物业法对楼顶平台使用的规定

1.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的***有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的***有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公***通行部分，消防、公***照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主***同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公***道路、绿地占地除外。

第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等***有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

2.《中华人民***和国物权法》

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的***有部分享有***有和***同管理的权利。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主***有，但属于城镇公***道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主***有，但属于城镇公***绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公***场所、公用设施和物业服务用房，属于业主***有。

相关案例

1.未经楼房全体业主同意，任何擅自处理和改变楼房顶端使用权的行为，均构成对业主权益的妨害，应承担相应的民事责任——侯利敏与梅州市艺之林广告有限公司建筑物区分所有权纠纷上诉案

本案要旨：物权法规定的建筑区划内公***空间的权利归属原则，突出了业主权益的保护，限制了他人擅自处理和改变公***区域用途的行为。以自然物理属性和功能用途来看，楼房的全体业主对楼房的顶端拥有建筑物区分所有权。未经楼房全体业主同意，任何擅自处理和改变楼房顶端使用权的行为，均构成对业主权益的妨害，应承担相应的民事责任。

案号：（2008）梅中法民一终字第241号

审理法院：广东省梅州市中级人民法院

2.将建筑物***用部分天台占为己用并影响到其他***有业主生活的，其他业主可要求该业主将建筑物***用部分恢复原状——马文新诉洪文胜、李琼业主***有权纠纷案

本案要旨：天台、走廊设计的主要功能是作为整幢楼宇的消防使用，这种特殊功能决定了它是整幢楼宇的全体业主***同***有、***同使用，业主私自将天台设置为“私家花园”、从而独占使用及占有部分***用走廊的行为侵害了其他业主的***有权，应停止占用诉争天台及走廊并对相关部分恢复原状。

案号：（2009）佛中法民五终字第430号

审理法院：广东省佛山市中级人民法院

来源：中国审判案例要览（2010年民事审判案例卷）

3.规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分——刘章敏诉海南富春东方房地产开发有限公司恢复原状纠纷案

本案要旨：楼顶露台在设计上具有“可以排他使用”的属性，另外，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：双方同意相关购房人可依其购买房产的建筑设计结构和功能单独合理使用整栋楼的楼顶露台，建筑结构上单独附属于某一套房地产的地下室、架空层、露台、阳台、平台、入户花园等独立于其他专有面积和公***面积的面积归该房产的购房人所有。因此，涉案楼顶露台属于业主的专有部分，其对该楼顶露台享有合理使用权。