南宁市物业管理办法

第一章　总则第一条　为规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。第三条　市房产行政主管部门是本市物业管理活动的行政主管部门。

县、城区人民政府负责房产管理的部门（以下简称“县、区房管部门”）具体负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理。

规划、建设等有关行政主管部门应当在各自职责范围内，负责对物业管理区域内相关活动进行指导、监督。第四条　在物业管理区域内，建立由县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。

联席会议由县、区房管部门负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。

有下列情况之一的，应当召开联席会议：

（一）涉及物业管理区域内公***利益，但业主大会无法作出有效决定的；

（二）业主委员会不依法履行职责的；

（三）物业服务企业不依法经营，损害业主合法利益，业主委员会提出协调要求的；

（四）发生其他影响物业管理区域稳定的情况。第五条　县、区房管部门应当建立投诉受理和纠纷调解制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉和纠纷。第二章　业主及业主大会第六条　房屋权属证书记载的所有权人为业主。

房屋的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，视为业主。

尚未交付的房屋，其建设单位视为业主。第七条　业主在物业管理活动中依法享有权利和履行义务。第八条　业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会召开之日起成立。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主***同履行业主大会、业主委员会职责。第十条　物业管理区域原则上按照规划总平面图划定的范围确定。

两个以上相邻开发的物业管理区域，区域之间道路相连、主要设施设备***用，且统一管理便于物业管理和业主使用的，经相邻各区域的业主大会同意，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可以根据物业的***用设施设备、建设规模、社区建设等因素，划定为一个物业管理区域。

总建筑面积达到50万平方米以上的物业管理区域，具备独立使用功能的设施设备，且分开便于物业管理和业主使用的，由建设单位在物业销售前提出申请，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可划定为两个或两个以上物业管理区域。第十一条　业主的投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数***同确定。

在首次业主大会会议上物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。***有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。第十二条　物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积达到50%以上，经20%以上业主书面申请成立业主大会的，县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域成立业主大会。第十三条　对符合成立业主大会条件的，物业所在地的县、区房管部门应当在接到书面申请后20个工作日内，指导业主成立业主大会筹备组，筹备组成员为5-15名的单数，负责下列筹备工作：

（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照市房产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；

（三）确认业主身份及其专有部分物业建筑面积；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的事项应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于5日。