深圳?II?合作建房被拆迁，出资方无合法依据占有回迁房，应当退还！
案情简介
2003年4月8日，昌河物业公司（甲方）与王光金（乙方）签订《合作建房协议》，约定：甲方在沙河基地有地一幅与乙方合作修建厂房及配套宿舍；甲方提供沙河建工村内一排洪沟约1000平方米场地修建简易厂房及配套用房，乙方出资***同合作修建单层厂房二栋，面积约763平方米，二层单身公寓一栋约280平方米；根据沙河建工村用地规定，合作期首期为五年半，即2003年6月1日至2008年12月31日；首期届满后，如政府不征用此地，双方继续合同；在首期合作期间内，房屋建筑面积的30%归甲方使用，房屋建筑面积的70%归乙方使用；首期届满后，如政府不征用此地，甲、乙双方的使用权重新进行分配，甲、乙方分别拥有房屋建筑面积40%和60%的使用权；及其他内容。
2009年6月12日，昌河物业公司（甲方）与川金公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：经测量，甲、乙双方合作建房的房屋***2栋，一栋单身宿舍楼建筑面积392.81平方米，一栋为仓库建筑面积253平方米，2栋总建筑面积为645.81平方米；重新分配日期为从2009年1月1日起；按协议重新分配后，甲方拥有房屋建筑面积的40%使用权（258.32平方米），乙方拥有房屋建筑面积的60%使用权（387.48平方米）；及其他内容。昌河物业公司对该补充协议不予认可，认为昌河物业公司并未签订过该协议，但表示不申请对该协议中昌河物业公司的公章进行鉴定。
原审庭审中，为证明昌河物业公司拥有涉案房产的所有权，昌河物业公司提交了以下证据：
1、2008年4月26日，深圳市人民政府办公厅（以下简称市政府办公厅）《关于研究南山、沙河建工村有关问题的会议纪要》，内容为：同意收回沙河建工村用地，南山建工村用地作为保障性住房小区进行规划建设；同意将南山建工村现有用地挂牌出让等。
2、2009年8月30日，市政府办公厅《关于研究南山建工村改造项目有关问题的会议纪要》，内容为：同意南山建工村改造项目作为政府保障性住房项目，由市住房建设局负责组织实施，请市规划国土委将项目用地办理到市住房建设局名下，市住房建设局委托市建筑业协会成立专门的项目公司具体负责代建工作；建成后由市住房建设局负责定向对南山、沙河建工村的施工企业销售，销售时需按经济适用房政策参照地价的23%收取土地开发费；市住房建设局在该项目定向销售时，应综合考虑沙河、南山建工村现有29家施工企业的规模、贡献、拆迁面积、土地面积、代建资金投资比例等各方面的因素，届时房屋产权归企业集体所有，不得分割转让，拥有保障性住房产权的施工企业退出深圳，其保障性住房由政府按销售价折旧后收购等。
3、《关于设立深圳市建工开发有限公司的出资人协议书》，内容为：各股东自愿出资申请设立有限责任公司，名称为“深圳市建工开发有限公司”；公司经营范围为综合改造开发深圳市南山建工村项目，根据政府住房分配方案按开发成本销售给各股东；公司股东***29个，其中昌河物业公司出资260万元等。
4、2009年4月1日、2009年4月28日昌河物业公司与深圳建筑业协会分别签订的《深圳市昌河物业管理公司南山建工村生产生活基地一期现状确认书》、《深圳市昌河物业管理公司南山建工村生产生活基地二期现状确认书》、《深圳市昌河物业管理公司沙河建工村生产生活基地现状确认书》。
5、2013年7月22日，深圳市建工房地产开发有限公司出具的《深圳市南山建工村改造项目一期工程建设资金投入对账确认表》。
6、《一期房屋抽签分配确认表》，载明昌河物业公司分配的房屋为：住宅4栋2-4层面积1385.76平方米，10栋15-18层面积2083平方米，6栋8层1、2、5、6房面积306平方米，单身公寓1层10、12-17、19、21-62房面积1991.37平方米，15A1房面积39.69平方米；***计抽签面积为5805.82平方米。
7、《南山建工村拆迁安置保障性住房一期房屋钥匙移交确认表》，以证明分配给昌河物业公司的房屋已由施工单位移交给昌河物业公司。王光金和川金公司对该表的真实性不予认可。
昌河物业公司表示，由于昌河物业公司的特殊资格，根据政府相关文件，综合昌河物业公司等29家施工企业的规模、贡献、开发土地面积、拆迁面积、待建资金的启动等情况，昌河物业公司获得分配包括涉案房产在内的***计105套房的资格，具备该资格后昌河物业公司与29家施工企业***同组建了南山建工开发公司，昌河物业公司系该建工开发公司的股东，现涉案房产已分配给昌河物业公司，昌河物业公司也已于2013年8月实际领取了涉案房产的钥匙。
原审庭审中，昌河物业公司表示王光金和川金公司于2014年10月1日自行破锁进入涉案房产；王光金和川金公司表示其于2014年11月开始进入涉案房产。为证明王光金和川金公司占有涉案房产有合法依据，王光金和川金公司提交了以下证据：
1、2014年5月9日，市政府办公厅《关于地铁7号线西西区间下穿平丽花园4栋商铺等问题的会议纪要》，内容为：“关于安托山停车场开发用地内尚未拆除的建筑，涉及昌河公司和川金公司的纠纷，请市住房建设局支持、配合南山区政府和建筑业协会，在纠纷未解决前，暂停办理昌河公司在新安置地南山建工村的房屋分配、产权登记等一切手续，建筑业协会负责督促川金公司立即拆除所属建筑物。”
2、2014年7月29日原、王光金和川金公司及深圳建筑业协会参加的《关于沙河建工村合作建房分配房屋会议纪要》。
3、2014年10月22日《深圳市昌河物业管理有限公司临时股东大会纪要》，内容为：本次会议主要就昌河物业公司与王光金（川金公司）签订的《合作建房协议》及其后的补充协议，多次与王光金（川金公司）协商，达成如下意见；为积极配合政府工程，昌河物业公司股东愿意作出最大让利，按照南山建工村一期保障性住房资金暂定成本每平方米6426元单价计算，同意分配给王光金（川金公司）7间单身公寓；因投资款已经由昌河物业公司垫付，王光金（川金公司）应付清购房资金和同期资金成本，最终款项按照一期竣工决算价格多退少补等。
一审法院审理认为
根据《中华人民***和国物权法》第三十四条和第三十五条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，昌河物业公司以王光金和川金公司无权占有涉案房产为由，要求王光金和川金公司归还涉案房产、排除妨害。根据《中华人民***和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。”本案中涉案房产尚未办理房产证，昌河物业公司提交的相关证据仅能证明其对涉案房产的占有有合法依据，不能证明其已依法取得了涉案房产的所有权，即昌河物业公司提交的证据不足以证明昌河物业公司系涉案房产的权利人。王光金和川金公司占有涉案房产虽也无合法依据，但因昌河物业公司并非涉案房产的实际权利人，其无权要求王光金和川金公司返还涉案房产并赔偿其损失，故原审法院对于昌河物业公司的诉讼请求不予支持。
一审法院判决
驳回深圳市昌河物业管理有限公司的全部诉讼请求。
原告不服上诉
二审法院认为
深圳市中级人民法院二审认为，根据《中华人民***和国物权法》第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，对妨害占有的行为，除实体权利人外，占有人也有权请求返还原物、排除妨害或者消除危险。本案上诉人昌河物业公司虽不是涉案房屋的所有权人，但其提交的相关证据证明了其对涉案房产的享有合法的占有权，被上诉人川金公司没有合法依据占有涉案房产，侵害了上诉人昌河物业公司的占有权，因此上诉人昌河物业公司有权要求被上诉人川金公司返还原物，原审法院适用法律有误，本院予以纠正。因被上诉人王光金为被上诉人川金公司的法定代表人，也没有证据证明王光金个人侵占了涉案房产，其行为产生的法律后果应由被上诉人川金公司承担，因此，上诉人昌河物业公司诉请王光金承担返还原物没有法律依据，本院予以驳回。
关于赔偿损失的问题。依据上诉人提交的《深圳市住房和建设局关于南山建工村拆迁安置保障性住房（一期）租金标准等有关问题的通知》，涉案房产为保障性住房只能出租给本单位在本市未拥有任何形式自有住房、且未领取购房补贴或非正在领取人才安居租房补贴的职工，并须将承租职工名单报深圳市住房和建设局住宅租赁管理服务中心备案，由于对承租人的限制，涉案房屋并不能随意出租，而且上诉人昌河物业公司也没有提交相关证据证明涉案房屋已分配给职工承租，根据民事证据规则，因此，上诉人昌河物业公司主张的损失没有事实依据，本院不予支持。
二审法院判决
一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第274号民事判决；
二、被上诉人川金公司自本判决生效之日起十日内搬出位于深圳市南山区南山建工村保障性住房小区13栋一楼的8间房（房号分别为13栋155号至162号），将该8间房屋返还给上诉人昌河物业公司。
三、驳回上诉人昌河物业公司的其他诉讼请求。
被告不服，申请再审
川金公司不服，向广东省高级人民法院申请再审：根据川金公司与昌河公司于2003年4月8日签订的《合作建房协议书》，涉案房屋的建筑面积30%归昌河公司使用，70%归川金公司使用，双方享有同等的权利和义务。双方后于2009年6月12日签订《补充协议书》，约定双方重新分配物业，川金公司拥有房屋建筑面积60%的使用权。而后，昌河公司擅自接受了属于川金公司回迁安置物业，川金公司多次与其联系，但均无果。在多次求助无门的情况下，川金公司根据私力救济的原则，占有使用了本应享有的回迁安置权利的8间涉案房屋，远远没有达到应有的455.6平方米的分配建筑面积。二审法院在没有查清案件事实的情况下，错误适用《中华人民***和国物权法》第二百四十五条第一款的规定，认定昌河公司享有涉案房屋的占有权，严重损害了川金公司的合法权益。据此，申请再审请求撤销二审判决，依法改判驳回昌河公司的诉讼请求，本案全部诉讼费用由昌河公司承担。
广东省高院再审认为
本案系排除妨碍纠纷，争议焦点为川金公司应否向昌河公司返还涉案8间房屋。本案中，昌河公司虽未登记为涉案房屋的所有权人，但昌河公司提交的相关证据充分证明了其对涉案房产享有合法的占有权，而川金公司在未提供合法依据的情况下，占有涉案房产，侵害了昌河公司的权利，二审法院根据《中华人民***和国物权法》第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”之规定，判决川金公司向昌河公司返还涉案8间房屋并无不当。
广东省高院裁定
驳回深圳市川金建筑劳务有限公司的再审申请。
律师说法
1、合作建房中，虽未登记为涉案房屋的所有权人的合法占有人，作为实体权利人，有权要求排除妨碍，要求出资方返还以私力救济的方式占有存在分配争议的回迁房；
2、合作建房被拆迁，土地提供方合法占有回迁房后，出资方欲以私力救济的原则占有存在分配争议的回迁房，没有法律依据，应予退还；