款的规定，“涉及到土地资源、住房等房产权益转让的”的公文，不适合“电子签字、数据电文”。毫无疑问清除了以“数据电文”为表达形式的房屋买卖合同。

记述彼此房产买卖法律行为的、以有形化方法表现得信件等彼此来往材料，理应认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有一些前提下，并没有书面合同，也难以认定口头合同存有，购房人因其持有的购房的钱收条或税票认为房屋买卖合同创立。

这时，购房人持有的购房的钱收条或税票，即是书面合同方式，都是合同书实际履行直接证据，假如收条或税票载明的房子部位实际、房子合同款确立，理应认定彼此间的房屋买卖合同创立。认定别的书面形式的房屋买卖合同创立，已经有书面证据务必能够证明三项客观事实。

房屋买卖合同是一种特殊买卖协议，出卖人将所出售的房屋产权迁移给购房人，购房人付款对应的合同款;房屋买卖合同归属于诺成合同、双务合同及有偿合同;其担保物为房产，房子所有权的转移务必申请办理登记;房屋买卖合同归属于法律规定的要式民事法律行为。